【大纪元2020年10月07日讯】（大纪元记者李扪心综合报导）西太平洋银行（Westpac）的经济学家本周表示，他们已经对新西兰房价的预期进行了调整，从原来预测下跌，变为现在预测今年和明年都将会继续上涨——明年全国房价预计将上涨8%。
同时，他们把住房市场表现好于预期的主要原因，归于两个方面：一个是新西兰整体经济比预期更加具有弹性，恢复很快，二是较低的利率对房价的影响比预期更大。
“所有人原来的预测都错了”
西太平洋银行的首席经济学家多米尼克·斯蒂芬斯（Dominick Stephens）在本周一（9月14日）发表的《房屋真相》通讯中承认，“我们对房价下跌的集体预测，被证明是错误的。”
当今年3月份大瘟疫最初爆发并开始实施封锁后，西太平洋银行的经济学家曾经预测，在3月至12月之间的房价，将下跌7％；当时，其它的主要银行、财政部和储备银行的预测，房价跌幅甚至还更大一些。
而实际上，在今年3月到8月之间，尽管中间有两个多月处于隔离停摆状态，全国的房价仍然上涨了2.6％；而新西兰房地产协会（REINZ）8月份的数据又显示，全国的房价中位数上涨了16.4％，达到67.5万元，在12个月内房价净涨了9.5万元，在8月份短短一个月内，就上涨了1.6万元。房价上涨看起来相当强劲。
斯蒂芬斯说，“早在7月份，我们就更新了对房价的预测。”“当时我们把对房价的预测，（从原来的下降7%），转变成了2020年下半年全国房价将会小幅下降2.5％；但到2021年，则将会增长8％。”
两个月之后，他们又对房价预测再次进行了调整，“现在我们预测，到2020年3月至2020年12月之间，房价将增长3.5％，从而导致房价年增长6.3％；到2021年，我们仍坚持原来的明年增长8％的预测。”
在6月份全国重新开放之后，房地产市场的数据与大封锁前的3月份似乎并不连续，经济学家都认为，至少要等到9、10月份时，统计数据才能不会太偏重于封锁之前的数据，会更容易看出房地产市场的真实趋势。
但无论以何种原因解释，最近出现的数据都显示，全国的房地产市场似乎都没有受到大瘟疫很大的影响，房价并没有出现原来所有人都预计的下跌。
经济比预期好 令房市好于预期
斯蒂芬斯说：“房地产市场表现得出奇的好，远远超出了我们在病毒最初爆发时所做的预测。”
他认为，住房市场表现好于预期的主要原因有两个：一是整体经济比预期更加具有弹性，另外一个就是目前处于低位的利率，对房价的影响要大于预期。
“当我们看到，除了与国际旅行有关的活动（没有变化）之外，在第一次封锁（重新开放）后，经济迅速反弹，这令我们震惊”，斯蒂芬斯说。
“例如，4月份的就业人数减少了34,000人，但到了6月份所有的减少又都恢复回来。
“早期的数据表明，第二次封锁（奥克兰的3级警报）与第一次封锁的轨迹大致相同，就是经济在遭到打击后，都迅速反弹。”
因此，西太平洋银行对于国内生产总值（GDP）的预测也已经做了相应的修改。斯蒂芬斯说：“我们最初对GDP的预测，是从2020年3月至12月，经济将萎缩3.6％。”
“由于实际情况显示出令人惊讶的经济复原力，所以我们将这九个月的GDP预测，下调了到了0.6％。”“同样地，我们对最高失业率的预测，也已经从9.6％降至7％。”
但他强调，“不过需要明确的是，这仍然构成了严重的衰退，只是还没有我们最初所所担心的那样糟糕。”
利率超低 令房市好于预期
除了经济恢复迅速导致房价上涨外，利率的下降对房价造成的影响似乎也超出了预期。
房屋贷款利率在瘟疫最初爆发时，就已经很低了，并且此后又一直下降，这使得房屋等资产更加能够负担得起，并且也更具吸引力。而且，储备银行预计会将官方现金利率（OCR）降至负数，这将对房屋贷款利率，造成更大的下行压力。
斯蒂芬斯说：“我们最初对新西兰房价下跌的预期，是基于这样的事实，即在1990年代初期、1998年和2009年的经济衰退期间，房价都跟着下跌。”“这在失业率上升与房价下跌之间建立了关联，我们以为这种关联能够重复。”
但是，这种关联在这次大瘟疫中并没有重复。“在所有过去的经济衰退中，利率都是快速上升的，但目前的衰退并没有导致利率上升”，斯蒂芬斯说。
“目前的衰退的这种不同寻常特征可能正在教会我们：利率在决定房价方面，起着比以前我们所意识到的更为强大的作用。”
斯蒂芬斯认为，房价将持续上涨，直到储备银行再次开始加息，那时投资者们就会把钱存入银行，作为定期存款赚取利息，而不会投入到房地产市场。
专家：房价上涨只会持续几年
斯蒂芬斯同时也警告说，房价不可能无限期地上涨。“这种情况不可能永远持续下去，所以现在最大的问题是：这一切将在何时结束？”
“答案是，当通胀上升到足以引起储备银行关注的时候。”“只有到那个时候，才会适合储备银行提高利率。
“只有当利率最终确实开始提升时，那时，在过去十年中推动新西兰房价不断上涨的力量，才会逆转”，他说。
“那些要买房自住的人，因为将面临更高的房屋贷款付款，所以他们买房时不会出价太高；而那些现有的房主，则会发现对房屋贷款的负担能力下降，所以会迫使一些人出售自己的住房。
“所有这些因素都可能导致房价下跌，就像其它时期在利率上涨之后（产生的效应）一样。
“我们预计，从2024年开始，房价将下降，但是，这样的长期预测会受到极大的不确定性的影响，所以在（这种情况出现的）具体时间上，可能不会那么确定；但原则上讲，当利率上升时，房价就会下降。”
责任编辑：筱康
