【大纪元2014年12月11日讯】在硅谷，您的房屋很可能是你最大的一笔投资。如果买得合适，您的房产也会成为您做的最好的投资。反之，可能会让您多花好几万美金的冤枉钱或者让您错失好机会。本文将列举买房人最常犯的错误，而且，更重要的是，也将说明如何避免这些错误。[注：本文作者是曾获全美地产经纪第一名的著名旧金山湾区地产经纪人德立昂（Ken DeLeon）]（接上文）
昂贵错误5：太过关注标价
在硅谷，标价并不是判断房产价值的最有效指标。很多时候，房价会被刻意标低以吸引大量的出价，最后以高出标价很多的价格卖出。Palo Alto及其周边城市的房子的最终售价经常要比原标价高10%～15%，在极少数情况下甚至会超过20%。
如果您为了中标，不得不出比原标价多出5万美金的价格，不用觉得您付的价格超过了房产的价值，因为如果标价是任意确定的，它本身就不应该成为您计算时的可靠参照。
相反，如果一处房产标价过高，完全不必在意开价的原因为何，那只是卖方的理想价格。事实上，那些一开始被过高标价的房产有成为极好交易的潜力，因为深受挫败的卖方最后会随着时间的推移变得更现实。
房产价值最好的参考指标是其他可比较房产的最近出售价。因此，我会准备一份市场比较分析表，上面有最近卖出的可比较房产的交易价格及在售房产的要价明细。
这些可比较房产在位置、面积及设施等各方面，都与买家的目标房产有类似之处。根据所参照房产与意向房产的差别，我会适当做出调整。比如说，如果我们有意向的房产位于繁忙的拐角处，那么它就应该比离十字路口隔几家的房产便宜。对于住宅楼中的单元房或者是小别墅来说，最好的参考指标就是同一区里最近卖出的房子。
除此之前，我还会提供给您一份市场总体统计回顾以及您意向房产的售价与标价比。举例来说，现在Palo Alto市的房产售价与标价比为101%，也就是说房产售价平均比标价高1%。在卖方市场上，这个比率通常会超过100%，因为售价一般都会超过标价。
市场比较分析表提供的大量数据加上我根据其他买家感兴趣程度而做出的修正，让我能够帮您预估出意向房产的可能售价。另外一个变数对确定房产的可能售价影响也比较大，那就是房产的上市时间。
如果一处房产上市仅仅只有一周并且有很多出价，那它的售价几乎肯定会超出标价。相反，如果一处房产上市已经有两个月，那么它的主人或者经纪人可能会很乐意看到一个合理的出价。
在您觉得您对这些市场变数有了充分的了解，并且对周边房产的售价也有了基本概念之后，市场比较分析表，以及我的分析就会让您愿意出的价格相对清晰起来。
显然，关于出价多少的最终决定权完全在您。无论您做什么样的选择，我都将给我们的出价配以尽可能好的条款。最重要的一点是：您对有意购买的房产之房价有了大概的了解。
昂贵错误6：未仔细阅读披露事项
拉丁语有个词“caveat emptor”，意为买方需注意，曾被用于房地产业。如今在加州，保护买房人的利益甚于所有其他州，这个说法现在应该是“卖方需注意”，因为若卖方未披露那些严重影响房产价值的事实，将会面临很多法律责任。
卖方需按法律要求填写3页的“转移披露声明”以及9页的“卖方补充清单”，包括：拥有房屋所涉及到的几乎所有主要事项和潜在问题（如：未经许可所做的改动、是否进行过保险索赔、安全事项、等等）。当然，卖方只需报告所有他知道的事实，不可能要求他预见到所有未来的问题。
此外，专业的房产及害虫检查员也习惯于给买方提供所买房的检查报告。检查员们会详细列明任何现存的问题，例如白蚁、某个屋顶需要换掉等，还有那些可能会在将来导致问题的事项，比如可能会招来白蚁的木屑颗粒、或可能会导致漏水的某处水泥浆缺失等等。
需要提醒的是：即使最好的房屋也会有这样那样的缺陷。买房人在看他们的首次检查报告时可能会有种房子快要散架的感觉，但同时也应该了解任何房产都会有一些需要被留意的小问题。关键是要避免产生大的费用。
除了卖方的披露和检查员的报告，另外还有一套文件对买单元房或小别墅的买家非常重要，那就是“房主协会”的文件。这里面包括非常有价值的信息，比如该地是否有规划中的特殊评估或诉讼、保护区的面积、以及该房产适用的法规等等。
虽说披露文件相当庞杂，但其内容的重要性，买家务必亲自看过。不要只依赖我对他们的阅读及意见。◇（待续）
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