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【大纪元7月2日讯】购买房屋可能是大多数读者一生中最大的事情之一，所以很多人对房屋买卖的合约的签约都十分重视，甚至产生误解，认为房屋买卖的合约，都需经过律师之手，档十分正式。其实房屋买卖的合约，就算是双方在饭馆吃饭时，顺手在餐巾纸上写的，只要主要内容齐全，都可能成为一份有效的房屋买卖合约。
本案是由笔者代表卖方。卖方先签了一份Binder(意向书)，后来官司的焦点是这份意向书有没有法律的合约约束力。
在谈本案前，先介绍一下Binder。在纽约，当房屋掮客带客人看房屋时，如果客人喜欢，房屋掮客通常会拿出一份 Binder，要求买卖双方先签约。由于双方没有律师在场，很多人糊里糊涂地签了这份Binder，结果买方看中另外房屋想脱身，又怕被告﹔而卖方又有出高价者时，也想脱身也不成，结果引起不少官司，本案就是其中之一。
本案原告是犹太裔的建造商，看中笔者客人的土地，想把房屋连地一起买下，拆了造新房。去年8月份的一天，双方在地产经纪人的纵容下，先签了一份Binder。卖方此时也没有拿一份定金。那份Binder上说明一星期后过期作废﹔还写着“买方(原告)可以由其律师过目后成效”的文字。
第二天，双方到约定的卖方律师那里，准备签一份更加正式的合约，结果双方谈不拢，不欢而散。犹太建造商马上找来犹太律师告卖方违约，因为那份Binder还没有过期，原告称他有权要求法庭命令被告出售。在法律上称“Specific Performance”。
在此，笔者插一段﹕华人特别喜欢请犹太律师，据说他们以精明﹑厉害﹑有时会不择手段而著称。但笔者所遇到的华人，都只能请请二﹑三流的犹太律师，所以到头来，连笔者这样的无名小辈都可以击败他们。花了冤枉钱，还输得热乎乎，真为这些华人难过。不过这个案子是华人对犹太人，笔者最乐意跟他们较量一下智慧，棋逢对手才有刺激性。
代表卖方的笔者，接到状纸(Summons and Complaint)后，连答辩书(Answer)都没做，就直接动手做动议(Motion to Dismiss)撤案。笔者为被告辩护﹕第一，本案不能起诉，因为防止欺骗法(Statue of Frauds)规定，地产买卖一定要有书面合约，而本案的Binder只是一份同意签约的意向书(Agreement to Agree)，而不是合约本身。第二，本案的Binder只是一个报价单(Offer)，虽然此Offer有一星期的有效期，但是原告在签订正式合约时，曾企图修改被告律师所准备的合约，而不是全部无条件接受，这样被告卖方就有权力取消原来Offer。
法官接受笔者的论点，批准撤销案子的动议。法官在判决书中写道﹕普通责任法()的第5─703(2)款规定──“超过一年租期的租约，地产买卖的合约是无效的，除非是表达在书面的形式上。而且要有价格(Consideration)，双方有签约权力的人签字，才算有效的。而Binder可以被作为有效合约，需要双方同意去签一份更加正式的档，只要Binder里含有签约的双方身份，形容了要买卖的地产，并且也扼要谈了合约中的主要关键条件，双方也签了Binder。
但是签Binder的双方是否真的要想被其约束，就得看双方签的时候的意愿。本案的证据清楚地显示，双方当时并没有真正想被约束住，所以这份Binder不是法律上可以执行的合约，签字双方在后来签正式合约时，通过各自律师在继续讨论条款内容。Binder本身也注明是“需要经过律师批准”，所以根据防止欺骗法(Statue of Frauds)，本Binder只是一份意向书(Agreement to Agree)，而不是一份合约。
法官最后写道防止欺骗法(Statue of Frauds)的目的，就是要防止执行那些从来都没有签的合约。
原件请查Seeman V. Liu #21123/2001.(纽约州皇后区高等法院档案室)。
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