【大纪元2014年01月08日讯】（大纪元记者谢平平台湾台中报导）2014年是台中市重大开端，74号快速道路全线通车，连接7期、12期、11期、10期、廍子段、新光段、太平、大里，形成台中市重要环外道路，再加上重划区土地接连释出，及大都会国家歌剧院、捷运红线（乌日北屯）建设接连完成，2014年台中房市会如名嘴所说的“爆量爆价”吗？本期家天下，邀请台中三大龙头建商公会、代销公会、房仲公会分析2014台中房市，指点迷津！
◆预售市场
Q： 2014年的台中房市发展是否乐观？
林正雄（台中市不动产开发商业同业公会市调会主委、富旺国际董事长）： 我估计2014年全台预售市场绝对乐观，而台中市会相对的好，“量”或许持平，但价格部分，高单价区微扬，低单价区将有15%的涨幅，原因是缺工缺料、土地价格上涨、建筑奖励容积减少、公告土地现值调涨幅度又大，如果1,500坪的基地，土地公告现值调涨20%，从买地到交屋是2~3年左右，建商需多付5~6千万的土地增值税，每户约增加20~30万的成本。因此，从种种迹象看来，预售市场没有调降的可能。
此外，大台中捷运完工题材会在2014年开始发酵，沿线增值幅度超过15%，乌日高铁特区涨幅估计也会增加，这两个地段是台中黑马。2014年销售期也许会再拉长一点，但这并不影响买气。且我看好未来房市，因为2014、2015年的不动产环境与条件还非常好，若2015年预售屋也卖得很好，加上3年施工期（大楼），全台都会区房地产将有5年荣景。
谢麟儿（台中市不动产代销经纪商业同业公会理事长）：2014年，台中是量多价稳。以重划区单元1~14为例，大部分都是低建蔽、低容积，盖出来的户数并不多，而新光段、北屯廍子段建案相加总，在2012年约有1~2万户，2013年推出了4千多户，2014年会推出5千多户，因为量够大，价格也会稳住。至于特殊区段（12、11、5、8期）在2014年推案量不会太大，但价格会上走，因为土地取得成本高、营建成本也提高不少。
74号快速道路全线通车后，大里、太平、潭子地价都跟着上涨，之前这些地区房价都只有11万左右，现在均价都可达到16~17万，2014年上看20万，涨幅大约10%，其过去房价6年内上涨了70~80%，算是稳定微幅上涨，不会出现暴涨暴跌的情况。
台中房产市场很平均，各取所需，500万可以买到一间房，5千万也可以买到一间房，这跟台北不一样。而台中建商推案达成共识，不让市场爆量。今年底七合一选举将使推案都集中在前2季，下半年预估媒体焦点都将被选举所吸引，这已经是常态，选举结束，房市就会恢复正常热度。
Q：新的一年利率是否会调升？
林正雄： 利率能影响到房屋市场走坏，大概要调升至5%；这两年持续低利，我认为要从2%调升至5%，大概10年都走不到，所以房市影响不大。
谢麟儿：2014年利率大概只会微幅调升，或许半码左右，因为GDP没有保2，加上各行各业薪水没有调涨；且调升利率，民众会把钱都挤到银行去存款赚利息，这也是经济要开始看坏的时候，因为钱没有在社会上流动了。
Q：台中市的购屋族群以区域客或外来客居多？
林正雄：台湾住屋拥有率是八成，反映到全台湾住宅市场里，大约是800万宅，其中又有约65%的房子（520万宅）是在九二一大地震之前盖的房子，内政部营建署所公布2013年买卖移转栋数大约35万宅，大约是7%；换句话说，有能力换屋的人还在不断的找寻新屋，因为新房子的结构与安全的要求日新月异，因此，来自换屋市场的买气很强。
谢麟儿：现在的台中房市跟以前不太一样，许多重大建设—74号快速道路、捷运、BRT、国家歌剧院等即将完工，开发水湳经贸园区、航空城扩建完成、中科科技走廊的形成、有两条高速公路交会，台中市正在发展成一个大都会，将外围人口吸收进来，我们可以感受到，台中市的房子不只是在地人买，而是全台湾的人在买，因为台中房价还有上涨空间。此外，政府将遗产税调降到10%以下，很多海外台商回台置产，这些族群在房产市场大约占了15%以上。
