【大纪元2021年08月06日讯】（大纪元记者勤智香港报导）反映二手楼价走势的中原城市领先指数 （CCL）最新报188.77，按周反弹1.01%。分区指数全线上升，港岛、九龙、新界东及新界西分别上升0.87%、0.41%、1.27%及2.95%。其余领先指数亦全线上升，大型单位、中小型单位及大型屋苑分别上升0.13%、1.17%及1.28%。中原经纪人指数（CSI）最新报69.97，按周回落2.01个百分点。
投资意欲大升的启示
二手楼价指数反弹1%，距离历史高位只差0.9%。八大指数齐升，是32周以来首次，新界东更创34个月高位，新界西上周急跌后本周急弹。由于股票市场因中共加强控制而出现小型股灾，影响短期楼市气氛，上升动力转弱。
上周未有大型新盘开售，市场缺乏焦点，发展商销售货尾未见积极，加上政府表明无意再推一手空置税，发展商当然叹慢板，一手新盘只售出30多伙，七月份一手成交量只及六月份的六成多。盘源消化加上业主叫价进取，二手交投亦回落。受制于私型供应占三成的比率，私楼供应将续步减少，令抢地情况更激烈。上周，会德丰以42亿投得古洞地皮，平均楼面地价每呎价8,500元，较上一幅古洞地皮高出18%。
原本古洞区规划成住宅供应重镇，以大量供应换取楼价回复合理可负担水平。但是特区政府跟发展商合力将古洞区营造成大湾区融合规划重点，加上政府投入大量基建，未来古洞区开价将比屯门更高。现时屯门新盘单唐楼呎价两万元，将来在这些新区上车亦只有压缩空间，细贵挤在可见未来都不会改善。
另外，有地产代理调查显示，有四成受访者拟于半年内买楼作投资用途，比例是近四次调查新高，反映投资者态度转作积极，主要原因是低息环境持续，加上资金充裕，更有8成受访者预期今年楼价上升。两个数字都证明政府治理楼市失败。一来政府声称调控措施行之有效，却不足以压低投资意欲，投资者继续大举入市，违反供应不足自住优先的原则，凸显政府判断错误。二来，楼价于极度超越负担能力的基础上继续上升，证明政府增加供应政策未能说服市场。笔者预期当林郑发布施政报告时楼价将进一步上升。
97年是典型泡沫
楼价反复上升且将近破顶，又有人指97重临，楼市即将“爆煲”云云。的而且确，近期楼市与97年有几分相似。早前大型新盘柏傲庄收票3.05万票，打破97年青衣灏景湾记录。每有大型新盘开售，售楼处万人空巷。地产分行近7,100间，接近历史高位，代理人数亦创新高。楼价与收入比20.7倍，早已大幅超越97年。
武汉肺炎挥之不去，疫情困扰影响经济表现，楼价似有下跌的风险。但会否如97年搬大跌?不妨先回顾一下当年楼价走势。90年代初楼价不断上升，港英政府着手处理，楼价于94年中见顶后反复回落，可是受到政权移交，中共左右港英政府施，政府变作跛脚鸭，难以有效调控楼市。楼价于96年回升，踏入97年更是疯狂上升，同年亚洲出现金融风暴，楼价于一年间回到96年初水平。
其后特区政府于98落实讨论多年的房屋策略。有赖港英政府持续造地，让特区政府有足够土地落实长策。楼价反复回落至03年中。换句话说94至03年，撇除97政权移交炒作的极不寻常的升跌，楼价一直处于下降轨道。
读者可参考附图，趋势明显。97年明显是一个投机而产生的泡沫，完全符合典型泡沫的四个特点。首先是巨量成交，至今依然未被打破。其次是短时间急升，97年上半年楼价上升三成。再有就是出现大量短线投机，“摩货”（即未成交已转售）盛行，更出现“摩上摩”。还有价格严重遍离正常，楼价与收入比升至14.6，楼宇按揭供款占收入比率30%的历史最高位。租金回报不足4厘，较当时储蓄存款利率及定期利率还要低。明显地，今天的市况除了楼价与收入比升至20倍外，其余三个因素都没有出现。楼价与收入比高并非一定是泡沫，只要将市场打造成奢侈品市场便可。
市况与97年差别巨大
现时住宅楼市既非泡沫，且与97年有着根本的不同。首先是土地及房屋政策，98年长策有非常明确的可量指标，包括政府为置业主导政策订下8年内达至7成的目标，每年建屋量8万5伙，资助房屋占六成讲得出做得到。13年长策变成不可量的十年滚动目标，置业主导不设目标，明显地政府不愿承担，更利用滚动目标延后供应。
98年长策建屋量超额完成，有赖港英时期土地储备充足。及后长策被董建华废止的同时，政府放软手脚造地，遗害至今，且未来十年亦无法解决土地荒问题，供应将持续紧张，楼价全面反映供求失衡。利率环境亦截然不同，97年最优惠利率处于十厘水平，定期存款利率高于租务回报，即楼价偏离合理价格。今天利率挂零，可见将来都不会回归平均值，虽然租务回报处历史低位，不能结论楼价处不合理价钱。
97年出现大量投机炒卖，但现时调控措施架床叠屋，短线投机绝迹，压止楼价波幅。金管局亦早已收紧按揭，减低杠杆效应，林郑Plan放宽的不是按揭，而是按揭保险，加上压力测试，严格限制有负担能力的人参与楼市。97年二手住宅交活跃，占成交量超过八成，廿多年后，二手存量大增，可是成交跌至只占67%，令一手主导市场情况加剧，政府不但对一手市场行为例如印花税回赠、投资者优先、挤牙膏式买楼等视而不见，还主动撤回一手空置税，短期内不再重推，鼓励发展商“叹慢板”，求价不求量。政府取态亦大幅改变，政权移交初期，政府敢于承担，设定指标，落实执行。近几年，政府已经“学精”，利用各种方式避开承诺，“重中之重”越搞越差，却没有任何后果，亦没有官员负责，只懂抵赖反对声音。
现时楼市生态跟97年有根本的不同。楼价超高，非但没有泡沫，而是所有政策组合，政权造就的结果。从施政报告预告“假大空”，迫在眉睫的㓥房问题解决时间表居然定为2049年，政权早已判定楼市稳定、库房收入及未来造地价值凌驾房屋问题，反正受房屋问题影响的人在现行体制下已没有任何话语权。97后楼市大跌的历史不但不会重演，可见的将来楼价亦不会回到合理可负担水平。不久将来，安居乐业只属于少数人的特权。◇
责任编辑：陈玟绮
