【大纪元2019年09月05日讯】（大纪元记者李扪心报导）最新的OneRoof-Valocity房地产报告发现，受奥克兰房市低迷影响，全国房屋中间价（包括奥克兰在内）目前为61万元，在过去三个月里上涨了0.82％，在过去一年里上涨了4.1％；然而，如果不算奥克兰，全国房价的增长前景则乐观不少：季度增长率为1.77％，年增长率高达6.19％。
不过，新西兰先驱报的记者本·赖希（Ben Leahy）认为，奥克兰的房价问题，是一个复杂的难题，影响因素多变、复杂，并不是用单一下降就可以解释的清的；多位专家也预计，随着春天的到来，奥克兰的房市也会逐渐转暖。
北岛中部涨幅最大
根据OneRoof及其合作伙伴Valocity的最新数据，北岛中部和东部的一半地区，房价上涨最快。
其中黑斯廷斯（Hastings）和旺格努伊（Whanganui），现在是新西兰最热门的房地产市场，这两个城市的房价，在过去的一年中，上涨幅度都达到了最大。
黑斯廷斯的房价中位数在过去12个月内上涨了29.9％，达到50万元，追上了紧邻的耐皮尔（Napier）；而旺格努伊的房价中位数，则上涨了26.1％，达到26.5万元。
全国房价飙昇最大的地区是霍克湾（Hawkes Bay）的怀柔阿（Wairoa），其房屋中间价同比增长了52％至16万元。怀柔阿位于黑斯廷斯与最东端的吉斯本（Gisborne）之间，吉斯本的房价在之前的统计数据中，曾经是涨幅最大的。
按照街区算，全国房价涨幅最快的三个街区，都在旺格努伊：Waverley、Milton和旺格努伊中心区，它们的房价在过去12个月中，都上涨了超过30％。
在房屋销售价格与政府估价（CV）的差别方面看，OneRoof的报告发现，旺格努伊的房屋销售价格与CV比率最高，通常销售价格为CV的1.55倍，即售价比估价高出一半还多；黑斯廷斯居第二位，销售价格比估价高出44%。
OneRoof的编辑欧文·沃恩（Owen Vaughan）认为，黑斯廷斯和旺格努伊房价都很低，所以“房市表现都很亮丽。两个地区都有一些价格颇具吸引力的房屋，这当然会引起首次买房者和投资者的关注。”
“然而，重要的是要把这些地区房价暴涨前后联系起来考虑。对于旺格努伊来说，增长的基数很低——五年前的房屋中间价只有18万元；而黑斯廷斯也终于赶上了紧邻的另一座城市耐皮尔，耐皮尔的房价也是最近几年才被推高的。”
多数主要中心呈增长趋势
OneRoof-Valocity的数据显示，除了奥克兰和基督城的数据有些疲软之外，其它5个主要中心的房价都呈增长趋势。
尽管过去三个月没有变化，但惠灵顿的房价中值同比上涨了5.5％至76.5万元；汉密尔顿和陶朗加的房地产市场都比较活跃，汉密尔顿的房价中位数在过去12个月里，上涨了5.6％至56.5万元，而陶朗加比去年同期上涨了6.3％至67万元。
达尼丁仍然是新西兰主要城市中心中，表现最强的。目前年度房价增长率高达17.1％，季度增长率也达到了7.2％，这使达尼丁成为唯一一个房价呈两位数增长的城市房屋中值达到了44.5万元。
基督城的住房市场在过去12个月中几乎没有变化，房屋中间价下降了1.1％，达到44.3万元。
奥克兰房价下跌原因复杂
OneRoof 房地产报告中公布的数据也显示，全国最昂贵的房地产市场——奥克兰，感受到的压力最大。在过去12个月中，房价中位数降低了3.0%，降至96.5万元。
OneRoof发现，负担能力是奥克兰房地产市场放缓的主要因素，所以最受影响的就是那些最昂贵的街区；而首次购房家庭一般都会趋向购买低端房产。
在新增的抵押贷款中，投资者的比例下降到了14.3％；而换房者的比例仍然低于10％；最大的买家群体仍然是首次购房者，他们占上个月新贷款人数的27.4％，尽管这比前一个月稍微有所下降。
沃恩说：“尽管首次购房者构成了大部分的房地产市场活动，但他们所追逐的100万元以下的房产数量正在减少。这同时可能也表明，那些拥有这个价位房产的房地产投资者们，如果感到战线过长，可能现在就是出手的好时机。”
房地产分析公司Valocity的估值主管詹姆斯·威尔逊（James Wilson）表示，在今年剩下的4个月里，奥克兰低迷的房地产市场，可能会导致价格的波动。
他说，当房屋销售量减少时，销售价格中位数往往会变化较大，因为一些较高或较低价格房屋的销售，可能会扭曲数据，造成（不真实的）大涨或大落。
因此，在首次购房者突然变得活跃的街区，因为他们会购买更便宜的房产，就会导致这个街区房价下跌；另外，大量新公寓和更便宜的房屋，也会被推向市场。
最受奥克兰房市低迷影响的街区，都是那些昂贵街区。其中包括著名的200万元街区Herne Bay、Ponsonby和Remuera等，其房屋中间价在过去12个月里下降了3％，而奥克兰北岸的著名海滨街区，如Takapuna、Devonport和Campbells Bay等，房价中位数都下跌了2.8％。
威尔逊表示，奥克兰的市的走向可能会转变。“由于储备银行决定将官方现金贴现率（OCR）降至1％，致使抵押贷款利率下降，这降低了首次购房者和投资者的购买成本。”
“降低利率和春季的温暖天气，都可能诱使现有房主进行交易。”
过度开发致一些地区房价下跌
另外，奥克兰的一些近几年开发的远郊街区，也经历了房价同比下跌幅度最大的一次。这带动了整个奥克兰房价为负增长。
其中西北部的Kumeu跌幅最大，房价中位数下跌了23.7％至114万元；南部的Bombay也下跌了16.5％;较中心的Westmere（-12.9％）和北岸的中心Albany（-12.1％），下降幅度也很大。
Mike Pero 房地产公司Kumeu分公司的格雷汉姆·麦肯泰尔（Graham McIntyre）认为，“不受控制的开发”和“供应气球”，是促成Kumeu等街区房价大降的主要原因。
以前，奥克兰的Kumeu一直是著名的田园房产地区，在奥克兰市政府开放了Kumeu和邻近的Huapai、并将其划为未来住房开发区后，大量的新房开始在这两个地区建造出售。
“五年前，在Huapai总共只有300套房产，”他说，“但现在，我们手中可以随时出售的，就有超过300套房产。”
这意味着，在18个月前，这个地区很少有低于99万元的四居室房屋出售；但现在，全新的四居室房屋只卖79.9万元。
相比之下，邻近的Waimauku在很大程度上并没有受到新开发项目的影响，因为它的田园房产区块在过去一年中仍然非常受欢迎，房价从一年前的112万元，增长了14％至目前的128万元。
麦肯泰尔怀疑，北部的Albany和南部的Bombay等郊区，房价可能也受到了同样的影响，使它们列在去年奥克兰10大表现最差的街区。
责任编辑：上官翎
