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港低价位楼升幅冠全球

港人置业转战海外

英国仍是港人最爱 日本成年轻人新宠

目前日元汇价低企,令港人到当地买楼如同打折,有地产公司表示查询倍增。(KAZUHIRO NOGI/AFP/Getty Images)

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【大纪元2015年03月20日讯】(大纪元记者梁珍、浦慧恩香港报导)全球经济复苏放缓,亦令全球楼价去年第四季度两年来首次录得负增长。唯弹丸之地的香港,同期仍录得按季4.9%的升幅,为全球表现最好城市。当中本港细价楼去年下半年楼价升10.7%,升幅冠绝全球。楼价不堪负荷之下,不少港人置业转战海外,英国、澳洲等地成为投资首选,日本、台湾因银码小,亦成为年轻人置业新宠。

莱坊最新发表的《全球楼价指数》显示, 2014年全年指数上升1.8%,而在第四季则下跌0.6%,表现为2012年第三季以来最差,显示全球经济复苏放缓的趋势。亚太区房地产表现为全球第二差,楼价平均上升3.3%,仅次于欧洲。唯香港例外,不仅第四季度逆市上升4.9%,冠绝全球外,亦是去年全球五个录得双位数升幅的国家或城市之一。

去年香港中小型住宅楼价按年升11.7%,升幅排列全球第4位,大幅跑赢豪宅(升幅1.15),而数字亦显示,去年下半年本港低价位楼全线急升,本港住宅楼价半年内升幅达10.7%,全球居冠。不过,多个外资大行预言香港低价位楼或会跌价,而多番辣招冲击下,香港中产阶层纷纷转向海外投资,令海外置业再创新高。

港人海外置业去年增三成

根据世邦魏理仕早前公布的调查报告,2014年亚洲人在境外的房地产投资总数高达400亿美元,比2013年增长23%,当中香港去年海外置业金额高达491亿元,按年增31.25%,是增长最为显着的地区。

至于亚洲投资者热衷投资热点,仍以欧洲、中东、非洲最热,有17%资金投资在英国伦敦,日本东京约占9%。

业界:辣招刺激境外投资

对于港人海外置业增多的原因,世邦魏理仕亚太区研究部资深董事蔡咏嘉指,由于过往数年政府出台辣招措施,令跨境投资需求不断增加,又预计金管局出台收紧按揭措施后,相信房地产公司于香港境外投资活动将变得更为活跃。

利嘉阁地产董事总经理廖伟强表示,以该行所观察,英国这个港人前宗主国,仍然是港人最受欢迎的投资热点,“主要是香港人最熟悉英国,税制和法律亦和香港一样”,另外,也有不少人是为子女教育及将来移民做准备。

英600万以下楼盘最热销

仲量联行香港区主管马安平也表示,过去2年海外置业查询多了很多,以英国楼盘最热销,“客户特别喜欢买英国,加拿大、澳洲也有,但较普通。而且英国看到亚洲人置业增长的趋势,所以也增加在香港推盘。”

他指,香港中产除了自住外,通常喜欢买楼收租,但因为香港买第二层楼要加税,变成要转向海外置业,当中50万英镑(约580万港币)以下的楼盘最受欢迎,相信亦和香港细价楼升幅惊人有关,“因为这些客户的能力可以买600-800万港币楼,但觉得香港楼不值,所以宁愿买英国楼。”

不过最近一个项目,200万英镑的豪宅销情也不错,“刚刚卖了好几个。”他指大陆客人则较为喜欢买美国楼。

资深投资者符先生说,太太前年赴英国旅游时,在当地以38万英镑买下伦敦一、二区之间约410尺单位,至今升值了近五成,约58万英镑。

他指,中银、东亚、汇丰等均可以提供英国买楼贷款,从五成到七成都可以,而且最吸引人的地方在于,英国没有限制海外人置业,买卖很自由。而香港却收紧按揭限制,买楼限制多多。他对英国买楼前景很看好,“每年八千有一万人去英国留学或移民,给子女住,或当投资都可以,楼价还有的升。”

低调富豪英扫百栋物业

亚洲首富李嘉诚早在几年前,亦转向英国等地投资,这对富豪的投资方向都是一个风向标。纵横地产业四十多年的美联集团主席黄建业说,他们的客户最喜欢去英国伦敦买楼,早在辣招刚刚推出时,身边认识的有实力的富豪、财团就转向英国投资,升值一、两倍都有。

当中一个低调本地富豪,目标不仅是单套物业或者豪宅,而是整栋楼买下来,先后在英国伦敦扫了100栋物业,“一栋楼3亿港元,他先是花了6亿买了2栋,然后楼价升值以后,银行再加按,又买了2栋,前后买了100栋。”此外,恒丰集团家族亦热衷赴英国置业。

