【财商天下】楼市至暗时刻 援手来了?

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【大纪元2022年01月29日讯】大家知道,在过去二三十年,房地产及相关产业,一直是中国GDP增长的一个主要推动力,也是许多人向往的求职领域。然而现在,中国房地产公司纷纷爆雷,股价也大跌,从企业高层到员工,再到业主,都是人心惶惶,“至暗时刻”已经成了中国房地产目前最贴切的表述。

25日,中国易居研究院智库中心发布的报告显示,中国1月份的住宅成交,同比下跌了四成,目前,像是世茂、雅居乐等民营房企,正在出售资产,另外,一些长租公寓,也传出了破产的声音,与此同时,中共又在力推增加650万套保障性租赁住房的计划。可以看到,中国房地产业非常热闹,但坏消息一直都居高不下。

21日,《21世纪经济报道》的执行主编陈晨星在北京的“2022财经法律高峰论坛”上,又提到了“至暗时刻”这个词,他说:“中国房地产进入至暗时刻,一些大型房企债务违约加剧。”那么,参加这个高峰论坛的还有谁呢?除了中共银保监会和银行业协会的高管之外,还有原中共最高法院审判委员会副部级专职委员、最高检察院检察理论研究所的所长等。

看看这些人的头衔,再来品味一下“至暗时刻”这四个字,有点让人不寒而栗,可能不少房企公司的高管会睡不着觉了,因为,这个至暗时刻,指的还不一定都是金融和财务方面的,很可能还会有牢狱之灾。而且,中共也许已经磨刀霍霍,在理论、司法程序方面琢磨着怎么动手了,至于怎么动手,或许今年就会有具体的案例出来。

之前的节目中,我们已经谈到了世茂等更多房地产企业,正在陷入债务危机,现在,情况又有了新的进展。在1月24日的时候,《21世纪经济报道》提到,“雅居乐、世茂、融创等公司,接连出售资产回笼资金”。

截至目前,世茂已经确认了三宗资产交易,其中包括:1月21日,将上海北外滩项目以10.6亿元折价转让给上海国资委全资附属公司;1月24日,又将持有的广州亚运城项目26.67%的股权,以18.45亿元出售给了央企下属公司中海地产。同一天,另一家持股的雅居乐公司也做了同样的动作,把亚运城26.66%的股权也出售给了中海地产。广州亚运城项目位于广州市番禺区,此前由碧桂园、世茂、雅居乐、中海分别持有股权,而现在,中海地产的占股达到了73.33%,成为了亚运城最大的股东。

中海集团,1979年6月在香港成立,隶属于中国建筑集团有限公司,是一家央企。2019年的时候,网上有一篇关于中海集团的文章,文中有这么一句话,“在强者如林的香港,中海当时并不起眼。40年,一个企业从初生牛犊长成行业巨擘”。而中海的发展壮大,可以想像,也绝非只是时间和资本的自然积累,背靠中南海这棵大树,想要坐大不是什么难事。

不过,中海的发展,并不是我们这里想要重点讨论的内容。我们要来关注的是,中海为何要收购世茂和雅居乐持有的股权,以及接下来,中海等央企是否会出手救助其它陷入债务危机的房企,对于这两点,我们来看看《21世纪经济报道》是如何分析的。

1月25日,《21世纪经济报道》发表了一篇文章,叫做“雅居乐退、中海进,广州亚运城迎来单一大股东的信号意义”,文章中有句话说,“需要注意的是,这并不代表中海,未来会大规模地将资源倾斜于收并购领域”。

以广州亚运城这宗交易为例,我们可以看到中海在收并购领域的审慎态度。在这宗交易上,中海本就是股东之一,对收并购目标的财务指标掌握到位,在出价上也合理审慎,这样的目标对于中海而言,所需要承担的风险并不大。因为亚运城项目,至少仍被业界视为是一只“会下蛋”的金鸡。而对于市场上,多数的其它陷入危机期等待着被收并的,它们不一定在中海这些央企们的考虑范围之内,因为中共是不可能当“冤大头”的。所以,国家队趁机扫货也一定会是有选择性的。

还有一个消息,不是笑话,但听上去有点像是笑话。几天前,出来了一则关于“科兴生物”要进军房地产的消息。随后,科兴生物回应说,相关公司主要是对租赁房进行管理,主要面向员工的房屋租赁、以及不定期到场的外聘专家的短期住宿等。

科兴这家管理租赁房的公司叫做“北京科兴益道置业有限公司”,在去年10月刚刚成立,所属的行业是房地产业,经营范围,包含了房地产开发经营、物业管理等等。因此,一些人揣测,科兴生物这是要进军房地产。

大家知道,在疫情下,科兴生物这两年可是赚翻了,中共各级政府,动辄就是几十万、上百万的全员核酸检测、还有全民强制疫苗,这些政策养肥了国药集团、科兴等企业,这些企业钱多得可能都数不过来,那是否它们会选择在这个时候进军房地产,趁机捞底,又或是保持观望态度呢?应该说,也都有可能,不过,也都要看今年楼市进一步的发展情况了。

