CCL再创今年新高 分区指数互有升跌

【楼市动向】三年来房策反其道而行

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【大纪元2020年07月03日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报181.12,按周再升0.21%。分区指数个别发展,港岛及新界东分别上升2%及0.5%,九龙及新界西则分别下跌0.79%及0.92%。其余领先指数全线再升,大型单位、中小型单位及大型屋苑指数分别上升0.65%、0.13%及0.13%。中原经纪人指数(CSI)最新报62.59,按周再升2.11个百分点。

二手楼价指数连升两周,续创今年新高。港岛两周累升3.7%。九龙区及大型屋苑指数分别创42周及40周新高,楼市似乎越来越旺。长实日出康城Sea to Sky上周未以高于同区新盘价开售4百多伙,吸引越万人入票,成为今年认购王,即日几近沽清,发展商提高均价至每呎1.66万加推2百多伙。投资者重返市场,优先拣楼的A组大手买家已占去可供发售单位近六成。其次拣楼是以于日出康城区拥有单位的组别,最后一组才轮到散户,于售楼处坐足全日,根本得个“睇”字。

市民负担重 政府在乎?

本栏多次表明政府一日不规管销售行为,一手楼只会越来越边缘化,落在投资者及富裕人士手中。该新盘销售结果对后市有一定指标作用,一来诱发反送中及疫情积压的购买力释放,二来市场有一批强大购买力的人足以撑起一手市场,发展商只要招呼这班人便可,一般散户想买一手楼将难乎其难。政府对市场行为失衡视而不见,目的昭然若揭。特区政府以政治先行,国歌法暴力通过,有民生逼切性的一手楼空置税条例却游说不力,未获各方支持,撤回方案。发展商至今囤积万伙货尾,出货压力消除,未来私楼地皮又进一步减少,发展商势必以挤牙膏式发售,令市场私楼供应缩减,抢购加剧,叫价更高。政府亦同时积极配合缩减供应,务求一枝独秀的住宅楼价继续上升。今季只有两幅小型地皮招标,合共提供160伙,创季度纪录新低,供应全靠日出康城第13期项目,提供2,550伙,属日出康城区内最大型、最临海的发展项目。

康城站11年前已经通车,区内土地早已平整,道路基建早已铺设,第一幅地皮于04年售出,为何时隔16年还有地皮推出,而且是最大型景观、最佳位置?原因简单不过,就是政府刻意摊长供应,地皮越买越值钱,令楼价一浪高于一浪,地皮及相关印花税收入令库房爆满,有钱就可用作大搞基建、洒金钱支持民望。市民负担有多重,政府有多在乎?过去10年楼价走势已充份说明一切。

土地大辩论被遗忘

特区由于体制问题,在决策上能否代表广大市民利益,看官自行判断。自梁振英时代起,特区政策从以往协商讨论逐渐变作一言堂,林郑上场变本加厉,各种政策及法例霸王硬上弓。土地及房屋策略令市民负担加剧,自然更容易受经济支配。

梁振英未上场时称楼价过高,负担能力过重,当时二手楼价指数只是90多点。自此以后治好楼市就是年年是施政报告的“重中之重”。八年过去,楼价翻了一倍,㓥房数字创新高,滚了七年的10年滚动供应目标依然无法做到供求平衡。政府不查找自身问题,而是推卸责任,诿过于人,将土地供应问题归咎反对声音。事实上,特区政府要做什么,立法会建制派里应外合,无人可以阻止。国歌法、各种超支拨款、在没有明确商业计划下向海洋公园借贷等,甚至绕过立法会自行兴建(机场)三跑、利用土地基金直接投资国泰。偏偏民生问题政府就不断拖延。

林郑更是处心积虑托起楼价。打从曾荫权时代开始,她作为发展局局长放软手脚造地,令特区陷入土地荒,处理僭建一筹莫展,不在话下。三年前她进驻特首之位,上场就指特区不是没有土地,而是没有土地开发的共识,遂搞一场土地大辩论。大辩论一年半前已曲终人散,优先发展棕地是香港人压倒性意愿,但政府做的棕地研究报告竟然将776公顷未发展棕地筛选剩36公顷作下一步研究。发展私人会所用地至今一筹莫展,就连粉岭哥尔夫球场部分用地原封不动。众所周知不少行会成员反对哥尔夫球场建屋,即使研究再研究,怕且早已有结论。大辩论利用“点心纸”协助政府确认填海选项,林郑并不满意,自行在施政报告提出“明日大屿”凌驾咨询。

资助房屋乱局形成

林郑坚持公私合营发展农地,放弃利用土地收回条例的尚方宝剑。搞了三年,提出先导计划,地产发展商批评条件辛辣,根本难以引起地产商发展兴趣。预期发展商将会继续以往改划的方式慢慢跟政府周旋,以地产商的特殊政治身份,假以时日,基建成熟,改划成数变高。就连原本给货尾单位出货压力的一手空置税条例政府都撤回。政府对各种调控漏动、市场失衡引致的销售行为视而不见,发展商继续挤牙膏式卖楼、招标出售、大手客投资者优先、税务回赠。

林郑硬闯《逃犯条例》,引发民愤,青年人尤其不满,她将青年人愤怒误判成住屋问题,为了“不用费煞思量便可轻松上车”,去年10月居然在楼价极度超越负担能力下放宽按揭保险上限至千万,政府赚多一笔按揭保费之余又制造更多需求,令楼价于反送中、经济下滑、疫情三重打击仍跌之不下。

资助房屋更精彩,忽然间房屋政策变作置业主导,政府锐意将新建出租公屋改作绿置居,以量为策,却不考虑适切空间,带头压缩住屋空间,出现一梯廿多伙,大部分单位少于3百呎,原公屋住户改善住屋空间希望落空。经济下行对基层影响甚大,直接影响绿置居需求。新一期绿置居拣楼,出席率创新低,势必摊长销售时间,影响公屋流转,公屋轮候时间将迅速恶化。“白居二”没有新供应却制造新需求,推高居屋楼价。5、6月居屋成交破顶不绝于耳,政府将计划恒常化之余还要加大力度,新一批加码至4,500个,预期居屋楼价只会更高。

港人首置计划是林郑上任时“构建置业阶梯”重头戏,可是至今只推出七百多个单位,最新的安达臣道首置项目亦只得1千伙,势沦为大抽奖。

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林郑竞选时称要修补行政及立法关系,聆听市民声音,修订《逃犯条例》一役道歉时又称用最谦卑的心聆听市民意见。结果如何?今天她对待市民的口吻、用词及语气已与中共官员无异。她在任三年,一国两制变异,三权面目全非,楼价越升越有。三年多前曾俊华揶揄林郑若当选将会是“三低”特首,香港人将会过得非常痛苦,一矢中的。特区未来楼市如何发展,再不能用常理推测。◇

责任编辑:陈玟绮

 

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