大蒙2015秋房市怎么看?

Nathalie Dieul加拿大蒙特利尔

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【大纪元2015年10月10日讯】(大纪元记者Nathalie Dieul加拿大蒙特利尔报导)多伦多房市9月份出现“寒气”,然而蒙特利尔市场还在回暖。然而,这个势头能维持多久?我们该怎样解读市场信号?请看大纪元的特别报导。

房市4年里最活跃的9月


大蒙特利尔地产委员会(GMREB)10月6日公布的经纪人数据显示,在刚过去的9月份,大蒙地区转售房(二手房)交易一共完成2,665笔,比去年同期增加5%,是4年来房售最活跃的9月份。

与去年同期相比,拉瓦尔(Laval)9月的房售增加了10%,增幅最大,蒙特利尔岛次之,增加8%,而南岸(South Shore)增长3%,北岸(North Shore)与Vaudreuil-Soulanges增1%。

当月所有的住房类别都显现了交易增长,其中联房继8月份成交增加20%之后,9月份增加23%,而单户住宅比去年同期增加了4%,共管公寓也增加了1%。

全大蒙区来说,当月共管公寓价格中位数(248,000元)比去年同期上涨6%,其中蒙特利尔岛和南岸增幅高达8%。全大蒙区单户住宅价格中 位数上涨3%到292,500元,其中蒙特利尔岛上涨了9%。不过,2~5套联房(Plexes)的价格中位数下跌了2%,到420,000元。

大蒙房委会董事会副会长吉拉(Sylvain Girard)表示,蒙特利尔岛的房市回暖持续到9月份,自2月份以来,销售逐月增长,今年截至9月底的成交量比去年同期增加9%。主要原因是单户住宅的 销售增加了17%。大蒙地区的5个主要区域今年累计的成交量均多过去年。

9月份的待售房数量保持在去年同期的水平,库存在持续上升5年之后,终于在9月份看到停止。

大蒙房市在经历复苏,正值秋季买房好时机,加拿大房屋按揭公司(法文缩写SCHL,英文缩写CMHC) 的分析师鲁胡克斯(David L’Heureux)和魁省房地产委员会联盟(法文缩写FCIQ,英文缩写QFREB)的分析师卡迪那(Paul Cardinal)解释了目前关于大蒙地区的房市总体形势。

公寓:买方市场 趋向平衡
独立屋:平衡市场 将更平衡

卡迪那说,“如果我们看成交和待售房数量比例,大蒙房市实际上长期处于卖方市场,之后市场逐渐达到平衡,再而共管公寓成为买方市场,但目前也在趋于平衡,因为挂牌上市量几乎不再增长。”现在,独立屋和联排屋市场处于平衡市场,共管公寓轻微倾向买方市场。

鲁胡克斯说:“如果我们看整体的交易变化趋势,这个市场在过去几年中经历了放缓,能够看到交易数量的减少。目前市场已经宽松,也就是说现在更多倾向买方市场,无论是公寓、独立屋还是联排屋。因此买方在谈判时确实具有优势。”

未来几年房价增长压力小

这意味着近几年来的价格压力有所减轻,因此蒙特利尔目前的价格增长有所放缓。SCHL预计今年的涨幅约为2%,这也是我们几年来已经观察到的结果。

最近,过去几个月中,市场出现一些复苏迹象。在交易量方面,最近几个月有所增长,估计到今年底的交易量将轻微增长。我们预计今年会比去年增长2%或3%。

因此在几年的放缓之后,我们终于迎来了某种程度的市场复苏。但今年和明年还是会倾向于买方市场。因此今年和明年的价格不会有过多增涨。这是蒙特利尔地区普遍能够看到的情况。当然有些街区存在特殊情况,但整体上如此,特别是公寓市场:非常宽松,是明显的买方市场。”

房屋出售速度加快

卡迪那说,“同时,我们也能感受到销售的延迟已经开始趋于稳定。对于蒙特利尔地区来说,如果我们只看7月份,独立屋的销售期是稳定的,平均为93天。对于共管公寓则时间更长,平均119天,但比去年7月份缩短了8天。联排屋方面平均是87天,比去年同期缩短11天。

如果看累计数字的话,能够看到轻微增长,但从最近数据来看,销售期已经重新开始缩短,这虽然不意味着新的趋势已经形成,但我认为市场已经到了这一步。”
  共管公寓 : 占市场的31 %
  独立屋 : 占市场的64 %
  联排屋 : 占市场的5 %
  (来源 : FCIQ)

不同类别房价区间变化


从今年1月到8月的累积数据分析,总体来看,蒙特利尔岛内的地产市场状况良好,今年初以来销售量增涨了9%。卡 迪那说:“在蒙特利尔岛内,除了Ville-Marie和Villeray市区,其他市区活动量都有增涨。这证明岛内还是有购房需求的,这让我们能够去审 视到底是买方市场还是卖方市场,一般来说蒙岛内的市场和郊区相比还是稍微有些紧俏的。”

比如修女岛(l’Île-des-Sœurs)的数据,今年和去年同期相比销售增加了19%,另外中部区域,包括西山 (Westmount)、乌特蒙(Outremont)和皇家山(Mont-Royal)市区,以及圣劳伦(Saint-Laurent)区域今年也都有 强劲增长(+20%)。中部区域的增涨和售价相关,卡迪那先生解释:“500 000 $及以上房产销售增加;这里很大一部分房产属于高端住宅。”。

