【大纪元2021年03月11日讯】（记者李扪心综合报导）ASB银行的经济学家在最新一期的《家庭经济》月刊中预计，这一轮房价飙升已经“最终达到顶峰”，但跟随房价上涨的租金的涨势，似乎并没有放慢的迹象。上周，西太平洋（Westpac）的经济学家也预测，虽然房价仍在继续上涨，但房地产市场的高峰已过，而且房贷利率将上升及新房建造的增加，都会减缓房价的涨势。
在ASB银行本周发表的报告中，该银行的高级经济学家迈克‧琼斯（Mike Jones）说，在得益于2020年的经济刺激方案之后，房地产市场正在根据减少了的财政支持进行调整，因为事实上抵押贷款利率“可能已经降至最低水平”。
他说，“特别是对投资者而言，信贷条件也正在收紧；随着限贷令（LVR，贷款对价值比率限制）的回归”，“住房市场的活动和房价上涨的步伐在未来几个月可能会放缓。”
琼斯表示，这并不意味着房价上升的趋势已经结束。他预计，在今年余下的时间里，房价上涨将“保持两位数的速度”；到截至今年12月为止的一年中，房价预计将上涨15％。不过，他预计，到2022年6月，房价上涨的幅度将降到8％，变成个位数。
他认为，“2022年的前景，实际上是关于住宅建造热潮将如何迅速恢复市场供需平衡的问题。”“我们的观点是，住房供应量的增加、以及最终房贷利率的适度提高，将使年度房价上涨幅度，回落至个位数水平。但目前，我们预计房价不会完全下跌。”
房租会水涨船高
琼斯强调，现在除了房价快速上涨外，租金也在快速上涨。“根据商务、创新和就业部（MBIE）债券数据，我们对此进行的平滑测算表明，每年的租金上涨幅度接近7％。
根据ASB银行对全国15个地区的租金变化跟踪统计，虽然全国各个地区之间存在很大的差异性，但15个地区中，有6个目前的租金每年都以两位数的速度增长。
其中包括，南岛的马尔堡（Marlborough，16.6%）、南部地区（Southland，12.2%）、奥塔哥（Otago，10.6%）和北岛的玛纳瓦图/旺格努伊（Manawatu/Whanganui，13.3%）、霍克斯湾（Hawkes Bay，10.7%）和塔拉纳基（Taranaki，10.2%）。
在主要城市中，奥克兰的租金涨幅也相当可观，为8.7%；基督城是7.0%，与全国平均租金年涨幅相同；惠灵顿的租金涨幅只有3.6%，可能是因为前几年租金涨幅过猛。
房价涨幅将放缓
琼斯分析，租金飙升和房价上涨的共同因素，仍然在于缺乏市场所需求的住房存量。“我们认为要到2021年下半年，供应侧的响应才会开始恢复住房市场的一些平衡。”
不过他认为，“住房供应侧的响应或贷款利率（上升）的冲击都不会很激进”，所以我们应该不会看到房价下跌；但因为评估指标已经非常紧张，因此这种风险会上升。”
ASB的经济学家们认为，房屋贷款利率已经没有多少下降的空间了。“我们发现，抵押贷款利率的变化，往往会滞后于房价走势两个季度的时间。”
琼斯说，在2020年6月季度（封锁期间），抵押贷款利率的大幅下跌，继续在直到去年12月底的后两个季度产生“巨大的房价冲击”。最近，抵押贷款利率下降幅度会较小，预计将在未来3～6个月内为房价的上涨提供一定的支持。
“但现在央行（给各银行）的批发利率正在飙升，这是因为金融市场的前景，会由于2022年推出疫苗而变得更好，会超过全球增长趋势，我们认为这种较高的批发利率趋势还会一直保持下去。
“在这种情况下，房贷利率不断下降的日子已经过去了。我们的预测是，固定房贷利率将从2021年下半年开始逐渐回升”，他说，这等于去掉了房贷利率走低这个在过去12个月里支撑房地产市场的主要因素，房价上涨的动力自然就会小很多。
Westpac：利率将上升 房价高峰已过
ASB银行的预测，与上周西太平洋（Westpac）银行的经济学家们的预测有很多相似之处。西太平洋银行在上周发表的《房屋真相》报告中认为，尽管房价仍在继续上涨，但高峰已过，并且预计房贷利率将上升。
西太平洋银行首席经济学家多米尼克‧斯蒂芬斯（Dominick Stephens）表示，在对过去几年猛烈上涨的房市分析中他们发现，现在房价上涨的速度比2003年那个高峰还要快，而且目前房市的繁荣，还会有一段路要走，之后这种上涨趋势就会停止。
斯蒂芬斯也是从住房供应增加和利率上调两方面，判定上面所预计的房市走向。他认为，低利率是房市创记录的关键，而这种情况将会改变。
西太平洋银行预测，房贷利率将呈上升趋势，尽管储备银行可能直到2024年都不会改变官方现金利率（OCR），但仍有充分的理由预期固定房贷利率将上升。
斯蒂芬斯说，在人口增长率大降的同时，新西兰的住房建设却在蓬勃发展。住房供求之间的平衡变化，很快将会抑制房价。
自去年9月以来，全国的新住房许可增加了16％；同时，由于边境封闭，新西兰人口的年增长率预期会从去年的2.4％，降至今年的0.4％。
对于奥克兰来说，房屋短缺量在高峰时期为32,000套，但到明年将减少到12,000套，“据我们的预测，到2028年将减少到零。”他说。
斯蒂芬斯说，住房供求是过去30年里房价高涨的关键因素，而这个因素正在迅速消失。“从某种意义上讲，我们认为当前的房市繁荣已经过了顶峰。我们预计房价每月上涨的速度将从现在开始下降。”
他预计，明年房价的涨幅将降到7.5%，到2023年涨幅降到零。“我们预计房价最终将下跌”，“在2024年至2025年期间，房价的年增长率将达到 -4％。”
本周OneRoof发布的最新房地产季度报告，奥克兰的房价，在过去6年里大涨了25万元，这对在2014年拥有房屋但尚未出售的人来说，是个好消息。
责任编辑：筱康
