【大纪元2020年10月07日讯】(大纪元记者李扪心综合报导)西太平洋银行(Westpac)的经济学家本周表示,他们已经对新西兰房价的预期进行了调整,从原来预测下跌,变为现在预测今年和明年都将会继续上涨——明年全国房价预计将上涨8%。
同时,他们把住房市场表现好于预期的主要原因,归于两个方面:一个是新西兰整体经济比预期更加具有弹性,恢复很快,二是较低的利率对房价的影响比预期更大。
“所有人原来的预测都错了”
西太平洋银行的首席经济学家多米尼克·斯蒂芬斯(Dominick Stephens)在本周一(9月14日)发表的《房屋真相》通讯中承认,“我们对房价下跌的集体预测,被证明是错误的。”
当今年3月份大瘟疫最初爆发并开始实施封锁后,西太平洋银行的经济学家曾经预测,在3月至12月之间的房价,将下跌7%;当时,其它的主要银行、财政部和储备银行的预测,房价跌幅甚至还更大一些。
而实际上,在今年3月到8月之间,尽管中间有两个多月处于隔离停摆状态,全国的房价仍然上涨了2.6%;而新西兰房地产协会(REINZ)8月份的数据又显示,全国的房价中位数上涨了16.4%,达到67.5万元,在12个月内房价净涨了9.5万元,在8月份短短一个月内,就上涨了1.6万元。房价上涨看起来相当强劲。
斯蒂芬斯说,“早在7月份,我们就更新了对房价的预测。”“当时我们把对房价的预测,(从原来的下降7%),转变成了2020年下半年全国房价将会小幅下降2.5%;但到2021年,则将会增长8%。”
两个月之后,他们又对房价预测再次进行了调整,“现在我们预测,到2020年3月至2020年12月之间,房价将增长3.5%,从而导致房价年增长6.3%;到2021年,我们仍坚持原来的明年增长8%的预测。”
在6月份全国重新开放之后,房地产市场的数据与大封锁前的3月份似乎并不连续,经济学家都认为,至少要等到9、10月份时,统计数据才能不会太偏重于封锁之前的数据,会更容易看出房地产市场的真实趋势。
但无论以何种原因解释,最近出现的数据都显示,全国的房地产市场似乎都没有受到大瘟疫很大的影响,房价并没有出现原来所有人都预计的下跌。
经济比预期好 令房市好于预期
斯蒂芬斯说:“房地产市场表现得出奇的好,远远超出了我们在病毒最初爆发时所做的预测。”
他认为,住房市场表现好于预期的主要原因有两个:一是整体经济比预期更加具有弹性,另外一个就是目前处于低位的利率,对房价的影响要大于预期。
“当我们看到,除了与国际旅行有关的活动(没有变化)之外,在第一次封锁(重新开放)后,经济迅速反弹,这令我们震惊”,斯蒂芬斯说。
“例如,4月份的就业人数减少了34,000人,但到了6月份所有的减少又都恢复回来。
“早期的数据表明,第二次封锁(奥克兰的3级警报)与第一次封锁的轨迹大致相同,就是经济在遭到打击后,都迅速反弹。”
因此,西太平洋银行对于国内生产总值(GDP)的预测也已经做了相应的修改。斯蒂芬斯说:“我们最初对GDP的预测,是从2020年3月至12月,经济将萎缩3.6%。”
“由于实际情况显示出令人惊讶的经济复原力,所以我们将这九个月的GDP预测,下调了到了0.6%。”“同样地,我们对最高失业率的预测,也已经从9.6%降至7%。”
但他强调,“不过需要明确的是,这仍然构成了严重的衰退,只是还没有我们最初所所担心的那样糟糕。”
利率超低 令房市好于预期
除了经济恢复迅速导致房价上涨外,利率的下降对房价造成的影响似乎也超出了预期。
房屋贷款利率在瘟疫最初爆发时,就已经很低了,并且此后又一直下降,这使得房屋等资产更加能够负担得起,并且也更具吸引力。而且,储备银行预计会将官方现金利率(OCR)降至负数,这将对房屋贷款利率,造成更大的下行压力。
斯蒂芬斯说:“我们最初对新西兰房价下跌的预期,是基于这样的事实,即在1990年代初期、1998年和2009年的经济衰退期间,房价都跟着下跌。”“这在失业率上升与房价下跌之间建立了关联,我们以为这种关联能够重复。”
但是,这种关联在这次大瘟疫中并没有重复。“在所有过去的经济衰退中,利率都是快速上升的,但目前的衰退并没有导致利率上升”,斯蒂芬斯说。
“目前的衰退的这种不同寻常特征可能正在教会我们:利率在决定房价方面,起着比以前我们所意识到的更为强大的作用。”
斯蒂芬斯认为,房价将持续上涨,直到储备银行再次开始加息,那时投资者们就会把钱存入银行,作为定期存款赚取利息,而不会投入到房地产市场。
专家:房价上涨只会持续几年
斯蒂芬斯同时也警告说,房价不可能无限期地上涨。“这种情况不可能永远持续下去,所以现在最大的问题是:这一切将在何时结束?”
“答案是,当通胀上升到足以引起储备银行关注的时候。”“只有到那个时候,才会适合储备银行提高利率。
“只有当利率最终确实开始提升时,那时,在过去十年中推动新西兰房价不断上涨的力量,才会逆转”,他说。
“那些要买房自住的人,因为将面临更高的房屋贷款付款,所以他们买房时不会出价太高;而那些现有的房主,则会发现对房屋贷款的负担能力下降,所以会迫使一些人出售自己的住房。
“所有这些因素都可能导致房价下跌,就像其它时期在利率上涨之后(产生的效应)一样。
“我们预计,从2024年开始,房价将下降,但是,这样的长期预测会受到极大的不确定性的影响,所以在(这种情况出现的)具体时间上,可能不会那么确定;但原则上讲,当利率上升时,房价就会下降。”
责任编辑:筱康