Q：北市建商南下猎地，对台中建商有什么影响？
林正雄：新的国际会计准则（IFRSs）所制订的“认列收入”为“百分之百完工”，影响所及，上市上柜建商每年都要有新开工个案，换句话说，必须大量持有土地。双北土地已经不够，台北上市柜建商只好转战各地，台中是第一首选。但因为他们对土地价格掌握的不够精准，因此成交价格比较高，造成台中地主误判，估计台中建商在未来猎地上也会受到影响。加上建商土地融资减缩至五成半，小型建商的营运2014年可能受到相当的影响。
谢麟儿：2013年，已经有很多台北建商下来台中猎地，因为台北市已经没有土地，新北的重划区陆续推出，宛如大战场。台中土地相较来说较为便宜，也容易取得，但台北建商拿到的土地会比中部建商比较贵，房价当然较贵，台中人是否愿意买单，还不一定，不过，台北建商当然也有其长期经营的客户。
◆成屋市场
林金雄（台中市不动产中介经纪商业同业公会理事长）：2013年，台中的成屋市场就像在洗三温暖，上半年很热，从9月分开始，成交量就开始往下掉，一直延续到12月；买方考虑时间拉长，原因有三：景气没有复苏、房价上涨速度过快（15年以上中古屋房价上涨了两成）、政府打房政策让投资民众有所顾忌。
2014年房市趋向观望，我估计央行会有升息动作，至于台中成屋市场应该是价平量缩，成交量大约减少一成左右，不过，房市也不会太冷，因为通膨严重，买房还是对抗通膨的唯一利器。估计2014年主要成屋市场是自住、换屋，投资客因为打房政策已经退出。价格方面，成屋市场已经没有任何上涨空间，且今年底选举，政府不会让房价有上涨的机会。但在台中特殊地区如12、11期等，影响不大，有口碑的建商也不会受到太大影响，只是去化速度慢一点。
太平是台中市黑马，上个月成交案件将近400件，成绩突出，主因是74号快速道路通车，廍子段与新光段土地价格近几年上涨5倍，但2014年成屋、预售市场依然会有1字头产品，且我认为有下修空间，因为在网站上面已经看到抛售情况。◇
台湾六大都会区住屋资料统计
| 购屋单价（万╱每坪） | |||||
| 台北市 | 新北市 | 桃园县（市） | 台中市 | 台南市 | 高雄市 |
| 52.8╱56.2 | 26.8╱29.4 | 15.5╱15.9 | 14.5╱16.5 | 11.4╱11.4 | 15.6╱15.9 |
| 比较年度：2012年Q3╱2013年Q3 | |||||
| 房价所得比 | |||||
| 台北市 | 新北市 | 桃园县（市） | 台中市 | 台南市 | 高雄市 |
| 14╱14.7 | 10.2╱11.4 | 7.8╱7.4 | 6.1╱7.6 | 6.2╱5.8 | 7.0╱7.3 |
| 比较年度：2012年Q3╱2013年Q3 | |||||
| 低度使用住宅（宅） | |||||
| 台北市 | 新北市 | 桃园县（市） | 台中市 | 台南市 | 高雄市 |
| 68,504 | 119,136 | 79,969 | 100,938 | 69,335 | 108,460 |
| 统计年度： 2012年11、12月 | |||||
| 新建余屋（待售）* | |||||
| 台北市 | 新北市 | 桃园县（市） | 台中市 | 台南市 | 高雄市 |
| 3,288 | 6,808 | 1,861 | 3,122 | 2,260 | 3,965 |
| 统计年度：2012年Q4 | |||||
| * 屋龄5年内、仍维持第一次登记且有销售可能性的住宅。 | |||||
资料来源：内政部营建署 整理：谢平平
