【Rechitects-珀斯瑞琪建筑设计院专栏】购买地块需注意的问题

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【大纪元2018年10月30日讯】无论是新地块还是已获批开发地块,全方位购前调研是减少投资风险的最重要一环。

一种常见情况是,当卖地块广告上说“具开发潜力”时,那往往是泛泛而言,买家一定要先咨询专业人员的建议,或称“设计前咨询(全方位购买前调研)”,其中包括:

  1. 1.规划,包括:
    ◎结构计划(草拟或正式文本)
    ◎规划方案和政策
    ◎详细计划或设计指南
  2. 2.服务设施,包括:下水道、排水、煤气、电力等(使用政府免费在线服务平台检查)
  3. 3.林火地图(Bush fire map)
  4. 4.地方政府的下水道(Council’s drain)
  5. 5.废物管理政策(Waste Management Policy)
  6. 6.使用邻居土地通过权、警告权等(Easement, Caveat, etc.)
  7. 7.地形(Topographic)
  8. 8.土工——土壤条件/含水/地下水位
  9. 9.环境保护(Environmental Conservation)
  10. 10.遗产保护建筑(Heritage listed building)
  11. 11.道路拓宽(Road widening)
  12. 12.开发贡献费(Development contribution)除了更复杂的开发项目外,上述名单应覆盖了整个开发框架,帮助买家做出一个明智决定。

    案例研究 1

    我们受委托协助客户为大块土地分割做设计前服务。
    从在线检查来看,似乎没有什么突出风险。 而在进一步询问地方政府的技术部门后,得悉有排水地役权(drainage easement),以及主要地块上需开一条车道,这就明显减少了其潜在利润。
    这些信息甚至没有出现在土地所有证上面,可能为漏登。购买就此取消。

    案例研究2

    另一位客户想买一块地,条件好到似乎不太可能。经进一步调查后发现:房前边界线要让出10米宽给主干道,用以扩路。
    它虽仍具潜在开发利润,但需把楼层加高,这就加大了成本。购买因而取消。

    城市规划审批方案常见错误
    由于过去几年西澳市场疲软,上市待售的地块增加。虽然看起来所有规划工作都已完成,但您需要再做仔细检查,否则将加大建筑成本。以下是常见检查项目:

    1. 1.DA附加条件包括截止日期,虽然多数地方政府会允许延期;
    2. 2.对于一个较小项目来说,其设计常由草拟人员或无牌设计师或建筑公司完成,由于他们缺乏设计复杂工程的经验,因此也可能会使得建筑成本增加;
    3. 3.对于几年前获批的地块,应该对其开发设计提出新问题,以适应目前的市场状况。

    案例研究3

    我们曾受托为客户做设计前服务审核。
    这是一个获得DA认可的地块。该设计拥有巨大阳台和宽敞的内部走廊,外观设计有很多曲线,很具美学价值,但这可能造成极高的建筑成本。并且,选择的地点不对,时机也不对,经过进一步核实,由于成本太高而作罢。

    案例研究4

    一个获批地块用以建造8间公寓,紧邻一个保留建筑。由于需解决遗产建筑问题,花了12个月才获得批准。但似乎该设计出自一个没有建造公寓楼经验的建筑公司,我们应邀用现有批文推进设计开发。

    经调查发现,为减少支出,需全盘重新设计,因其未考虑到建筑合规性,即停车场通风、消防服务(泵和水箱非常昂贵)。 更重要的是,重新设计不仅要花费额外费用,而且还要重新提交地方政府做评估。

    案例研究 5

    3年前一个大型项目获批,带有延长了的开发时间,设计有3幢公寓楼和商用一楼。

    客户打算尽可能保留原计划,但重新设计公寓布局,以适应市场同时减少支出。 因此需要修改原草图并提交地方政府再次评估。如果符合评估的现行标准,则需加上公寓交叉通风、深层土壤种植等,需再做仔细的设计考虑,非常复杂。

    基于以上的案例,建议您在购买地块前先咨询一下专业人员,花费一点钱做调研比事后多出一大笔钱更明智,不是吗?

    本专栏由Rechitects-瑞琪建筑设计院提供,更多详情请联系Leo Chong,电话:0433 490 048,电邮:leo@rechitects.biz

    责任编辑:杨新云

     

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