文|Krystel Ann国际房产公司经理 Chrystelle Merabli
购买50万欧元的葡萄牙房产即可获得至少五年的欧洲通行证——黄金签证其所带来的便利对很多有意投资海外并资产避险的人来说也是再理想不过的选择。不过由于语言的障碍和信息的缺乏，使得很多华人投资者望洋兴叹。为此，Krystel Ann国际房产公司经理 Chrystelle Merabli为我们介绍了葡萄牙房产投资的税费与流程。
葡萄牙的房市提供了良好的商机。趁着市场价格较低时，买进黄金地段的房产以待升值是理想的投资。不过，要想做一笔成功的交易，投资者不止需要把握房市的长期趋势，了解这笔投资的税费和需要哪些专业人士也是必要的。本文将重点介绍购买葡萄牙物业所要缴纳的主要税种，以及您在购房过程中所要遇到的几类专业人士。
一、购置葡萄牙房产的税费
在葡萄牙，房产买家所涉及的两个主要税种是物业转让税（Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis，缩写IMT）和印花税（Imposto do Selo，缩写IS）。
·物业转让税（IMT）的税率
在涉及到财产所有权转让的时候，买家需要缴纳物业转让税。税费的计算方法取决于房产的成交价。这笔税费买家需要在销售协议的转录（Transcription）前支付。
税费表格如下，计算方法见后文例子。
表1：自住房产税率：
表2：渡假房/出租房税率：
表3：其他类型的平板税率：
例如，某甲购买了一套15万欧元的房产自住，那么将按照表1计算税费。首先15万欧元落在5%的税率区间，所以15万×5%=7500，然后相应的扣税是5,640.23，所以二者相减，最后的税费是1,860欧元。
如果某乙购买了同样15万欧元的房产出租，那么将按照表2计算税费，类似的计算得出15万×5%-4,716.16=2784欧元。
最后，如果某丙购买了15万欧元的商业房产，那么按照表3计算的结果是15万×6.5%=9750欧元。
·物业转让税（IMT）的免税
在一定情况下，葡萄牙政府允许免去物业转让税，这可能需要向主管税务机关提出申请。这些情况包括：
·购买城市房产翻新，只要买方在购房后2年之内动工翻新即可。
·购买处于城市改造区域（Área de Re-abilitação Urbana）的房产（或其一部分）用于自住。
·在适用法律的条款之内，任购买任何城市房产（或其一部分）用于旅游。
登记为房产交易公司的公司来收购房产。
此外，对于按照葡萄牙国家的法律创建、运营，并开放给公众认购的房地产投资基金，其IMT税率减少50％。
·印花税（IS）
印花税（IS）是葡萄牙印花税章程上列出的合同或协定所需缴纳的强制性税费，几乎所有的房地产交易都是成交价的0.8％。跟物业转让税一样，都需要在契税转录前缴纳。
参考信息：
APEMIP
www.sef.pt
www.portaldasfinancas.gov.pt
二、购房过程中涉及的专业人士
如果您是为申请黄金签证而购房，那么您购房的证据自然要提供给葡萄牙当局，包括申请签证者名下的物业登记、交换的契约、确认押金交付的凭证等等。这些您可以跟代理人和律师沟通，让他们帮助您准备材料。
·地产代理（Estate Agent）
在葡萄牙，地产代理这一行业并没有受到强制规管，任何人都可以开设地产代理公司。因此，如果买家能够找到该行业的大型协会的会员可以让自己的投资更放心。葡萄牙地产代理协会（APEMIP）以该国最大的中介协会，为全国80％以上的地产代理提供指导和支持。此外，一些有强劲的地产背景和高标准承诺的代理公司还是国际地产专业人士协会（AIPP）的会员。Krystel Ann Property公司就是上述两个协会的会员。
在房产交易过程中，地产代理可以代表买方和/或卖方。大多数时候，代理会准备资产组合以供买方选择。葡萄牙的地产代理不允许准备协定（Agreement）或收取押金（Deposit）接受存款，他们只能起草报价。
地产代理的佣金是由卖家支付。通常，代理的收费是成交价的5％。但是，许多与当地代理商合作的中国机构，要求卖方支付20％的佣金。因此，如果华人买家能够直接联系上葡萄牙的代理公司，对自己投资的透明性将有更大的把握。
·搜房者（Property Finder）
搜房者向买家提供服务。他们通常与多个代理合作，但也会有其他的房产信息来源。有些搜房者也会在与APEMIP和AIPP注册，但这一行业并没有机构来监管。
大部分搜房者都需要一定的费用来提供服务，他们可以为客户安排看房，并预订酒店、安排机场接送或安排一些旅游场所。
·律师（Lawyers）
律师在房产交易中起着核心的作用。葡萄牙律师必须在律师监管局（A Ordem Dos Advogados）登记。即使买家可以直接去公证处（Notary）签订销售合同，我们仍然强烈建议聘请有资格的律师来检查房产的契税、所有权凭证、银行收楼的权利（如果有的话），以及其他法律文件。律师也要负责交换合同、确定成交价格和日期，在准备号最后的成交合同后，律师需要将之送给买卖双方和公证处审查。与大多数国家不同，葡萄牙的律师很少持有押金（一般为购买价格的10％），这笔钱是在交换合约时直接支付给业主。
公证（Notary）
在房产交易中，公证员代表葡萄牙政府。他们必须在公证员监管局（A Ordem Dos Notaries）注册。通常，所有参与交易的各方都会在交易日于公证处会面。公证员会在最后合同签订之前，检查是否所有的税费都已缴纳，而且他们负责转录（Transcript）合同和登记过户。新的葡萄牙法律允许律师作为公证人，但需要通过特定的认证。
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