【財商天下】樓市至暗時刻 援手來了?

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【大紀元2022年01月29日訊】大家知道,在過去二三十年,房地產及相關產業,一直是中國GDP增長的一個主要推動力,也是許多人嚮往的求職領域。然而現在,中國房地產公司紛紛爆雷,股價也大跌,從企業高層到員工,再到業主,都是人心惶惶,「至暗時刻」已經成了中國房地產目前最貼切的表述。

25日,中國易居研究院智庫中心發布的報告顯示,中國1月份的住宅成交,同比下跌了四成,目前,像是世茂、雅居樂等民營房企,正在出售資產,另外,一些長租公寓,也傳出了破產的聲音,與此同時,中共又在力推增加650萬套保障性租賃住房的計劃。可以看到,中國房地產業非常熱鬧,但壞消息一直都居高不下。

21日,《21世紀經濟報道》的執行主編陳晨星在北京的「2022財經法律高峰論壇」上,又提到了「至暗時刻」這個詞,他說:「中國房地產進入至暗時刻,一些大型房企債務違約加劇。」那麼,參加這個高峰論壇的還有誰呢?除了中共銀保監會和銀行業協會的高管之外,還有原中共最高法院審判委員會副部級專職委員、最高檢察院檢察理論研究所的所長等。

看看這些人的頭銜,再來品味一下「至暗時刻」這四個字,有點讓人不寒而慄,可能不少房企公司的高管會睡不著覺了,因為,這個至暗時刻,指的還不一定都是金融和財務方面的,很可能還會有牢獄之災。而且,中共也許已經磨刀霍霍,在理論、司法程序方面琢磨著怎麼動手了,至於怎麼動手,或許今年就會有具體的案例出來。

之前的節目中,我們已經談到了世茂等更多房地產企業,正在陷入債務危機,現在,情況又有了新的進展。在1月24日的時候,《21世紀經濟報道》提到,「雅居樂、世茂、融創等公司,接連出售資產回籠資金」。

截至目前,世茂已經確認了三宗資產交易,其中包括:1月21日,將上海北外灘項目以10.6億元折價轉讓給上海國資委全資附屬公司;1月24日,又將持有的廣州亞運城項目26.67%的股權,以18.45億元出售給了央企下屬公司中海地產。同一天,另一家持股的雅居樂公司也做了同樣的動作,把亞運城26.66%的股權也出售給了中海地產。廣州亞運城項目位於廣州市番禺區,此前由碧桂園、世茂、雅居樂、中海分別持有股權,而現在,中海地產的占股達到了73.33%,成為了亞運城最大的股東。

中海集團,1979年6月在香港成立,隸屬於中國建築集團有限公司,是一家央企。2019年的時候,網上有一篇關於中海集團的文章,文中有這麼一句話,「在強者如林的香港,中海當時並不起眼。40年,一個企業從初生牛犢長成行業巨擘」。而中海的發展壯大,可以想像,也絕非只是時間和資本的自然積累,背靠中南海這棵大樹,想要坐大不是什麼難事。

不過,中海的發展,並不是我們這裡想要重點討論的內容。我們要來關注的是,中海為何要收購世茂和雅居樂持有的股權,以及接下來,中海等央企是否會出手救助其它陷入債務危機的房企,對於這兩點,我們來看看《21世紀經濟報道》是如何分析的。

1月25日,《21世紀經濟報道》發表了一篇文章,叫做「雅居樂退、中海進,廣州亞運城迎來單一大股東的信號意義」,文章中有句話說,「需要注意的是,這並不代表中海,未來會大規模地將資源傾斜於收併購領域」。

以廣州亞運城這宗交易為例,我們可以看到中海在收併購領域的審慎態度。在這宗交易上,中海本就是股東之一,對收併購目標的財務指標掌握到位,在出價上也合理審慎,這樣的目標對於中海而言,所需要承擔的風險並不大。因為亞運城項目,至少仍被業界視為是一隻「會下蛋」的金雞。而對於市場上,多數的其它陷入危機期等待著被收併的,它們不一定在中海這些央企們的考慮範圍之內,因為中共是不可能當「冤大頭」的。所以,國家隊趁機掃貨也一定會是有選擇性的。

還有一個消息,不是笑話,但聽上去有點像是笑話。幾天前,出來了一則關於「科興生物」要進軍房地產的消息。隨後,科興生物回應說,相關公司主要是對租賃房進行管理,主要面向員工的房屋租賃、以及不定期到場的外聘專家的短期住宿等。

科興這家管理租賃房的公司叫做「北京科興益道置業有限公司」,在去年10月剛剛成立,所屬的行業是房地產業,經營範圍,包含了房地產開發經營、物業管理等等。因此,一些人揣測,科興生物這是要進軍房地產。

大家知道,在疫情下,科興生物這兩年可是賺翻了,中共各級政府,動輒就是幾十萬、上百萬的全員核酸檢測、還有全民強制疫苗,這些政策養肥了國藥集團、科興等企業,這些企業錢多得可能都數不過來,那是否它們會選擇在這個時候進軍房地產,趁機撈底,又或是保持觀望態度呢?應該說,也都有可能,不過,也都要看今年樓市進一步的發展情況了。

