【大纪元2013年05月28日讯】（大纪元记者张岳、萧可柔似密市报导）大洛杉矶旅馆协会于5月21日在台湾会馆举办了“税务及旅馆经营、买卖座谈会”，会计师讲解了2013年新税法，尤其是与旅馆业相关的税务问题。此外，与会的旅店经营者集思广益，相互分享了旅馆经营和买卖经验，以及未来旅馆市场发展的走势。
酒店置换规避资本利得税
税法规定，出售资产所得收入需要缴纳资本利得税(Capital Gain Tax),但有一个例外，即第1031节交换法（IRC Code Section 1031）。如果所售是商业物业资产，所得收入在规定时间内又用于投资购买相同性质的商务资产，根据第1031节交换法，所得收入的资本利得税可以获得递延，即，可以用新的物业购置费用抵前面的税。该买卖业务被称为同类交换（Like-Kind Exchanges）。
并非所有的资产置换都能够获得同类交换税务抵免，所售和所购资产都必须满足一定的要求。例如，所有资产必须都是用于商务、贸易或投资，而住宅不符合此规定。陈居会计师表示，出售住宅赚钱了须缴税，如果卖亏则不能抵税。
此外，用于置换的资产必须是同类（Like-Kind），即同样性质、类别等，但不限定质量等级。陈居会计师表示，许多旅店(hotel/motel)经营者通常用此种方式获得资本利得税的递延，但有两点要注意：一，所购新的资产必须在价格、贷款、所付现金等各方面都高于所售资产，才能够获得全额抵税，否则，差额需要缴税；二，不要为避税而去置换，除非欲购的资产确实是相中的非常好的物业，否则会得不偿失。
资产同类置换的时间限制
根据第1031节交换法，虽然同类交换不要求相关物业必须同时同步交换，但必须满足两个时间限制才能享受税务抵免。除非有特例，如有总统宣布灾难的情况下，这些限制才可延长期限。
第一个时间限制：必须在售出原有物业资产的45天内，以书面形式确定欲购的替代物业。这个书面报告必须由原有业主签署，并交付给新物业的卖方或其经纪机构。如果只将此意向通知您一方的律师、房地产经纪人、会计师等，那是不够的。
第二个时间限制：必须在售出原有物业资产的180日内完成对新物业的购买。而且所购资产应是第一个45天时间限制中所列报的资产。
旅店买卖勿忘商誉资产
会计师陈居在讲解税法时特别提醒旅店业者，在出售旅店时，要对旅店的资产进行归类，尤其是，一定不要忘记商誉资产(Goodwill)，因为不同类别的资产，资本利得税率(Capital Gain Tax Rate)不同。资产归类是为了有效避税。
一般一个旅店的资产中，包括土地、建筑物、建筑整修、动产(personal property,包括机器设备、家俱等)，此外还有商誉。据陈居讲解，土地和商誉资产的最高利得税率是36.13%，建筑物部分的最高利得税率是41.13%，而动产的最高利得税率达55.73%。因此，陈居建议，应尽量减少动产的资产额，并相应增加商誉资产额。相关资产划分没有固定的比例规定，陈居表示，只要不离谱即可。同时，资产置换的双方需要同意并统一。
此外，陈居会计师建议旅店业主，资产归类尽可能在置换前自己分好，因为负责报税的会计师不一定熟悉这方面的业务，如果自己不事先分配归类，会计师可能会按照原先的购置成本分类去计算报税。
旅店经营业的机遇和挑战
与会的会员商家都是在大洛杉矶从事经营旅馆业多年的台商，他们不仅在本行业有充足的经营管理经验，而且还有着对未来商机的敏锐嗅觉。在交流讨论中，多位业主认为，摆在旅馆业同行面前的机遇和挑战有以下几个方面：
1、在美国经营旅馆业的台商，如以外资身份回台湾投资经营，上市融资相对容易一些，但前提条件是一定要吃透台湾和美国的税法，在法律允许的范围内避免多缴税，以免造成得不偿失。所以，一定要找一个经验丰富且精通税法的会计师来参与税务规划。
2、华人旅馆业可考虑向外州拓展。在美国，洛杉矶及加州是华人最集中的地方，华人产业经过多年的经营运作，目前比较成熟。但行业成熟所带来的一个负面因素是竞争激烈，尤其表现在餐饮业和旅馆业这些传统行业上。
与会业主刘先生认为，从餐饮业目前存在的事实而言，某些外州的中餐不论从品质还是服务上不一定比加州好，但价格却比加州高。既然外州的中餐盈利率超过加州，那么旅馆业也应有大展拳脚的空间。能否从中获利，有待有识之士的成功策划和周密运作，但在企划中也同样需要熟悉不同州税法的资深会计师做税务规划。
3、合法并合理的应对政府机构的各项税务稽查和卫生检查。如在经营中遇到的顾客长期租房导致的高税率问题，以及政府要求的旅客登记资料的保存年限问题，应该如何应对？协会理事杨茂生先生分享了他的故事。税务部门在旅店的长期租房(超过一周)的稽查上非常严格，杨茂生建议与会的旅店业主务必加强管理，长期租房的比例绝不可超过50%。
再者，困扰旅馆业多年的臭虫(bed bug)问题，业主胡先生和新任会长陈光旭分享了无毒、环保且经济的除臭虫的办法。杨茂生建议保留好除虫公司的凭证以备稽查。
此外，根据地毯业商家反馈，一段时间以来，地毯业市场非常兴旺。◇
