2014年如何成为房地产开发商

朱丽娅澳洲悉尼

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【大纪元2014年02月16日讯】(大纪元记者朱丽娅澳洲悉尼编译报导)经过数年低迷的房产市场后,房价上涨吸引着投资者回来,许多人正在考虑如何采取下一步骤,通过房地产开发获取更大利益。

澳洲新闻网报导,房地产开发比简单投资项目往往获利更多,但对初入门者存在更多潜在的陷阱,并且需要掌握更多的知识。

房地产开发商兼大学讲师与作家考利佐斯(Peter Koulizos)称,房地产开发有很好的赚钱机会,但也容易亏钱,因为风险较高。

考利佐斯表示,大部分省会城市的房价仍然低于3年前的高峰水平,而且当前利率很低,这使房地产开发较以往平均水平更经济。

考利佐斯认为作好调查是尤其重要的第一步,调查应从市议会开始,每个市议会都有房地产发展的审批程序和计划,列出了街区面积的下限、房子临街空地的最小面积标准以及其它问题。

开发者需要调查价格,了解房产的价值。考利佐斯表示长线投资者可能支付偏高的价格,但如果他们能持有10至15年仍然会是获胜者,但希望快速转手的开发者没有太多的时间来弥补自己的错误。

考利佐斯说:“跟建筑商签订固定价格的合同,要求他们保证建筑完工时间。在房产开发中,时间就是金钱。时间拖得越长,花费的成本越多。一旦签订合同,应避免计划的改变。”

考利佐斯建议记录最糟情况、最好情况和所有可能发生的事情,目标应为从项目中赚取20%的毛利。

大都市战略家协会会长亚德利(Michael Yardney)表示,眼下可能不是开始新开发项目的最佳时机,因为房价已经回升,项目发展通常需要较长的时间,一般需要两年。

亚德利说:“初学者开始的一个好方法就是通过装修盈利,这种方法具有较短的时间期限,可以从中学会预算、与建筑商和银行打交道。”

亚德利认为至关重要的是从小项目做起,人们将能从最初的两三个发展项目中学到大部分技能。房地产开发项目是一个重大的战略,因为开发者不只是等待市场回升,他们以批发价购买房产,并能够创造资本的增长。

亚德利还认为置身于专家组成的优秀团队中也非常重要。他说:“如果你是团队中最聪明的人,你就麻烦了。”

房地产咨询开发公司SOL Results的教练兼开发商康托斯(Stan Kontos)称,他的顶级规则是确保购买房产时获利,而不是出售房产时。

康托斯说:“针对费用开展一项可行性调查,如拆除、重新划分等,这些都用当前的价格计算,而不是用估计的未来价格。不要依赖于价格上行的趋势,如果确实是这样,就认为这是一笔奖金吧。”

康托斯认为不喜欢风险的人们不应该进入房地产开发市场:“找一个可信赖的顾问,获得教导,不要在学习方面犯错误。”

康托斯表示,初学者需要资本约5万至10万澳元,再加上稳定的现金流动,并且只选择可以负担得起的发展项目。他说:“开始调查某一特定地区时,当你了解该地区和市议会分区范围,以及任何未来的变动,风险就会降低。”

迈向成功的8个步骤
1、在寻找投资项目之前,制定好财务与顾问团队,包括房地产经纪人、律师、建筑师和开发经理。

2、了解当地市议会的政策发展走向,以便有个整体概念。

3、购买土地的价格能获取商业利润。

4、获取项目开发的批准,这可能需要数月时间。

5、准备好施工图纸以便获得建筑许可证。

6、从建筑商获得报价,为修建期间安排好最后的融资需求。

7、接下来是修建阶段,持续7至12个月。大多数开发商不用亲自去做,其角色更像是一部电影的制片人。

8、修建完成时,将该项目再融资、租赁或出售。切记在项目开始前一定要有退出战略。

(责任编辑:简玬)

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