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ASB银行:明年房价涨幅缩小 房租上升

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【大纪元2021年03月11日讯】(记者李扪心综合报导)ASB银行经济学家在最新一期的《家庭经济》月刊中预计,这一轮房价飙升已经“最终达到顶峰”,但跟随房价上涨的租金的涨势,似乎并没有放慢的迹象。上周,西太平洋(Westpac)的经济学家也预测,虽然房价仍在继续上涨,但房地产市场的高峰已过,而且房贷利率将上升及新房建造的增加,都会减缓房价的涨势。
在ASB银行本周发表的报告中,该银行的高级经济学家迈克‧琼斯(Mike Jones)说,在得益于2020年的经济刺激方案之后,房地产市场正在根据减少了的财政支持进行调整,因为事实上抵押贷款利率“可能已经降至最低水平”。
他说,“特别是对投资者而言,信贷条件也正在收紧;随着限贷令(LVR,贷款对价值比率限制)的回归”,“住房市场的活动和房价上涨的步伐在未来几个月可能会放缓。”

琼斯表示,这并不意味着房价上升的趋势已经结束。他预计,在今年余下的时间里,房价上涨将“保持两位数的速度”;到截至今年12月为止的一年中,房价预计将上涨15%。不过,他预计,到2022年6月,房价上涨的幅度将降到8%,变成个位数。

他认为,“2022年的前景,实际上是关于住宅建造热潮将如何迅速恢复市场供需平衡的问题。”“我们的观点是,住房供应量的增加、以及最终房贷利率的适度提高,将使年度房价上涨幅度,回落至个位数水平。但目前,我们预计房价不会完全下跌。”

房租会水涨船高

琼斯强调,现在除了房价快速上涨外,租金也在快速上涨。“根据商务、创新和就业部(MBIE)债券数据,我们对此进行的平滑测算表明,每年的租金上涨幅度接近7%。

根据ASB银行对全国15个地区的租金变化跟踪统计,虽然全国各个地区之间存在很大的差异性,但15个地区中,有6个目前的租金每年都以两位数的速度增长。

其中包括,南岛的马尔堡(Marlborough,16.6%)、南部地区(Southland,12.2%)、奥塔哥(Otago,10.6%)和北岛的玛纳瓦图/旺格努伊(Manawatu/Whanganui,13.3%)、霍克斯湾(Hawkes Bay,10.7%)和塔拉纳基(Taranaki,10.2%)。

在主要城市中,奥克兰的租金涨幅也相当可观,为8.7%;基督城是7.0%,与全国平均租金年涨幅相同;惠灵顿的租金涨幅只有3.6%,可能是因为前几年租金涨幅过猛。

房价涨幅将放缓

琼斯分析,租金飙升和房价上涨的共同因素,仍然在于缺乏市场所需求的住房存量。“我们认为要到2021年下半年,供应侧的响应才会开始恢复住房市场的一些平衡。”

不过他认为,“住房供应侧的响应或贷款利率(上升)的冲击都不会很激进”,所以我们应该不会看到房价下跌;但因为评估指标已经非常紧张,因此这种风险会上升。”

ASB的经济学家们认为,房屋贷款利率已经没有多少下降的空间了。“我们发现,抵押贷款利率的变化,往往会滞后于房价走势两个季度的时间。”

琼斯说,在2020年6月季度(封锁期间),抵押贷款利率的大幅下跌,继续在直到去年12月底的后两个季度产生“巨大的房价冲击”。最近,抵押贷款利率下降幅度会较小,预计将在未来3~6个月内为房价的上涨提供一定的支持。

“但现在央行(给各银行)的批发利率正在飙升,这是因为金融市场的前景,会由于2022年推出疫苗而变得更好,会超过全球增长趋势,我们认为这种较高的批发利率趋势还会一直保持下去。

“在这种情况下,房贷利率不断下降的日子已经过去了。我们的预测是,固定房贷利率将从2021年下半年开始逐渐回升”,他说,这等于去掉了房贷利率走低这个在过去12个月里支撑房地产市场的主要因素,房价上涨的动力自然就会小很多。

Westpac:利率将上升 房价高峰已过

ASB银行的预测,与上周西太平洋(Westpac)银行的经济学家们的预测有很多相似之处。西太平洋银行在上周发表的《房屋真相》报告中认为,尽管房价仍在继续上涨,但高峰已过,并且预计房贷利率将上升。
西太平洋银行首席经济学家多米尼克‧斯蒂芬斯(Dominick Stephens)表示,在对过去几年猛烈上涨的房市分析中他们发现,现在房价上涨的速度比2003年那个高峰还要快,而且目前房市的繁荣,还会有一段路要走,之后这种上涨趋势就会停止。

斯蒂芬斯也是从住房供应增加和利率上调两方面,判定上面所预计的房市走向。他认为,低利率是房市创记录的关键,而这种情况将会改变。

西太平洋银行预测,房贷利率将呈上升趋势,尽管储备银行可能直到2024年都不会改变官方现金利率(OCR),但仍有充分的理由预期固定房贷利率将上升。

斯蒂芬斯说,在人口增长率大降的同时,新西兰的住房建设却在蓬勃发展。住房供求之间的平衡变化,很快将会抑制房价。

自去年9月以来,全国的新住房许可增加了16%;同时,由于边境封闭,新西兰人口的年增长率预期会从去年的2.4%,降至今年的0.4%。

对于奥克兰来说,房屋短缺量在高峰时期为32,000套,但到明年将减少到12,000套,“据我们的预测,到2028年将减少到零。”他说。

斯蒂芬斯说,住房供求是过去30年里房价高涨的关键因素,而这个因素正在迅速消失。“从某种意义上讲,我们认为当前的房市繁荣已经过了顶峰。我们预计房价每月上涨的速度将从现在开始下降。”

他预计,明年房价的涨幅将降到7.5%,到2023年涨幅降到零。“我们预计房价最终将下跌”,“在2024年至2025年期间,房价的年增长率将达到 -4%。”

本周OneRoof发布的最新房地产季度报告,奥克兰的房价,在过去6年里大涨了25万元,这对在2014年拥有房屋但尚未出售的人来说,是个好消息。

责任编辑:筱康

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