至于香港富豪热衷赴伦敦投资的原因,黄建业认为除了港人熟悉英国外,当地政治稳定亦是重要因素,相对而言,“香港的政治因素,大陆的行政因素”,令部分富豪减少购买中港物业。

港人25万日本置业回报率10%

中原地产最新港人投资海外物业意向调查显示,港人选择购买海外物业,撇除排第一的中国大陆(39%)外,其次就是同种同文的台湾,占27%。调查显示,港人去年到台湾居留的数目创九七回归后新高,有逾七千宗,带动了港人赴台置业趋势。台湾房地产指,雨伞运动后,港客到台买楼量增两至五成。

此外,近年新兴选择日本置业的比率如一枝独秀,占据港人海外置业的24%。

几年前已经成功上车与太太二人世界的蔡先生,身为大公司行政经理,早年在日本读书对日本市场多少有些了解。去年在日元低位时,一次性以360万日元(港币约25万),买下东京附近的一个二手170方呎单位,楼龄21年,距离车站步行约十分钟。单位同时以每月3万日元收租,年回报率达10%,“好过存银行。”

仅25万就实现置业梦,这在香港绝不可能,蔡生直言连楼都没有看就决定买下来,“相信日本楼是有质量保障的,租客都很守规矩,很少有欠缴房租或住到邋邋遢遢,况且中介公司会跟手跟尾。”

蔡先生几个朋友也在购买日本二手楼,价格在800万日元左右(约51万港币)。目前正准备在大阪再次购买二手楼的蔡生稍带遗憾的告诉记者,“过程中也吸取教训,就是‘不能犹豫!’。”原来当初看中的一个单位,稍一犹豫就被其他买家“抢”去了。

对于人们担心的日本经济不景气以及日本楼保值的问题。他颇有体会的表示,20年日本读书时的楼价跟现在变化不大,随着2020年的东京奥运会展开,相信楼价也会一路平稳或上升。

早年留学日本的某投资顾问公司的总经理罗先生也表示,港人日本置业显着增长,而且是一种趋势。不过他也解释说,去年香港楼市的停滞不前也是导致人们向外发展的因素。

查询增近五倍 百万以下楼盘最热销

去年分别于6月及11月来港参加海外投资房产活动的Bans City株式会社的海外事业部部长末长和树直言,华人咨询方面近年递增显着,2013年相比去年跃升近4.8倍,由160宗升至770宗咨询。公司去年9月更在中环设立香港办事处,目前还针对大陆客户提供咨询及帮助。

Bans City表示,在香港的海外房产会上,最好卖物业基本是一千万日元左右,回报率在8-9%。末永还透露说,最近收到的客户咨询多数为回报率为5-7%的一栋商住物业较多,另外,约1亿至10亿的高价物业成交也在增长。

他认为,日本房产予人楼价平稳的印象,加上不少人选择日本置业,都是触发港人积极置业的原因。另外,与其它大都市相比,日本的房地产还是相当便宜,加上日元不断下跌,都吸引海外富裕人士加速前往日本置业。

购海外物业如隔山买牛

虽然海外置业渐成港人投资趋势,但也有人表示,不看现货购买外国楼盘,担心问题多多。本身做生意的邝小姐,就拿最近发生在新西兰的瓦努阿图来比喻,很多港人喜欢在该处置业,结果一场风暴,铲起整个岛,令好多投资客血本无归。她亦担心,“二手楼虽平,是否好多东西要维修,有什么事附上什么责任的问题。”

香港消委会称,该会过去3年收到有关购买香港以外物业的投诉共22宗,提醒消费者购买境外物业有较高风险,犹如“隔山买牛”,一旦堕进骗局,最终血本无归。

早前有报道指,香港约90人疑被骗购入“集体投资项目”。他们在2012年投资购买共87个英国学生宿舍楼花,每间宿舍平均售价约六万英镑,买家需先付楼价五成订金。但楼盘至今都没有动工,令他们损失约3300万港元,现已向英国和香港有关部门举报。

另外,随着大量中国人到外国买房数字急升,各国相应的政策变动,也为海外置业增加不确定因素。

根据胡润富豪榜资料显示,中国高净值的人群有三分之一购买了海外房产,大多是住宅型的房产。未来三年,很多富裕的人群也规划到海外进行置业。

不过,鉴于楼市过热,澳洲政府近日公布一系列加强规管外地买家于当地置业的建议,包括加重外国人违规买楼的惩罚,以遏止楼价升势,并降低本土居民置业负担。虽然此举相信是针对中国买家,不过亦有可能对未来港人海外置业有影响。

有业界人士提醒港人海外置业要小心,特别要注意税率、土地年期、汇率波动和楼市政策变动等方面。

责任编缉:何嘉林

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2015-03-20 12:26 PM
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