蒙岛内唯一两个销售量比去年减少的区域是Ville-Marie(-6%)和轻微负增长的Villeray市区。FCIQ对于蒙市中心Ville-Marie的数字并无特别解释,只说明这并不是一个趋势。

今年5月~7月期间,位于蒙特利尔西边的Vaudreuil-Soulanges区域的销售量强劲增长,比2014年同期增加17%,7月增量高达42%。然而,此区域今年初的表现欠佳,因此综合来看,2015年1月~8月的总体增幅为2%。

卡迪那分析说:“总体来看,Vaudreuil-Soulanges区域的地产数字状况良好。由于最近(2012年末)30号高速路的整修,许多工业企业宣布将进驻这一区域,因此中期来讲会对该区域的住宅市场产生积极影响。”

公寓:转售市场复苏 新建设放缓

  库存未售出新公寓数量:3000
  7月份在建公寓数量:10 000
  今年开始动工的新公寓数量变化:-46%
  来源 : SCHL

从挂牌出售的数量来看,目前蒙特利尔显然有许多待售的二手共管公寓,因此买方在市场中有选择余地。为什么会出现共管公寓的买方市场,鲁胡克斯说,我们不能脱离新公寓建设来分析。

鲁胡克斯说:“共管公寓市场过去几年经历了强势增长。目前在市中心,还能看到许多吊车在不停地建造,这是个过去几年中存在泡沫的市场。因此这 些公寓,一段时间之后会释放到转售房市场上。因此过去几年公寓的库存量大幅增长,这也造成目前供过于求,而我们认为目前需求并无增长。我们看到的情况是供 给过高而需求不变。”

不过,今年新公寓建设速度已大幅放缓,对于大蒙地区来说,开工建造的新公寓数量今年减少了46%。将有利于市场消化目前正在建造中的公寓。鲁 胡克斯说,因此经过近几年的活跃之后,目前的市场正在经历调整。 7月份,蒙特利尔有10,000户公寓在建。目前,蒙特利尔有3,000套未售出的新公寓。这也意味着建造节奏应该放缓。

过剩的公寓会造成价格下降的压力,鲁胡克斯说,但目前状况并非如此,市场的反应速度很快。

因此,总体而言,新公寓方面:市场放缓;转售公寓方面:是买方市场,但存在一些复苏迹象。目前公寓市场对买方有利。买方在新房和转售房市场上都有许多选择。

与加拿大其他大城市比较

SCHL和FCIQ的两位分析师一致认为,蒙特利尔的房价较加拿大其他大城市比更加容易让人接受。

卡迪那表示:“和卡尔加里、多伦多或温哥华相比,(蒙特利尔)一直是加拿大最易买房的大都市。”除了价格更便宜,这里的公寓和独立屋面积也通常比别处更大。

鲁胡克斯说:“在价格方面,差异十分明显。蒙特利尔的转售房均价为335,000~340,000元左右。多伦多的均价接近600,000元,而温哥华则高达850,000元。因此价格方面确实存在很大差别。”

鲁胡克斯说,蒙特利尔地产市场和多伦多、温哥华的主要区别在于,后两者目前的价格压力明显更大,价格年增长率为5%,转售房方面,蒙特利尔市场的年增长率为2~3%。

鲁胡克斯说:“如果想买一座独立屋,在各城市情况基本相同,当然蒙特利尔的价格比其他大城市便宜,温哥华的高端市场会拉高平均房价,温哥华也 有一些依山傍水,价格可以接受的房子。虽然会比蒙特利尔高出很多,但也是可以接受的选择。在温哥华和多伦多比较远离市中心的区域还是有的。”

卡迪那指出,今年前7个月的累计数字和2014年同期相比,能够看出温哥华和多伦多这两个大都市的市场“明显存在泡沫”:两个城市同期价格涨幅都是10%,而蒙特利尔为2%,卡尔加里降低1%。

从2014年数据的4个城市的同类型房屋均价比较来看,因目前温哥华和多伦多的价格仍在上涨,我们将会看到这两个房市在2015年和蒙特利尔的差距会更大。

拿2015年1月~7月销售数量与2014年同期比较,卡迪那解释说,卡尔加里的负增长是因为“受油价格影响,石油的开采和运输业活动都大幅放缓”。

蒙出租空置率仍处低位

对出租房市场和投资者的分析, 2014年秋季出炉的数据表明,蒙特利尔出租房空置率为3.4%,鲁胡克斯 表示,“我们看到出租房市场最近几年的出租率呈现增涨。这个空置率是比较低的,大部分得益于每年相继而来的新移民。我们预期每年约20,000的新移民在 登陆第一年有租房需求。这使得蒙特利尔的出租房空置率维持在较低水平,而魁省其他城市的空置率可能超过5%。

蒙市中心20%共管公寓出租

对于共管公寓市场,我们预计大蒙地区投资者拥有的公寓数量,即购买后用于提供出租的共管公寓数量比率在13%左 右。近几年来这方面也出现增长,越来越多的投资者进入市场,特别是蒙市中心。在Ville-Marie市区,超过20%的共管公寓提供出租,因此是由投资 者购买的。蒙特利尔的这一趋势还在上升。但和多伦多、温哥华相比,这一现象并不算明显。多伦多和温哥华的市中心超过40%的共管公寓都是提供出租的。”

加拿大房屋按揭公司SCHL是“国家住房责任机构”,魁省房地产委员会联盟是“联合了全省12个房地产委员会的非营利组织”。

责任编辑:甄秀欣

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