珀斯公寓开发商不会告诉你的秘密

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【大纪元2017年01月13日讯】(大纪元记者田珊澳洲珀斯工商报导)除了人们一般认识的地点、价格和配套设施以外,选择购买珀斯公寓时,还有哪些隐含因素要考虑?哪些是开发商不会告诉你的秘密?The Precinct@Mount Pleasant开发商Norup+Wilson联合董事Dave Wilson说:“我们会被其它珀斯公寓开发商所憎恨,因为我们揭穿了他们永远不会讲的秘密。”

珀斯公寓的物业管理费(Strata Fee)

Dave Wilson,七年前从南非移民至珀斯,四年前和其前老板John Norup一同建立了公寓楼盘开发公司Norup+Wilson。因为其正在打造一个个标志性公寓建筑,Norup+Wilson成为珀斯公寓市场上的一匹“黑马”。

“在西澳,有关房地产开发的其它监管都很完备,唯有物业管理费不是。”Dave语出惊人。物业管理的前三年,由开发商指定管理公司,物业管理费的监管漏洞,使其成为开发商的摇钱树。Dave举例说,个人用户向电力公司买电,比如说每度24澳分,而开发商大批购买时,可获得大额折扣。这些电费折扣,一般来讲就进了开发商的腰包,Norup+Wilson却用其降低了楼盘的物业管理费。

珀斯公寓楼盘The Precinct@Mount Pleasant与相似楼盘的物业管理费比较。CQ是同区正在开发的楼盘,Other是南珀斯区某楼盘。(Norup+Wilson提供)

The Precinct提供了度假村式的奢华生活方式:室内和室外健身设施、游泳池、桑拿房、图书馆、儿童游戏室、住户大堂、铁板烧烤区、阳光沐浴床等等,甚至还设有外购餐饮专用升降机,却因为开发商“不贪”,业主所需付的物业管理费降至最低。除了远低过同行的费率,The Precinct的物业管理费还有两大优势:“自产”资金池(Self generating sinking fund)和四年预算期。

通常的公寓物业费包括两部分:日常管理费和资金池。日常管理费为每日发生的费用,如清洁、花园打理、物业管理、保险等等;资金池则用于大开支项目或长期项目,如外墙粉刷、水管工程、维修,及不可预期的紧急事故费用等。然而“自产”资金池却是从未听闻的概念。

Dave解释说,The Precinct的这部分资金来自于开发过程中成本的节省,这部分钱没有放进开发商的腰包,而是作为一个备用资金池,给予业主未来使用。Dave说,业主可以选择用这些钱做维修、升级,甚至折现。The Precinct可以发电的电梯产生的电费回购收入,也会进入“自产”基金池。同时Norup+Wilson为物业管理费准备了四年的预算,避免了物业管理费逐年上升的陷阱。

珀斯公寓开发商的利润

开发商Norup+Wilson如此让利给业主,是不是意味着要少赚很多呢?Dave再次语出惊人:“不是这样。开发商的利润是不能少的,否则银行不会批贷款。”可是如The Precinct这样的楼盘,每平方米的平均价格比同类楼盘要低约9%,而其所用材料质量又是最好的,还不包括其接受“量身定做”以及拥有许多楼盘没有的配套设施,那开发商的利润空间在哪儿呢?

Dave这时难掩自豪神情,他说:“在于我们的经验。”Dave曾是多年房地产开发和建筑行业的首席估价师和测量师,他在设计、建筑和专注细节上的丰富知识和经验,使其负责的项目,无需因成本控制而影响其外形、功能及美观。Dave说,一般的公寓开发,设计和建筑环节完全独立,设计师所设计的东西,在建筑过程中如发现不能实现,需要找回设计师做修改,才能让建造继续进行。而Dave的全面经验使其从设计阶段开始就全程参与,使得设计出来的东西更具实操性,建造过程中若出现问题,也能在最短时间内得到解决。“建造更高效”使得建商有空间让利给开发商。

Dave举例说,一般的楼盘设计,是先定位公寓楼,再相应定位停车场,然而在建造过程中,经常出现不能吻合的情况,这时需要修改设计稿,才能继续建造,而Dave参与的设计则反其道而行,先定位停车场,再定位公寓楼,使得公寓楼建造时一蹴而就。

再一个例子,很多公寓房,厨房的操作台是U型(方型),因此建造过程中必须先建好房子,才能根据墙面距离建造操作台。而Norup+Wilson建造的公寓,厨房操作台采用L型,使得操作台的尺寸不受墙面距离的制约,建造房子和建造操作台可以同时进行,大大提高了建造效率。

而另一个例子显示的不仅是Dave的丰富知识和经验,更是展示出他的应变能力和创造性。在The Precinct一期的建造过程中,建商在安装LED顶灯时遇到麻烦,传统LED顶灯因为体型较长,在安装时需要做一个假天花,如此一来势必减少公寓房的层高。问题需要在两周内解决,于是Dave花了一周的时间,研发出其短装LED顶灯专利,不仅解决了建造问题,专利还被建商BGC买了下来。

外行人看不出的细节

1)     没有阳台的房间夏天很热

珀斯的日照时间长,夏天干燥而炙热,一间没有阳台的房间,墙壁会吸收大量热量,使得整间房的温度上升,此时阳台的作用,除了空间延伸、欣赏风景以外,其实有一个更大的作用就是阻隔阳光。

Dave在The Precinct一期内的一间两房公寓样板房中,手摸房间墙壁,坦诚地说:“你能感受到热度。这是我们在开发中得到的教训,因此在The Precinct二期和The Crest的开发中,全部采用环绕式阳台。”

2)     空调压缩机放置阳台麻烦多多

在珀斯的公寓楼盘里,空调压缩机放置在客厅阳台上是惯例,然而其隐患除了阳台的空间使用打折扣外,更是会带来压缩机启动时散热和嘈杂声干扰的问题。Dave不甘于此,设计出空调压缩机远程放置的方案,不仅解决了以上问题,还使得高层公寓楼的空调使用更加高效节能。

3)     双砖墙隔音隔热不够好

人们普遍认为双砖墙是最好的墙体,但Dave说,在高层公寓建造中,SIP墙在隔热隔音效果上,比传统的双砖墙更有效率。The Precinct和The Crest均采用SIP墙,其客厅公共墙的隔音更是达到酒店级别。

不仅如此,墙/地面比例、能源效率、结构转换及污水和垃圾处理等,都是Dave关注的细节。Dave说:“我们所关注的重心,大部分是那些在外行人眼里看不见的服务和费用。”“所有这些都需要花钱去建造和维护,但如果设计更有效率,这些钱则可花在更好的配置和装修上。”

 

责任编辑:周鑫

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