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“为租而建”解决住房危机 好方法 挑战大

专家、投资者和房地产开发商,都在呼吁中央政府和地方政府都来支持“为租而建”(build-to-rent)计划,以帮助解决新西兰的住房危机。(Dreamstime)

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【大纪元2019年09月16日讯】(记者李扪心综合报导)专家、投资者房地产开发商,都在呼吁中央政府和地方政府都来支持“为租而建”(build-to-rent)计划,以帮助解决新西兰住房危机。多位专家都表示,美国和英国等发达国家的成功实践经验都表明,“为租而建”虽然不是解决住房危机的唯一方法,但确实能够有效地解决一部分问题。

根据新西兰先驱报(NZ Herald)9月12日的报导,一个将无家可归者安置在汽车旅馆一周的临时政府计划,持续了长达3年,已经变得无法摆脱。不但成千上万的家庭被困在他们的临时住所长达一年,政府的花费也一翻再翻,年花费已经超过了1亿元之多,令政府和纳税者都不堪重负。

不过,梅西大学的房地产专家本周警告说,公寓楼等大型出租房需要良好管理,加上较好的建筑质量,才能不会沦为贫民窟。“为租而建”在新西兰将面临很多挑战。

“为租而建”是住房投资的一个新领域,为租赁市场提供住宿。与传统的租赁不同,它通常可以为租户提供更多的安全性,因为它不是那种用来获取资本增长的住房投资,那种住房的租赁,往往会因为房东要卖房而赶走租户。相反,它可以为租户提供较长期的租约,不确定性相对较低。

从‘租户’到‘顾客’

仲量联行(JLL)的研究和咨询主管保罗.温斯坦利(Paul Winstanley),是英国从2013年开始蓬勃发展的“为租而建”计划的“积极参与者”,他表示,这种住房投资形式,把租户与房东之间的关系,变为更类似于客户和服务提供商之间的关系。“为租而建”可以为“客户”提供比传统租赁更好的体验。

“从‘租户’到‘顾客’的实际变化,比听起来更大,因为这是关于社会风潮,关系到建立一个社区。对房东的好处,就是你可以尽可能长时间地保留房屋,”温斯坦利说。“同时,房客也很高兴知道房东不想出售”,感觉更安全。

而对租金水平的评估,通常是根据消费者物价指数进行的,这是一种年度调整后的商品和服务成本的衡量指标,只有在3年租约结束时,才能根据市场价格进行评估。

温斯坦利表示,随着投资者对这项计划感到满意,这些年它越来越受欢迎。“截至今年1月,英国已经完成或正在建造的租赁房产,有将近14万套。”

“为租而建”可助解决住房危机

新西兰房地产学会(REINZ)的首席执行官宾迪.诺威尔(Bindi Norwell)表示,它支持对增加“为租而建”机会的呼吁,来支持改善住房负担能力及解决住房短缺的问题。

她说,目前仅在奥克兰就缺少4万6千套房屋,新西兰需要寻求各种各样的解决方案,包括“为租而建”。

“一般来说,租赁物业可以为租房者提供更高的租期保障和更高的标准一致性,而传统的公寓楼,则是‘为卖而建’。”

房地产协会(Property Institute)主席兼董事会主席卢克.凡德布洛克(Luke Van Der Broek)表示,新西兰应该着眼于各种途径来解决住房危机。“我们有太多人睡在街上,而且没有足够的住宿来安置他们。”

但是,他说这需要业界、地方和中央政府采取协调一致的方法,否则将很难成功。

天堂基金(Haven Funds)总裁凯瑞.希区柯克(Kerry Hitchcock)表示,对“为租而建”计划投资的长期和大规模的性质,需要通过立法进行合理的考虑。

温斯坦利认为,政府参与和认可,对新西兰的“为租而建”至关重要。他说,在获得政府认可后,还可能需要对《海外投资法》和《住宅租赁法》进行调整,特别是为了适应专业管理的房东部门。