刚才,我们是大体谈了谈房屋买卖市场,而中国房地产目前的至暗时刻,还不只是在房屋买卖市场,还有租赁市场。之前的节目中,我们也谈到了中国业主的断供潮,几十万的业主,因为停付了每月的房贷被起诉。一般来讲,买不起房子总要租房子住吧,可是许多中国人租房也租不起了。

去年,中国开始大力宣传所谓的保障性租赁住房项目,在去年6月份,中共国家发改委还发布了一个“保障性租赁住房中央预算内投资专项管理”暂行办法。

半个月前,中共住建部保障司的负责人,在国新办的发布会上提到,中共在2021年至2025年的“十四五规划”中,给40个重点城市下达了新增650万套(间)保障性租赁住房的指标,从保障性租赁住房占城市新增住房总量的比重来看,筹建力度前所未有的大。

从报导出的数据来看,在北京、上海和广州、深圳这四大一线城市中,保障性租赁住房都超过了全市住房建设筹建总量的40%。其中,广州以45.8%的占比和60万套(间)的筹建指标位居四大一线城市中的首位。

这也有点让人奇怪,因为习近平已经宣布中国人民都进入小康社会了,怎么还有这么多人连基本的遮风挡雨的住房都租不起呢,更不要说买房子了。这么看来,也只能说,“全民小康”不过是海底捞月一样的空话。

那么,650万套租赁房源从哪里来呢?按中共相关文件的说法,为了实现这个指标,可以采用“非居改保”的新模式,就是“将符合条件的商业、办公、旅馆(酒店)”,以及“厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,改建为保障性租赁住房”。例如,西安比亚迪产业园,允许拆分闲置的低效厂房,建设12栋保障性租赁住房。

也许有人会觉得,这也不错呀,但是从另一个角度想,如果经济发展良好、前景良好,这些办公楼里怎么会没人办公呢?厂房、研发用房等等,又怎么会用不上呢?这只能说,从另一面也证明,中国的经济前景确实是很糟糕。

我们看到,这个月,上海,已经出台了一个“保障性租赁住房”试行管理办法,在去年的时候,上海就首次推出了“保障性租赁住房”用地,面积占到了租赁住房用地总供给的28%。1月18日,上海市政府又明确提到,2022年的保障性租赁住房要筹措24万套。

有市场分析师认为,从去年下半年开始,上海提出了“购租并举”,“保障房租赁”,今年开始,又大力推进租赁相关政策,这表明政府已经将“租赁”看作是一个比较重要的工作。

我们刚才提到了,中共要在5年内在40个城市中新增650万套保障性租赁住房,那么,如此短的时间,如此庞大的体量,这将会给住房租赁市场带来怎样的冲击呢?

克而瑞的数据显示,目前中国前30家住房租赁企业,共计管理119万套租赁住房。中共要一下子新增650万套,这是否又是一场“大跃进”式的运动呢?而且,价格方面还都要求低于市场价格,这样,那些仅依靠租金差作为营收来源的中小型租赁企业和个体业主,势必会受到冲击。如此一来,我们就要提到青客公寓,因为青客公寓,很可能是首批倒下的租赁企业之一。

青客公寓是长租公寓,也是“单身合租公寓”行业赴美上市的第一股,最近,青客旗下的上海青客租赁公司进入了破产程序,这之前,南京青客公寓管理公司也已经被当地法院执行了破产清算。

青客公寓成立于2012年,2019年11月在美国上市,发行价17美元。在2020年疫情之后,青客的股价下跌,从2021年3月份开始,青客长租公寓的房东没有如期收到租金,问题恶化,股价加剧下跌。目前青客的股价只有0.44美元,和上市之初相比,已经暴跌了97%以上。

已经离职的青客原创始人金光杰向《21世纪经济报道》披露,2020年6月,金光杰和股东签订股权转让协议,约定公司归大股东凯欣亚洲投资集团,由凯欣亚洲发行新的可转债融资1亿美元,确保公司持续经营。然而,或许是不堪资金压力,在过去一段时间里,凯欣亚洲把青客旗下赚钱的公司和亏损的公司,用法律形式做了剥离,将亏损的公司都申请了破产,这更像是实控人使出的一招“金蝉脱壳”。

也就是说,长租公寓青客陨落已成必然。而且,相信随着保障性租赁住房的推进,长租公寓的行业洗牌与震荡还会持续进行,又一个行业可能不得不面临寒冬了。

或许,进入至暗时刻的不仅是中国房地产业,而是中国的整个经济和社会。疫情也好,某个投资公司也好,都是具体的促成因素,而真正的罪魁祸首,大家也都知道,自然是中共。现在的中共,为了保住政权,正在失去理性的末路狂奔,可以看到,任何一个企业和个人,无论曾经如何风光,可能转眼就会成为中共续命的牺牲品。当然,我们也都期待着在至暗时刻之后,会迎来光明,更希望中国的百姓都能生活富足,但那肯定是没有中共的时代了。

财商经济研究所
撰文:张宬
编辑:蔚然、宇文铭
剪辑:曲歌
监制:文静
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责任编辑:连书华

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