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里程碑后 漫谈14/15年英国房市

逸铭

【大纪元2015年01月17日讯】(大纪元记者逸铭综合报导)划过夜空的新年烟花,灿烂而耀眼,一瞬而过的光华中承载着人们对2015年的美好向往,也代表着人们对并不平静的2014年挥别前行。对英国房市来说,刚刚过去的2014是具有里程碑意义的一年,英国房价终于重返金融危机前的峰值。不过,重返峰值后立刻放缓的房市也意味着这只是漫长复苏前路的短暂序曲而已。

2014年对英国房市来说是里程碑式的一年,一方面是英国房市终于超过了金融危机前的峰值;另一方面,英国房市的住房贷款和购房税收的规则也发生了许多影响深远的重大变化。而随后的2015年大选、交通线路建设计划和即将到来的税收变化等因素则带来了金融和政治方面的不确定性。不过,这也为喜爱研究房市的买家/卖家提供了最好的发挥空间。

一、2014年的房市里程碑

2014年中,英国各大房价指数如哈利法克斯银行(Halifax)、Nationwide建筑协会、全国统计办公室(Office for National Statistics)和地产门户网站Rightmove均显示房地产价格大幅上涨,许多地区的房价全年增长了10%以上,在移除通胀因素之后,平均房价依然超过金融危机前的峰值。增长的大部分发生在上半年。在2014年最后一季中,全英房市都已大幅放缓。

另有两项对未来的英国房市影响巨大的改革。其一是英国政府在4月份颁布的按揭市场回顾(Mortgage Market Review)为按揭申请设定了更严格的标准,从此以后英国的借款人必须满足“压力测试”才能成功申请,这在很大程度上消除了未来再次发生房贷危机的可能性。其二,政府还在年末公布了印花税法的改革,粗略地说,购买100万英镑以下的房产缴纳的印花税将不高于此前的税费,而100万以上的房产将缴纳比以前更多的印花税。这对于英国的高端房市和新房建设都有长期的影响。

另外,英国新建房产的数量也有所上升。2014年,动工新建的房产为139,500套,同比增长17%。但比起英国每年需要的23万套新房还有很大的缺口,再加上数年累计的新房供应缺口,供不应求的局面在短期内仍不会得到缓解并将长期持续。这也是英国房价在去年快速增长,以及长期看涨的一个重要原因。

也正因如此,英国买不起房产而租房居住的人越来越多,比起高峰期2003年的71%房产用于自住,当前仅有65.2%的房产用于自住,而按揭中介协会发表的研究则预测,到2032年,仅有49.2%的的房产是用于自住。这也意味着购房出租在英国是一个长期的理想投资。

二、漫漫长路的序曲——2015年

对于有意投资/出售英国房产的人来说,您的2015年房产投资计划应该留意到如下因素:

1. 英国大选与豪宅年费

2015年英国大选对于房市的影响有两个方面,一个是工党力推的豪宅税(Mansion Tax)。即便在2014年末引入印花税改革之后,高端房产的税费已经大幅上涨,但工党仍然推出了其对豪宅征收年费的计划,如果工党赢得大选,预计届时200万英镑以上的房产可能会缴纳年费——这将对英国的豪宅市场产生进一步的影响。

2. 夏初前的买家市场

另外,英国大选前的一段时间之内,房市的活动也会受到抑制,而选后则会有大幅上涨。根据地产代理公司Hamptons International的研究,从1979年以来,每次英国大选前的三个月之内,房市的销售额会下降20%,而其后则直线上升。再加上那些圣诞节前没卖出去房产的业主,通常都会在1、2月份降价,因此2015年的夏初之前,可能会是一个低买高卖的好时机。

3. 苏格兰的四月新税

在苏格兰,原来的印花税将在4月份开始被新的土地及建筑物交易税(LBTT)取代。粗略地说,32.5万英镑以下房产比原来的税费更少,其上的房产则需缴纳更多的税费。因此很多中高价房产的买家都会赶着在4月份之前交割,这意味着春季的苏格兰房市将会颇为忙碌。而且很多在LBTT生效之前没卖出房产的卖家在4月之后可能就会降价。

4. 让周边地段升值的交通干线

在今年夏季,高速铁路(High Speed)工程委员会将会提交关于伦敦和伯明翰的二期计划,以及利兹和曼彻斯特之间的三期计划评估报告,并做出最后决定,如果通过,可以预想沿途车站周边的房价将会具备长期增长的潜力。

三、2015年房价增长预测

·特许测量师皇家学院(The Royal Institution of Chartered Surveyors)预测明年房价将会平均增长3%,英格兰西北、东南、西米德兰兹郡、约克郡和亨伯(Yorkshire and Humber)地区将增长5%,而伦敦将增长0%。

·英国预算责任办事处(The Office for Budget Responsibility)预计英国房价将在明年上升7.4%。

·哈利法克斯银行预计房价在2015年间将有3~5%的增长。

·高档地产代理第一太平戴维斯(Savills)预计2015年英国房价将增长2%,伦敦基本持平,高端房产将略降0.5%,而苏格兰将出现强劲的增长。

·英国地产代理公司莱坊(Knight Frank)预测英格兰和威尔士在2015年的房价增长将不会像2014年这样高,而是3.5%。不过个别地区会有突出表现。

·IHS Global Insight的经济学家霍华德·阿彻(Howard Archer)表示,2015年的房价增长将不会超出收入的增速太多,因此预计今年全年增长5%。

·Hometrack的研究主管理查德·唐奈(Richard Donnell)预计2015年的英国平均房价将增长2%。

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