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【巫本添专栏】解析与预测:

纽约地产 单一建筑物买卖破记录

11 Madison Ave Manhattan 26亿高价成交

纽约房地产一直是商家投资热点。(戴兵/大纪元)

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【大纪元2015年09月04日讯】根据8月18日星期二纽约地产专刊The Real Deal报导:SL Green格林公司向Sapir萨皮尔公司以26亿购买麦迪逊大道11号的交易已完成,以单一建筑物的买卖来计算,是纽约史上第一高价。

交易解析

第一:Sapir公司在2003年以6亿7千5百万买到这栋建筑物,在12年内把这栋商业大楼的净收入从4千万增加到1亿2千万,成长3倍,而售价却成长将近4倍,是26亿。是买高了吗?非也。2003年以价格除以年收入是33.75倍;而这次以价格除以年收入是21.68倍。商业房地产是以租金收入来计算价值,比较起来,是买得好。

第二:以今天的低利率来比较,1亿2千万除以26亿是4.615%,回收不差;大型房地产投资,高于3%的收入是重要的考虑因素。4.615%的收入是购买的诱因。

第三:麦迪逊大道11号可使用的面积是2百30万平方呎,以26亿来计算,一平方呎是$1,130.4,以附近商业用大楼的售价来比较,价格非常实惠。

第四:大楼的最大租客是瑞士信用银行,租用面积1百20万平方呎,超过总面积2百30万平方呎的一半;另外一家新租户Sony租了50万平方呎;网路公司Yelp租用了15万平方呎。这些都是全球性的顶级公司,以租金收入的稳定性来看这次26亿的收购,买家SL Green公司并非浪得虚名,作为曼哈顿排名在前几名的大地主,岂是偶然!

第五:SL Green要求卖方Sapir继续改良其中30万平方呎的租金收入,应是贷款银行的要求。外传SL Green不只花费26亿的10%,另外也向自己的公司贷款,还卖出自己在西45街的大楼以及位在SoHo春街的连栋大楼当做购买的资金,笔者认为这是运用1031Exchange(联邦法1031交换条款,乃延税的方法。)非常有计划的房地产投资。

纽约房市预测

第一:SL Green会在3年到5年内做出售的评估,笔者根据这个讯息判断,3年内美国调整利率的幅度应该不会太大,低利率仍然会继续。

第二:麦迪逊大道11号位于24和25街之间,在以前不是地产业界定的第一线高档市场。但这个看法已经不符合现况,由于高线公园的建成,曼哈顿西边靠近哈德逊河从14街到34街,已经是游客必去的观光区。此次买卖将带动附近南北23街到28街之间,东西三大道至五大道之间的房地产价格的继续上涨。

第三:由于曼哈顿房地产市场仍然是买方多于卖方,价格将继续上涨,只是幅度多少的问题。而皇后区和布鲁克林区愈靠近曼哈顿的地区,也因地缘原因价格上涨,例如长岛市、威廉斯堡、布鲁克林高地和靠近曼哈顿大桥的Dumbo区。

第四:最近连续几天人民币贬值,但大陆买家在曼哈顿地产交易所占的百分比极低,对纽约的房地产市场毫无影响,买者照买。这次人民币的贬值,再次证明纽约市房地产是全球性的市场。

第五:根据纽约市城市计划局局长Carl Weisbrod8月12日公开声明,曼哈顿中城摩天大楼的兴建是纽约市经济发展的重要环节,不会改变原有规定,打破了现任市长将改变前任市长政策的谣言。笔者预测到2030年,应该至少会有另外10栋的中城摩天大楼兴建完成,纽约市曼哈顿的景观会有很大的改变。

虽然曼哈顿的房地产市场吸引了很多世界级的富豪前来置产定居,但是因为有房租稳定及房租管制的法律保护,原来的居民仍然付得起租金。新一代的年轻的中产阶级就不得不住到房租相对便宜的其他四区:皇后区、布鲁克林区、布朗士区和史泰登岛区,或者在这四区买房买公寓,新居民还会继续从曼哈顿向外扩展,这也是大势所趋。

人口向大都会区集中,从19世纪的工业革命开始到21世纪的今天都没有改变,曼哈顿房地产价格不断飙升,真的是回头太难。(作者:巫本添

责任编辑:孙华

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