CCL结束三连跌 七大指数回升

【楼市动向】㓥房租管政府只愿做一半

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【大纪元2021年02月11日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报176.21,按周回升0.67%。分区指数除港岛下跌0.53%外,九龙、新界东及新界西分别上升1.56%、1.64%及0.43%。其余领先指数继续全线靠稳,大型单位、中小型单位及大型屋苑分别回升0.87%、0.63%及0.75%。

二手楼价结束三连跌。从技术走势而言,指数形成大圆底,于174水平将有较大的支持。疫情未见恶化,需求陆续释放,成交现小阳春。香港小轮和帝国集团位于屯门青山湾的帝御岚天开售,主打迷你单位,过去周末售出九成单位,发展商加价加推。买家赶紧入市亦令二手成交持续畅旺,上月二手成交按月更创六年多高位。加上资本市场继续上升,短中期楼价难以下跌。
极权不代表民众利益

另外,中共阉割立法会后,特区政府随即向立法会提出五项立法程序,包括区议员宣誓、“起底”刑事化引入非本地医生等,连同已提出的电话卡实名制,政府旨在扩权,进一步箝制市民的自由。部分扩权行为假借市民利益为名,取代现有协商机制为实,例如引入非本地医生。当然公营医疗体系医生人手短缺是事实,但即使增加医生数目,若其它配套如医院空间、设备、其他医护人手、简化行政程序等未能配合,根本无法有效改善医疗轮候时间及提升质素。政府没有全盘计划,只针对增加医生,当然令市民怀疑立法的目的。

政府口口声声“为市民利益”,逻辑却完全破产。现成的《收回土地条例》已给予政府足够权力,政府有能力收回土地兴建资助房屋,政府却诸多借口,又称担心司法复核,致力搞公私合营,至今还没有任何申请,愧对数十万轮候公屋及住在㓥房的人。

一手空置税条例已经到手,政府主动撤回,放弃一个合理的调控工具。发展商去除后顾之忧继续囤货,一手货尾升至1.2万伙。不少国家推行二手空置税,特区辩称无法执行,5万多个二手空置单位继续空置,浪费供应效率。楼价高企,令新一代人置业极之困难,这就是政权搞了八年所谓“重中之重”的结果。中共违反《中英联合声明》,将“港人治港,高度自治”篡改成“爱国者治港,中共全面管治”,特区政权已等同中共政权,极度远离民众,它声称代表市民利益,行动皆没有基础。

㓥房租户困境将恶化

政府于本年度有意进行立法的还有㓥房租务条例管制。事实上,租务管制及续租权并非新鲜事物,政权移交前一直有实施,直至2004年才全面取消。近年楼价带动租金不断上升,业主顺理成章大幅加租又或停止与现有租客续租以取得最高回报。自2013年长策咨询时社会不断有声音提出再次实施租务管制,政府就一直坚持没有讨论空间。特区政府无力解决供应问题,令不适切居所数字不断攀升,最新一份长策进度报告显示有12.2万户,大部分不适切居所都是㓥房。㓥房衍生大量问题,包括违规改建、不符消防条例、环境卫生恶劣、不合理租金水平、胡乱收费等等。

“反送中”政治风波及经济衰退下㓥房租金更不减反增。按照香港社区组织协会统计,㓥房平均呎租由2019年9月的91.6元升至2020年8月的105.6元,租金占㓥房家庭收入高至四至五成。反观私人楼宇大型单位尺租只是35元左右水平,2020年全年整体私人楼宇租金更下跌6%。㓥房租金上升主要原因是经济下行对中下阶层影响更甚,将更多人逼进㓥房,预期情况将继续恶化。

在舆论压力下政府前年成立委员会研究㓥房租务管制。委员会开了五次会,原定对㓥房作深入调查,探访以前座大厦5,000㓥房户,最终举报受疫情影响只能完成300份问卷,令调查结果代表性打折扣。搞了一年多,小组上月底向立法会提交文件,建议㓥房租务管制三大方向,包括租约应以“2+2”方式即租期为两年“死约”,现有租户有优先续租权,加租以两年15%为上限,同时政府亦有意加入水费管制。立法会已变作橡皮图章,相信政府提出的方案就是最终方案。

租管建议效用有限

委员会成立之初,关注基层住屋联席早已批评小组内没有租户代表,欠缺公平。结果提出的建议亦被坊间批评“离地”。其一,容许租客优先续租并无任何争议,但两年租约期欠缺弹性。大部分㓥房户正等待改善住屋环境,包括等待资助房屋、过渡性房屋、社企安排,施政报告又称租用酒店。万一签署两年租约,中途找到合适房屋,岂非要违约兼且赔偿?如果政府真的相信㓥房有望短中期大幅改善,需求将大幅下降,租金亦会相应下调,现时提出两年“死约”岂非将租金锁定于现今的极高水平?到底是帮业主还是帮㓥房客户?

其二,两年加租15%上限并无考虑实际情况,15%远远超过通胀水平。基层人士大部分受最低工资保障,政府刚刚冻结未来两年的最低工资水平,即最低工资12年间平均每年加幅只有2.5%,政府建议亦远超收入增长。上世纪7、80年代社会处于高利率高通胀水平,当时定立的两年加租上限亦只是21%。坊间认为政府应定立一个清晰合理的基础。

其三,港英时代的租务管制条例就有公平市值租金的概念,最新㓥房租务管制并无提及。㓥房租金已处于极不合理水平,若未能釐定一合理水平作起点,谈加租上限并没有太大意义。

其四,现时的实际情况是㓥房不少是违规改建,没有租约,即使有租约亦不打厘印。没有一套完善的监察系统,租务管制如同无牙老虎。反正本身㓥房已经违规,符合了租务管制亦不会改变㓥房违规的事实,试问违法经营者又怎会跟从?

再有,政府经常在实施的环节中考虑不够周详,漏洞让㓥房业主巧立名目收取其它费用,规避租管。租管令业主更不愿意进行环境卫生及安全性改善,若没有其它配套法例,恐怕㓥房户环境将更加恶劣。

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㓥房及其衍生的各种问题已经困扰社会十多年,现在谈租务管制已经委实太迟。而且特区政府做事只做一半,防疫如是,房屋政策如是,调控措施如是。不论有否实质结果,政府只会否定其它意见,吹嘘其落实执行的“丰功伟绩”。㓥房租务管制若按照建议立法,又是只做一半,结果不见其利,却见其害,令㓥房户陷入更困难的境地。◇

责任编辑:陈玟绮

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