南加房市“免疫”?经纪人分析市场

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【大纪元2020年10月08日讯】(大纪元记者徐绣惠洛杉矶报导)美国经济疫情而受到影响,全美连续8年的住房繁荣市场在今年3月初也一度陷入停滞,但随着防疫措施、政府补助等政策的推行,南加的房地产也逐渐回温,部分地区6、7月份的售价和销量甚至比去年同期大涨超过10%,尤其是百万美元以内的房屋销售量不降反升。近日,有媒体报导,明年美国可能会出现法拍屋、短售屋(Short Sale)出售潮,引发投资人跃跃欲试入场。

侨福地产商业部执行副总裁林重伸(Steve Hayashi)表示,2020年是一个很特别的一年,许多事情都随着疫情而出现变化,尽管现在未出现,以后也会陆续发酵。林重伸表示,目前南加的房市并未因疫情而低迷,因为现在是购房利息最低的时刻,所以不论是自住或是投资,只要有能力者,都在考虑入场。因为买房是要看“利息”而非看“房价”,在低利率时购屋,可能比买低房价更划算。

许多法案会影响地产价格

林重伸认为仓库(Warehouse)、公寓可能是稍好的房地产投资,但现在公寓的房东也面临困境,因为疫情造成许多失业人口,这些失业者或暂时可靠政府补助支付房租,但若政策改变,可能就会发生变化,房东收不到钱、又不能赶走房客。林重伸说:“经济还是与政治息息相关,今年是很关键的一年,除了总统大选,还有许多法案会影响地产价格。”

以加州15号提案(Proposition 15)为例,这条法案要求住家与商家“税表分开”(Split roll),即商家房地产不再获得13号提案的保护,仅市值300万美元以下,与雇员50人以下的商业产业不受影响。林重伸说:“如果这条法案通过了,那购物中心、商用大楼或者是工厂等等都将会被增收重税,负担就更大了。”

加州低价位房子还很热

不动产可以简易区分为住宅用地与商业用地两种,长期而言,加州的住宅用地仍未饱和,所以低价位的房子还是很热门。林重伸说:“150万以下的房子一放出来,很多都是用抢的,因为还是有很多市场需求。但如果是投资,就需做不同的考量。”

他建议有居住需要者可入场购屋,因为要“买低的利息,不是买低的价钱”,如果保持观望,想等明年法拍屋出清,或许届时政策出现变化、经济也很萧条,而且谁也不知道何时是房价的最低点。目前加州的房市不是经济奇迹,也不是房地产“免疫”不受疫情影响,而是由联准会(Fed)提供的购房者折扣。

不过,林重伸表示购物中心、商用大楼的投资前景堪忧,因为疫情改变了人们的消费模式,现在大多数人都是在网络线上购物,所以百货公司、实体店家相继倒闭关门,这些房地产价格也一落千丈。如洛杉矶市地标加州联邦银行大厦OUE Skyspace LA,虽然因观景平台、玻璃天空滑梯而广为人知,但转换产权时,卖家开价7亿多美元,最后却以4亿美元成交,是典型的降价出售、有行无市。

疫情改变了人们购屋选择

疫情改变了人们的生活方式,同时也改变了人们购屋的选择。林重伸表示因疫情许多人开始在家工作。据其所知,许多硅谷的工程师开始选择在内华达州购屋,一方面是相较加州房价更低廉,另一方面还可以避开加州的高赋税。他说:“疫情结束后,可能很多事务大楼也得清盘,很多人会继续在家工作,根本不需要办公室了。”

从业廿余年的房地产经纪人JP则认为,目前加州的居住房还是不够,所以还是供需原则的问题,“有需求所以有市场”,但如果是要投资,就要审慎评估投资报酬率。他说:“如果有人推荐你买了一定可以赚,那就是胡说八道。”

JP表示2008年南加出现的法拍屋、短售屋出售潮是因为当时银行推行信用扩张,很多人用很低的头期款(Down payment)购屋,当时甚至只要付1%的首付就可以买房,也就是一百万美元的房子,只要付一万美元的头期款,所以很多人觉得破产、降低信用也影响不大,才会出现大量法拍屋、短售屋;但近年购屋至少都要付10%至15%的订金,不大可能会有以前那么多的人选择放弃房子了。

JP认为房市高低起伏变化很难预测,现在因美中关系紧张,过往大陆投资客来美买豪宅的荣景不再,但近期确也开始出现一些香港买家到洛杉矶购屋,他说:“中国人不出来,但香港人可能就会来,所以很难说。”

责任编辑:李欣

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