【大紀元2021年03月11日訊】（記者李捫心綜合報導）ASB銀行的經濟學家在最新一期的《家庭經濟》月刊中預計，這一輪房價飆升已經「最終達到頂峰」，但跟隨房價上漲的租金的漲勢，似乎並沒有放慢的跡象。上週，西太平洋（Westpac）的經濟學家也預測，雖然房價仍在繼續上漲，但房地產市場的高峰已過，而且房貸利率將上升及新房建造的增加，都會減緩房價的漲勢。
在ASB銀行本週發表的報告中，該銀行的高級經濟學家邁克‧瓊斯（Mike Jones）說，在得益於2020年的經濟刺激方案之後，房地產市場正在根據減少了的財政支持進行調整，因為事實上抵押貸款利率「可能已經降至最低水平」。
他說，「特別是對投資者而言，信貸條件也正在收緊；隨著限貸令（LVR，貸款對價值比率限制）的回歸」，「住房市場的活動和房價上漲的步伐在未來幾個月可能會放緩。」
瓊斯表示，這並不意味著房價上升的趨勢已經結束。他預計，在今年餘下的時間裡，房價上漲將「保持兩位數的速度」；到截至今年12月為止的一年中，房價預計將上漲15％。不過，他預計，到2022年6月，房價上漲的幅度將降到8％，變成個位數。
他認為，「2022年的前景，實際上是關於住宅建造熱潮將如何迅速恢復市場供需平衡的問題。」「我們的觀點是，住房供應量的增加、以及最終房貸利率的適度提高，將使年度房價上漲幅度，回落至個位數水平。但目前，我們預計房價不會完全下跌。」
房租會水漲船高
瓊斯強調，現在除了房價快速上漲外，租金也在快速上漲。「根據商務、創新和就業部（MBIE）債券數據，我們對此進行的平滑測算表明，每年的租金上漲幅度接近7％。
根據ASB銀行對全國15個地區的租金變化跟蹤統計，雖然全國各個地區之間存在很大的差異性，但15個地區中，有6個目前的租金每年都以兩位數的速度增長。
其中包括，南島的馬爾堡（Marlborough，16.6%）、南部地區（Southland，12.2%）、奧塔哥（Otago，10.6%）和北島的瑪納瓦圖/旺格努伊（Manawatu/Whanganui，13.3%）、霍克斯灣（Hawkes Bay，10.7%）和塔拉納基（Taranaki，10.2%）。
在主要城市中，奧克蘭的租金漲幅也相當可觀，為8.7%；基督城是7.0%，與全國平均租金年漲幅相同；惠靈頓的租金漲幅只有3.6%，可能是因為前幾年租金漲幅過猛。
房價漲幅將放緩
瓊斯分析，租金飆升和房價上漲的共同因素，仍然在於缺乏市場所需求的住房存量。「我們認為要到2021年下半年，供應側的響應才會開始恢復住房市場的一些平衡。」
不過他認為，「住房供應側的響應或貸款利率（上升）的衝擊都不會很激進」，所以我們應該不會看到房價下跌；但因為評估指標已經非常緊張，因此這種風險會上升。」
ASB的經濟學家們認為，房屋貸款利率已經沒有多少下降的空間了。「我們發現，抵押貸款利率的變化，往往會滯後於房價走勢兩個季度的時間。」
瓊斯說，在2020年6月季度（封鎖期間），抵押貸款利率的大幅下跌，繼續在直到去年12月底的後兩個季度產生「巨大的房價衝擊」。最近，抵押貸款利率下降幅度會較小，預計將在未來3～6個月內為房價的上漲提供一定的支持。
「但現在央行（給各銀行）的批發利率正在飆升，這是因為金融市場的前景，會由於2022年推出疫苗而變得更好，會超過全球增長趨勢，我們認為這種較高的批發利率趨勢還會一直保持下去。
「在這種情況下，房貸利率不斷下降的日子已經過去了。我們的預測是，固定房貸利率將從2021年下半年開始逐漸回升」，他說，這等於去掉了房貸利率走低這個在過去12個月裡支撐房地產市場的主要因素，房價上漲的動力自然就會小很多。
Westpac：利率將上升 房價高峰已過
ASB銀行的預測，與上週西太平洋（Westpac）銀行的經濟學家們的預測有很多相似之處。西太平洋銀行在上週發表的《房屋真相》報告中認為，儘管房價仍在繼續上漲，但高峰已過，並且預計房貸利率將上升。
西太平洋銀行首席經濟學家多米尼克‧斯蒂芬斯（Dominick Stephens）表示，在對過去幾年猛烈上漲的房市分析中他們發現，現在房價上漲的速度比2003年那個高峰還要快，而且目前房市的繁榮，還會有一段路要走，之後這種上漲趨勢就會停止。
斯蒂芬斯也是從住房供應增加和利率上調兩方面，判定上面所預計的房市走向。他認為，低利率是房市創記錄的關鍵，而這種情況將會改變。
西太平洋銀行預測，房貸利率將呈上升趨勢，儘管儲備銀行可能直到2024年都不會改變官方現金利率（OCR），但仍有充分的理由預期固定房貸利率將上升。
斯蒂芬斯說，在人口增長率大降的同時，新西蘭的住房建設卻在蓬勃發展。住房供求之間的平衡變化，很快將會抑制房價。
自去年9月以來，全國的新住房許可增加了16％；同時，由於邊境封閉，新西蘭人口的年增長率預期會從去年的2.4％，降至今年的0.4％。
對於奧克蘭來說，房屋短缺量在高峰時期為32,000套，但到明年將減少到12,000套，「據我們的預測，到2028年將減少到零。」他說。
斯蒂芬斯說，住房供求是過去30年裡房價高漲的關鍵因素，而這個因素正在迅速消失。「從某種意義上講，我們認為當前的房市繁榮已經過了頂峰。我們預計房價每月上漲的速度將從現在開始下降。」
他預計，明年房價的漲幅將降到7.5%，到2023年漲幅降到零。「我們預計房價最終將下跌」，「在2024年至2025年期間，房價的年增長率將達到 -4％。」
本週OneRoof發布的最新房地產季度報告，奧克蘭的房價，在過去6年裡大漲了25萬元，這對在2014年擁有房屋但尚未出售的人來說，是個好消息。
責任編輯：筱康
