【大纪元2017年01月04日讯】（大纪元记者谢茹慧澳洲阿德雷德综合报导）自2012年中进入新一轮的增长周期后，澳洲房市在刚刚过去的2016年已初显调整端倪，不过绝大部分专家预测，2017年并非本轮繁荣周期的终结，大多数州府城市房价仍将保持上涨趋势，但市场分化将进一步加剧。同时总体经济疲软，收入增长放缓，银行信贷紧缩，对海外投资者管制更严格仍将是影响市场供需的主要因素。对于投资者来说，更保守的财务策略、更严格的风险控制以及更长远开放的投资眼光是成功的关键。
房市总体仍将上涨 独立房表现优于公寓
澳知名房市研究机构SQM Research的创立人克里斯托弗（Louis Christopher）在过去两年都对全澳房市作出了最准确的预测，其预判数据与澳统计局的最终统计数据基本吻合。他的判断是，在新的一年，以澳东海岸城市引领的房市繁荣将继续，州府城市房价总体涨幅将在6-10%之间。除了西澳珀斯和北领地的达尔文之外，其它州府城市房价都将保持涨势，其中，悉尼、墨尔本以及霍巴特的涨幅可能超过10%，阿德雷德涨幅在5%左右。
不过，克里斯托弗同时表示，房市繁荣很可能在2018年终结。他预计到2017年底，悉尼和墨尔本房价将达到危险的过热和虚高阶段，从而引发市场调整。他说：“在2017-2018年期间，市场将保持目前的上升态势，但2018年后，就将是另一回事了。”
Domain集团的首席经济学家威尔森（Andrew Wilson）也持类似观点，只是对悉尼和墨尔本房价涨幅预计更保守，仅在5%左右。威尔森预计阿德雷德的独立房和公寓房中位价在2017年都将小幅上涨，涨幅分别为3%和2%。
鉴于州府城市普遍的公寓开发热潮，不少分析人士预计今年公寓价格将继续承受向下压力，总体表现将继续落后于独立房市场。根据CoreLogic数据，在刚刚2016年，州府城市独立房涨幅普遍远远高于公寓。以阿德雷德为例，独立房中位价在12个月内上涨了4.5%，而公寓房涨幅仅为1.1%。
汇丰银行的首席经济师布洛克森（Paul Bloxham）预计2017年独立房价格将上涨2%至4%，公寓房价格将下跌0%至5%。AMP资本集团的首席经济师奥利弗（Shane Oliver）预计房价将上扬4%左右，公寓房价将下跌1%至2%。
不过，澳洲房地产投资专家协会主席金斯利（Ben Kingsley）表示，由于供需对比不同，各州府城市公寓市场的走势和机会点也差异甚大。他认为，布里斯本、珀斯、达尔文的公寓房价格预计将继续下跌。阿德雷德、堪培拉肯定会出现正增长，但涨幅不大。悉尼公寓市场将继续保持强劲。墨尔本市中心创纪录供应意味着公寓的价格将继续面临下走压力，但郊区公寓将出现强需求与弱供给态势。
专家分享五大投资要诀
市场的分化和不确定性给投资者带来了挑战，不过也创造了机遇。很多业内人士认为，风险控制是投资成败的关键，投资者尤其要预见借贷成本升高和标准提高带来的风险，包括抵押贷款利率升高以及新借款人可获得折扣的减少。
总部位于墨尔本的房产投资咨询公司Metropole的五位专家分享了他们从2016年房市中获得的经验，这些经验对2017年的投资同样具有借鉴性。
-融资能力是房产投资的关键
Metropole的全国战略部总监福布斯（Kate Forbes）认为，如何获得投资所需贷款，对许多在2017年要投资的人来说，将是一大具有挑战性的课题。
“我从2016年所学到的最大的一点就是，在澳洲审慎监管局（APRA）收紧了借贷政策之后，借贷环境、房地产投资者的贷款，发生了变化。”这意味着，“即使是某些有着高额净值和很强的还款能力的投资者，为进一步投资而获得贷款，也面临着很大的困难。”在这种情况下，表现欠佳的房产都将构成巨大的机会成本。他建议投资者应重新评估名下房产资产，确保都属于能带来收益的“投资级别”资产，同时向专家咨询自己的借贷能力是否得到的最充分的利用。
-注重本地因素，发现投资机会
Metropole的悉尼分部总监拉普蒂斯（George Raptis）认为，2016年的房地产市场再一次让他认识到本地因素是支撑房地产市场的核心。
“尽管所有的澳洲人都面对着同样的低利率环境、同样的税收规定、同样的政府，但在2016年，某些房地产市场比其它房地产市场的表现优异很多。”他对新年的投资建议是，“在经济增长与就业增长的地方投资，这样的地方房地产需求将增长，能支付更高房租或房价的人口将增多。”
-把握市场分化带来的机遇
Metropole布里斯本分部的主管戴维斯（Shannon Davis）认为，2016年的房地产市场状况，再一次让他感受到市场的分化。
“需要记住的是，在每一个州，都有很多不同的房地产市场，这些市场的界限的划定是根据地理范围、价位、房地产类型，它们各自处在各自不同的周期阶段中。”他特别提到，“大多数报告统而言之‘悉尼房地产市场’或‘布里斯本房地产市场’，但并不是所有的市场都是一样的，一个市场的上涨不能代表其它市场也上涨。对于投资者的成功来说，仔细地筛选自己的目标房地产是关键。”
戴维斯对2017年的投资建议是：“不要等着市场出现重大的上扬，你需要自己‘制造’你自己的资本上涨，通过装修改造或开发给你名下的房产增添价值。”
-最小化风险从而最大化收益
Metropole的财富顾问部总监莱斯（Ken Raiss）认为，投资关键是降低风险以使回报最大化。
他说：“这一年学到的教训没有什么新的。具有战略眼光的投资者们通过合理的结构置业，以便保护他们的资产，最大化现金流，但大多数投资者没有怎么考虑他们应该以什么样的名义来拥有他们的房产。”
“因为房地产投资是一个长期的事情，你以什么样的名义买你的投资房产，对于你未来有什么样的现金流或当你最终把房产卖掉来说，可以有很大的后果。”
莱斯对2017年的建议是，从法律和税务等角度降低投资风险。需要考虑的问题包括：
你准备了足够的财务缓冲吗？
你有授权书吗？
你有足够的人寿保险与收入保护保险吗？
你的资产在正确的名下吗？资产的净值在你自己的名下，可以被保护不在个人诉讼之列，也不必导致变更持有主体从而导致交纳资本增长税与印花税。这些策略不需要变更房产的注册，也不需要再融资，相对简单，但收益会很大。
-放宽投资界限
Metropole布里斯本分部总监沃伦（Brett Warren）建议，买房时眼界要开阔，不要把自己局限在一个地方。
“这一年我见到了大量的投资者，他们只在自己所在的州买房，因为这是他们的舒适地带，而不是因为这更具有好的投资意义，这样做往往是对他们自己不利的。”
“另一方面，那些把自己名下的投资房产做的更多样化的人却得到了很大的好处，因为各个不同的州府城市周期的高峰出现在不同的时候。”多样化战略的一个好处是，“总是有一个或两个房产在强劲增值，能够让你去找银行进一步贷款。”
沃伦对2017年的建议是，找一个独立的房地产战略师，帮你看看你名下的房产表现如何。“他们或许会看到你错失掉的机会，或者建议你把哪一个表现欠佳的房产处理掉，让你能够去买表现更好的房产。”
责任编辑：陈紫雨
