【Rechitects-珀斯瑞琪建築設計院專欄】購買地塊需注意的問題

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【大紀元2018年10月30日訊】無論是新地塊還是已獲批開發地塊,全方位購前調研是減少投資風險的最重要一環。

一種常見情況是,當賣地塊廣告上說「具開發潛力」時,那往往是泛泛而言,買家一定要先咨詢專業人員的建議,或稱「設計前咨詢(全方位購買前調研)」,其中包括:

  1. 1.規劃,包括:
    ◎結構計劃(草擬或正式文本)
    ◎規劃方案和政策
    ◎詳細計劃或設計指南
  2. 2.服務設施,包括:下水道、排水、煤氣、電力等(使用政府免費在線服務平台檢查)
  3. 3.林火地圖(Bush fire map)
  4. 4.地方政府的下水道(Council’s drain)
  5. 5.廢物管理政策(Waste Management Policy)
  6. 6.使用鄰居土地通過權、警告權等(Easement, Caveat, etc.)
  7. 7.地形(Topographic)
  8. 8.土工——土壤條件/含水/地下水位
  9. 9.環境保護(Environmental Conservation)
  10. 10.遺產保護建築(Heritage listed building)
  11. 11.道路拓寬(Road widening)
  12. 12.開發貢獻費(Development contribution)除了更複雜的開發項目外,上述名單應覆蓋了整個開發框架,幫助買家做出一個明智決定。

    案例研究 1

    我們受委託協助客戶為大塊土地分割做設計前服務。
    從在線檢查來看,似乎沒有什麼突出風險。 而在進一步詢問地方政府的技術部門後,得悉有排水地役權(drainage easement),以及主要地塊上需開一條車道,這就明顯減少了其潛在利潤。
    這些信息甚至沒有出現在土地所有證上面,可能為漏登。購買就此取消。

    案例研究2

    另一位客戶想買一塊地,條件好到似乎不太可能。經進一步調查後發現:房前邊界線要讓出10米寬給主幹道,用以擴路。
    它雖仍具潛在開發利潤,但需把樓層加高,這就加大了成本。購買因而取消。

    城市規劃審批方案常見錯誤
    由於過去幾年西澳市場疲軟,上市待售的地塊增加。雖然看起來所有規劃工作都已完成,但您需要再做仔細檢查,否則將加大建築成本。以下是常見檢查項目:

    1. 1.DA附加條件包括截止日期,雖然多數地方政府會允許延期;
    2. 2.對於一個較小項目來說,其設計常由草擬人員或無牌設計師或建築公司完成,由於他們缺乏設計複雜工程的經驗,因此也可能會使得建築成本增加;
    3. 3.對於幾年前獲批的地塊,應該對其開發設計提出新問題,以適應目前的市場狀況。

    案例研究3

    我們曾受託為客戶做設計前服務審核。
    這是一個獲得DA認可的地塊。該設計擁有巨大陽台和寬敞的內部走廊,外觀設計有很多曲線,很具美學價值,但這可能造成極高的建築成本。並且,選擇的地點不對,時機也不對,經過進一步核實,由於成本太高而作罷。

    案例研究4

    一個獲批地塊用以建造8間公寓,緊鄰一個保留建築。由於需解決遺產建築問題,花了12個月才獲得批准。但似乎該設計出自一個沒有建造公寓樓經驗的建築公司,我們應邀用現有批文推進設計開發。

    經調查發現,為減少支出,需全盤重新設計,因其未考慮到建築合規性,即停車場通風、消防服務(泵和水箱非常昂貴)。 更重要的是,重新設計不僅要花費額外費用,而且還要重新提交地方政府做評估。

    案例研究 5

    3年前一個大型項目獲批,帶有延長了的開發時間,設計有3幢公寓樓和商用一樓。

    客戶打算盡可能保留原計劃,但重新設計公寓布局,以適應市場同時減少支出。 因此需要修改原草圖並提交地方政府再次評估。如果符合評估的現行標準,則需加上公寓交叉通風、深層土壤種植等,需再做仔細的設計考慮,非常複雜。

    基於以上的案例,建議您在購買地塊前先咨詢一下專業人員,花費一點錢做調研比事後多出一大筆錢更明智,不是嗎?

    本專欄由Rechitects-瑞琪建築設計院提供,更多詳情請聯繫Leo Chong,電話:0433 490 048,電郵:leo@rechitects.biz

    責任編輯:楊新雲

     

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