【大纪元2016年10月06日讯】（大纪元记者游沛然日本东京报导）安倍经济学带来日本经济复苏，随着2020东京奥运会各种设施的投资，使日本房地产活力回升，东京楼市出现过热后，近期开始降温下滑，有观点认为东京楼市出现了“房地产小型泡沫”“不久房地产泡沫将破灭”等。日本房地产投资顾问的长嶋修则认为，目前的日本房地产谈不上什么泡沫状况，目前处于调整期，今后的走向与安倍经济学的下一步的展开紧密相关。
东京楼市处于调整局面
据日本不动产研究所近期发表的东京楼市8月的销售状况显示，公寓房的销售套数比去年同期减少了24.7%，为1,966套，签约率为66.6%。签约连续3个月跌破被称为判断景气与否的分水岭值的70%。
对此，房地产投资顾问的长嶋表示，年初开始的日元升值，使外国投资者裹足不前，之后金融厅对因节税而过度投资超高层公寓房发出警示，给楼市浇了一盆凉水，带来了房地产回落的局面。
长嶋修表示，2012年12月，安倍推出安倍经济学，给日本经济带来活力，日本房地产火爆，公寓房价格上升，一般家庭连称房价上升过猛，在实际的购房现场，不时能看到僵持不下的价格交涉场景。不过比较一下雷曼金融危机前后的东京楼市的状况，不难发现，金融危机前，东京圈（东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县）一年中上市的公寓房达8万套，而现在只有4万套，只是当时一半的水准。
另一方面，金融危机后，公寓新房市场，大型房地产开发商的所占比例扩大，它们在东京都心、车站附近大规模开发价格不凡的高级公寓。即使楼市从火爆回归平静，对于大型开发商而言完全有资金实力面对“平静楼市”，即使售房时，作出一定的降价调整对其经营并无大碍。
07至08年的小型泡沫崩溃的主要原因与大量中小型地产开发商的破产有关，这些中小型地产开发商于1990年代后期出现，主要集中在郊外开发楼盘，受雷曼金融危机的冲击，郊外的房地产价格暴跌，导致实力有限的中小型开发商大量倒闭，引发小型泡沫的破灭。但是目前的房地产市场主要由实力雄厚的大型开发商主导，目前的价格回落对其不会构成经营障碍。
安倍经济学的展开影响东京楼市走向
目前，位于东京都心的3区（千代田区、中央区、港区）的二手房楼市处于平静调整状态。8月份的库存数为3,907套，供应数量处于增加，但销售成交数量处于下降。长嶋修表示：“统计数据显示，日经平均股价与东京都心3区的二手房的平米单价具有一定的连动性。但是，目前3区二手房单价并没有转入股价那种程度的调整局面，预计今后会转入回落的走势。”
长嶋修分析认为“东京楼市的高峰天顶已过”，今后日本房地产市场的走向与安倍经济学的展开紧密相关。被称为三支箭的安倍经济学，继第一支箭金融缓和，第二只箭财政出动之后，第三支箭成长战略如何展开备受关注。战略成长的关键是企业在走向好转时，是否具有上调工资的底力，以此使家庭收入增加，带动内需。股市期待的也正是房地产市场所期待的。
长嶋修表示，短期的楼市行情对利率变化比较敏感。房贷利息上升，将会给房地产市场带来负面影响。
责任编辑：卢勇