“我们不需要进行重大的立法改革,只需要一些常识”他说。

专家警告“为租而建”面临挑战

梅西大学(Massey University)房地产专家,梅西商学院物业项目负责人格雷汉姆.斯奎尔斯(Graham Squires)教授,和梅西大学“家庭负担能力报告”的作者大卫.怀特(David White)警告说,为租而建不是房地产危机的银弹,因为像住房负担能力这样的复杂问题永远不会有单一的解决方案。

斯奎尔斯和怀特教授都表示,政府应谨慎鼓励“为租而建”计划,作为对更广泛的住房问题因应的一部分。

“私人租赁市场的保有权和质量存在问题,虽然我们已经看到这个领域的新规定,但还需要做更多工作,以确保商业开发商能够并愿意提供优质的租赁住宿。”“但我们不想要一个贫民窟式的解决方法”斯奎尔斯说。

房地产专家CBRE表示,大规模租赁住房的成功开发,需要投资者对较低但稳定的回报感到满意,才更可行。

尽管与商业和工业物业相比,对长期租赁住宅的开发投资,其初始收入相对较低,但是住宅租金的增长和收入的稳定性,也支持了这项投资。

虽然目前奥克兰的住宅租金的增长,远低于商业物业租金的增长,“但从历史上看,当新西兰经历经济衰退,所有商业物业都出现租金下滑时,住宅租金反而会持续上涨。”经济衰退期间,稳定的租金对寻求多元化的投资者更具吸引力。

但是,商品及服务税(GST)制度,对潜在的开发商和投资者来说,也是一个问题,因为当建造一幢公寓楼用来出售时,开发商可以在出售单个公寓时,就建筑成本申请消费税;但在公寓出租时,则无法申请消费税,这会使公寓楼的开发商处于租金劣势。

怀特说,如果政府希望在私人市场上建造租赁公寓,就要豁免其商品及服务税。

“为租而建”有出租优势

梅西大学的房地产专家怀特表示,如果在新西兰“为租而建”能够提供安全租赁、包括提供更长时间内租金的确定性,那将是非常积极和重要的。

目前新西兰许多出租房屋都质量低劣,因此如果租赁公寓开发的质量很好,他们就会对租房者们有较大优势。

目前租房市场的另外一个问题是租约期较短,因为目前租房市场上的房东,通常都是小投资者,他们可能在某一时间会决定出售房屋,租房者就得搬家、另租。新西兰约75%的出租房,由“妈妈和爸爸”投资者拥有。

怀特说,目前海外建造的租赁公寓,都提供了更长的租约,例如3到7年,但新西兰的《住宅租赁法》却没有设立更长的租约。

另外,除新西兰公房署之外,目前新西兰在管理大规模住房开发出租方面缺乏经验。怀特说,新西兰的一些人担心,如果大规模的出租房屋管理得不好,可能导致沦为贫民窟,可怕的建筑物加上各种社会病态充斥。

“在我看来,这里的人口结构正在不断地发生着变化。如果做得好的话,“为租而建”并没有那么多不利因素,虽然它不是唯一的解决方案。”

由房地产专家CBRE在今年2月份发布的一份报告表明,“为租而建”在新西兰只处于起步阶段,但在美国已经完成了,在英国也因为政府支持正在起飞。

到报告发表时为止,新西兰只有96套公寓和单元可供出租,主要集中在奥克兰,而美国则有2000万套,英国有将近3万套,而澳大利亚也有217套公寓可供出租。

新西兰CBRE研究部主管邹尔坦.毛瑞兹(Zoltan Moricz)表示,支持长期租赁发展的因素,是房屋数量下降或房屋所有者数量减少,而租房者数量在同时增加。

现在新西兰只有大约64%的家庭拥有住房,而1991年这一比例为74%。2013年的人口普查显示,有近三分之一的新西兰家庭(31.2%)租房住,而且这个数字的增长速度比英国和美国更快。

责任编辑:上官翎

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