【大纪元2014年05月31日讯】美国金融危机以来，银行收紧了房贷，买房贷款难，导致租房的人数增加。再加上供不起房贷者的房子被银行收走，不得不租房度日。以上因素导致目前房屋市场租房客多，租屋供不应求，租金上涨。这种情况对房东来说虽然是好消息，但出租房子容易，要找到满意的房客并不容易。经济不稳，失业率高，人们工作不稳定，房客失业交不起房租的现象常有发生。这不仅给租客自己的生活带来冲击，也可能影响到房东。如果遇到恶意欠费，不仅不付房租，赖着不走，还把房子弄得一蹋糊涂的恶房客，房东反而还要承担水电费、垃圾费等诸多开支，收不到租金不说，还闹心烦心，种种苦衷，一言难尽。所以，想要当个省心的房东，坐收租金，就要想方设法给自己的房子找个好房客。
如何找到好的房客？下面是给房东的几点建议。
第一﹕包装好自己的房子
出租前，尽可能把房子装修一下；尽可能配套，比如洗衣机、洗碗机、微波炉、单独的卫生间。漂亮、干净、方便、舒适的房子永远是客户喜欢的。当然，你也会因此获得更高的租金。
第二﹕筛选房客
要从多方面考察房客，包括：信用记录、背景、收入水平、工作稳定度、以前的租房记录、以前的房东评价，甚至以前的刑事记录等等。通过调查信用度来了解该房客有无欠债等历史，不要把房子租给有赖账记录的房客。你有权利要求对方提供有关信息，如果对方不提供，就不要考虑该客户。
第三﹕用法律保护自己
要用法律保护自己，自己先要懂法、守法。首先要做到合法出租。比如，为了儿童健康，政府规定：6岁以下的儿童居住的房子必须是无铅房。如果你的房子是1978年以前建造的，没有做过无铅鉴定，不能出租给有6岁以下孩子的房客。而对于那些有小孩的房客，房东还要考虑到窗户、楼房栏杆等硬件设施是否符合美国法律的要求。再比如，房东不能擅自扩建、改建自己的房屋，如果想要增加卫生间、在地下室增建房间等，都必须取得当地有关部门的许可。美国法律还规定，出租的房子，必须有2个出口，以防发生紧急情况时无法逃生。此外，房东还应及时了解并进行必要的房屋维修，如果房屋不符合基本的居住条件，房客有权进行维修，并从租金中扣除该维修费用。联邦公平住房法案及修正案禁止房东基于种族、宗教、肤色、原国籍等特征而歧视他们。
以上种种，房东都必须遵守，否则，房客有权拒付房租，或者在不通知房东的情况下搬走，甚至对由以上原因造成的伤害起诉房东。
遇到不交房租和拖欠房租的房客﹐是房东最头疼的问题。但切记，房东不可用强制手段逼租，也不能随意进入房客的租屋或强行驱逐，这些都是违法的。正确的途径是诉诸法律，申请驱逐令(eviction)。房东有权提起诉讼﹐依法将坏房客赶出去﹐同时要求法庭判令房客补交房租和赔偿损失。法院批准驱逐后，房东也不可以直接把房客的财产搬出去，或是强行赶走房客，房东必须让郡治安官或其它权力机构来实施驱逐。
房东应该把房客的驾驶证、身份证明等个人资料复印备份并保存好，一旦遇到房客欠租逃跑，你才能通过这些个人信息将房客告上法庭，否则无人可告，无处告起，法律也帮不了你。
第四﹕即有原则又要灵活
所谓原则，是指对客户的基本经济要求，家庭收入，一般要求租客家庭月纯收入不低于租金的3倍等。所谓灵活，是指出租房屋的条件不宜太过严格，要有灵活性。例如，不要单纯追求高价位出租，适当降低一点租金，可以扩大租客范围，增加候选房客，有利于你找到更满意的客户。另外，信用记录也要灵活考虑。信用记录很重要，但也不要只看信用记录。比如，有的年轻人工作时间不长，且因为读书有贷款，他们的信用分数可能不高，但工作稳定，收入高，完全可能成为好房客。对这类房客，房东不要轻易放弃，可以采用增加收取定金(deposit)的合理方式，这样，既找到了潜在的好房客，又保证了自己的利益。
第五﹕使用中介
一个有经验的中介(agent)，可以全方位帮助你。比如：寻找可能的租房客、检查客户信用和收入等、商谈价格、联系看房、协助双方签订租房合同等等。合同尤为重要。由于中介更专业，不仅可以帮助房东处理具体事务，而且能协助房东和房客签订一个全面的合同。房东和房客谈妥的条款一定要落实在书面上，以书面合同的形式确定房租多少、支付方式、如何续约、续约租金有无变动、房东不允许的房客行为等内容。如果将来出现不交或拖欠租金，或出现其它纠纷，一份完备的租约是诉讼取胜的关键。好的中介可以为你的出租屋找到更大的市场，从而带来更多的客源，使你更快、更有效地找到理想的房客。使用中介虽然花了点费用，但你可以省心、省力、省时，有助你找到长期稳定的好房客。好的房客不仅可以给你带来稳定的收入，还会成为你的好邻居、好朋友，让你在收获金钱的同时，也收获友谊和开心。
（本文由麻州房地产中介文翎撰写，电话：617-840-7991）◇
