【大紀元2018年10月30日訊】無論是新地塊還是已獲批開發地塊，全方位購前調研是減少投資風險的最重要一環。
一種常見情況是，當賣地塊廣告上說「具開發潛力」時，那往往是泛泛而言，買家一定要先咨詢專業人員的建議，或稱「設計前咨詢（全方位購買前調研）」，其中包括：
- 1.規劃，包括：
◎結構計劃（草擬或正式文本）
◎規劃方案和政策
◎詳細計劃或設計指南 - 2.服務設施，包括：下水道、排水、煤氣、電力等（使用政府免費在線服務平台檢查）
- 3.林火地圖（Bush fire map）
- 4.地方政府的下水道（Council’s drain）
- 5.廢物管理政策（Waste Management Policy）
- 6.使用鄰居土地通過權、警告權等（Easement, Caveat, etc.）
- 7.地形（Topographic）
- 8.土工——土壤條件/含水/地下水位
- 9.環境保護（Environmental Conservation）
- 10.遺產保護建築（Heritage listed building）
- 11.道路拓寬（Road widening）
- 12.開發貢獻費（Development contribution）除了更複雜的開發項目外，上述名單應覆蓋了整個開發框架，幫助買家做出一個明智決定。
案例研究 1
我們受委託協助客戶為大塊土地分割做設計前服務。
從在線檢查來看，似乎沒有什麼突出風險。 而在進一步詢問地方政府的技術部門後，得悉有排水地役權（drainage easement），以及主要地塊上需開一條車道，這就明顯減少了其潛在利潤。
這些信息甚至沒有出現在土地所有證上面，可能為漏登。購買就此取消。案例研究2
另一位客戶想買一塊地，條件好到似乎不太可能。經進一步調查後發現：房前邊界線要讓出10米寬給主幹道，用以擴路。
它雖仍具潛在開發利潤，但需把樓層加高，這就加大了成本。購買因而取消。城市規劃審批方案常見錯誤
由於過去幾年西澳市場疲軟，上市待售的地塊增加。雖然看起來所有規劃工作都已完成，但您需要再做仔細檢查，否則將加大建築成本。以下是常見檢查項目：- 1.DA附加條件包括截止日期，雖然多數地方政府會允許延期；
- 2.對於一個較小項目來說，其設計常由草擬人員或無牌設計師或建築公司完成，由於他們缺乏設計複雜工程的經驗，因此也可能會使得建築成本增加；
- 3.對於幾年前獲批的地塊，應該對其開發設計提出新問題，以適應目前的市場狀況。
案例研究3
我們曾受託為客戶做設計前服務審核。
這是一個獲得DA認可的地塊。該設計擁有巨大陽台和寬敞的內部走廊，外觀設計有很多曲線，很具美學價值，但這可能造成極高的建築成本。並且，選擇的地點不對，時機也不對，經過進一步核實，由於成本太高而作罷。案例研究4
一個獲批地塊用以建造8間公寓，緊鄰一個保留建築。由於需解決遺產建築問題，花了12個月才獲得批准。但似乎該設計出自一個沒有建造公寓樓經驗的建築公司，我們應邀用現有批文推進設計開發。
經調查發現，為減少支出，需全盤重新設計，因其未考慮到建築合規性，即停車場通風、消防服務（泵和水箱非常昂貴）。 更重要的是，重新設計不僅要花費額外費用，而且還要重新提交地方政府做評估。
案例研究 5
3年前一個大型項目獲批，帶有延長了的開發時間，設計有3幢公寓樓和商用一樓。
客戶打算盡可能保留原計劃，但重新設計公寓布局，以適應市場同時減少支出。 因此需要修改原草圖並提交地方政府再次評估。如果符合評估的現行標準，則需加上公寓交叉通風、深層土壤種植等，需再做仔細的設計考慮，非常複雜。
基於以上的案例，建議您在購買地塊前先咨詢一下專業人員，花費一點錢做調研比事後多出一大筆錢更明智，不是嗎？
本專欄由Rechitects-瑞琪建築設計院提供，更多詳情請聯繫Leo Chong，電話：0433 490 048，電郵：leo@rechitects.biz。
責任編輯：楊新雲
