【大纪元2018年10月30日讯】无论是新地块还是已获批开发地块，全方位购前调研是减少投资风险的最重要一环。
一种常见情况是，当卖地块广告上说“具开发潜力”时，那往往是泛泛而言，买家一定要先咨询专业人员的建议，或称“设计前咨询（全方位购买前调研）”，其中包括：
- 1.规划，包括：
◎结构计划（草拟或正式文本）
◎规划方案和政策
◎详细计划或设计指南 - 2.服务设施，包括：下水道、排水、煤气、电力等（使用政府免费在线服务平台检查）
- 3.林火地图（Bush fire map）
- 4.地方政府的下水道（Council’s drain）
- 5.废物管理政策（Waste Management Policy）
- 6.使用邻居土地通过权、警告权等（Easement, Caveat, etc.）
- 7.地形（Topographic）
- 8.土工——土壤条件/含水/地下水位
- 9.环境保护（Environmental Conservation）
- 10.遗产保护建筑（Heritage listed building）
- 11.道路拓宽（Road widening）
- 12.开发贡献费（Development contribution）除了更复杂的开发项目外，上述名单应覆盖了整个开发框架，帮助买家做出一个明智决定。
案例研究 1
我们受委托协助客户为大块土地分割做设计前服务。
从在线检查来看，似乎没有什么突出风险。 而在进一步询问地方政府的技术部门后，得悉有排水地役权（drainage easement），以及主要地块上需开一条车道，这就明显减少了其潜在利润。
这些信息甚至没有出现在土地所有证上面，可能为漏登。购买就此取消。案例研究2
另一位客户想买一块地，条件好到似乎不太可能。经进一步调查后发现：房前边界线要让出10米宽给主干道，用以扩路。
它虽仍具潜在开发利润，但需把楼层加高，这就加大了成本。购买因而取消。城市规划审批方案常见错误
由于过去几年西澳市场疲软，上市待售的地块增加。虽然看起来所有规划工作都已完成，但您需要再做仔细检查，否则将加大建筑成本。以下是常见检查项目：- 1.DA附加条件包括截止日期，虽然多数地方政府会允许延期；
- 2.对于一个较小项目来说，其设计常由草拟人员或无牌设计师或建筑公司完成，由于他们缺乏设计复杂工程的经验，因此也可能会使得建筑成本增加；
- 3.对于几年前获批的地块，应该对其开发设计提出新问题，以适应目前的市场状况。
案例研究3
我们曾受托为客户做设计前服务审核。
这是一个获得DA认可的地块。该设计拥有巨大阳台和宽敞的内部走廊，外观设计有很多曲线，很具美学价值，但这可能造成极高的建筑成本。并且，选择的地点不对，时机也不对，经过进一步核实，由于成本太高而作罢。案例研究4
一个获批地块用以建造8间公寓，紧邻一个保留建筑。由于需解决遗产建筑问题，花了12个月才获得批准。但似乎该设计出自一个没有建造公寓楼经验的建筑公司，我们应邀用现有批文推进设计开发。
经调查发现，为减少支出，需全盘重新设计，因其未考虑到建筑合规性，即停车场通风、消防服务（泵和水箱非常昂贵）。 更重要的是，重新设计不仅要花费额外费用，而且还要重新提交地方政府做评估。
案例研究 5
3年前一个大型项目获批，带有延长了的开发时间，设计有3幢公寓楼和商用一楼。
客户打算尽可能保留原计划，但重新设计公寓布局，以适应市场同时减少支出。 因此需要修改原草图并提交地方政府再次评估。如果符合评估的现行标准，则需加上公寓交叉通风、深层土壤种植等，需再做仔细的设计考虑，非常复杂。
基于以上的案例，建议您在购买地块前先咨询一下专业人员，花费一点钱做调研比事后多出一大笔钱更明智，不是吗？
本专栏由Rechitects-瑞琪建筑设计院提供，更多详情请联系Leo Chong，电话：0433 490 048，电邮：leo@rechitects.biz。
责任编辑：杨新云