剛才,我們是大體談了談房屋買賣市場,而中國房地產目前的至暗時刻,還不只是在房屋買賣市場,還有租賃市場。之前的節目中,我們也談到了中國業主的斷供潮,幾十萬的業主,因為停付了每月的房貸被起訴。一般來講,買不起房子總要租房子住吧,可是許多中國人租房也租不起了。

去年,中國開始大力宣傳所謂的保障性租賃住房項目,在去年6月份,中共國家發改委還發布了一個「保障性租賃住房中央預算內投資專項管理」暫行辦法。

半個月前,中共住建部保障司的負責人,在國新辦的發布會上提到,中共在2021年至2025年的「十四五規劃」中,給40個重點城市下達了新增650萬套(間)保障性租賃住房的指標,從保障性租賃住房占城市新增住房總量的比重來看,籌建力度前所未有的大。

從報導出的數據來看,在北京、上海和廣州、深圳這四大一線城市中,保障性租賃住房都超過了全市住房建設籌建總量的40%。其中,廣州以45.8%的占比和60萬套(間)的籌建指標位居四大一線城市中的首位。

這也有點讓人奇怪,因為習近平已經宣布中國人民都進入小康社會了,怎麼還有這麼多人連基本的遮風擋雨的住房都租不起呢,更不要說買房子了。這麼看來,也只能說,「全民小康」不過是海底撈月一樣的空話。

那麼,650萬套租賃房源從哪裡來呢?按中共相關文件的說法,為了實現這個指標,可以採用「非居改保」的新模式,就是「將符合條件的商業、辦公、旅館(酒店)」,以及「廠房、研發用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋,改建為保障性租賃住房」。例如,西安比亞迪產業園,允許拆分閒置的低效廠房,建設12棟保障性租賃住房。

也許有人會覺得,這也不錯呀,但是從另一個角度想,如果經濟發展良好、前景良好,這些辦公樓裡怎麼會沒人辦公呢?廠房、研發用房等等,又怎麼會用不上呢?這只能說,從另一面也證明,中國的經濟前景確實是很糟糕。

我們看到,這個月,上海,已經出台了一個「保障性租賃住房」試行管理辦法,在去年的時候,上海就首次推出了「保障性租賃住房」用地,面積占到了租賃住房用地總供給的28%。1月18日,上海市政府又明確提到,2022年的保障性租賃住房要籌措24萬套。

有市場分析師認為,從去年下半年開始,上海提出了「購租並舉」,「保障房租賃」,今年開始,又大力推進租賃相關政策,這表明政府已經將「租賃」看作是一個比較重要的工作。

我們剛才提到了,中共要在5年內在40個城市中新增650萬套保障性租賃住房,那麼,如此短的時間,如此龐大的體量,這將會給住房租賃市場帶來怎樣的衝擊呢?

克而瑞的數據顯示,目前中國前30家住房租賃企業,共計管理119萬套租賃住房。中共要一下子新增650萬套,這是否又是一場「大躍進」式的運動呢?而且,價格方面還都要求低於市場價格,這樣,那些僅依靠租金差作為營收來源的中小型租賃企業和個體業主,勢必會受到衝擊。如此一來,我們就要提到青客公寓,因為青客公寓,很可能是首批倒下的租賃企業之一。

青客公寓是長租公寓,也是「單身合租公寓」行業赴美上市的第一股,最近,青客旗下的上海青客租賃公司進入了破產程序,這之前,南京青客公寓管理公司也已經被當地法院執行了破產清算。

青客公寓成立於2012年,2019年11月在美國上市,發行價17美元。在2020年疫情之後,青客的股價下跌,從2021年3月份開始,青客長租公寓的房東沒有如期收到租金,問題惡化,股價加劇下跌。目前青客的股價只有0.44美元,和上市之初相比,已經暴跌了97%以上。

已經離職的青客原創始人金光杰向《21世紀經濟報道》披露,2020年6月,金光杰和股東簽訂股權轉讓協議,約定公司歸大股東凱欣亞洲投資集團,由凱欣亞洲發行新的可轉債融資1億美元,確保公司持續經營。然而,或許是不堪資金壓力,在過去一段時間裡,凱欣亞洲把青客旗下賺錢的公司和虧損的公司,用法律形式做了剝離,將虧損的公司都申請了破產,這更像是實控人使出的一招「金蟬脫殼」。

也就是說,長租公寓青客隕落已成必然。而且,相信隨著保障性租賃住房的推進,長租公寓的行業洗牌與震盪還會持續進行,又一個行業可能不得不面臨寒冬了。

或許,進入至暗時刻的不僅是中國房地產業,而是中國的整個經濟和社會。疫情也好,某個投資公司也好,都是具體的促成因素,而真正的罪魁禍首,大家也都知道,自然是中共。現在的中共,為了保住政權,正在失去理性的末路狂奔,可以看到,任何一個企業和個人,無論曾經如何風光,可能轉眼就會成為中共續命的犧牲品。當然,我們也都期待著在至暗時刻之後,會迎來光明,更希望中國的百姓都能生活富足,但那肯定是沒有中共的時代了。

財商經濟研究所
撰文:張宬
編輯:蔚然、宇文銘
剪輯:曲歌
監製:文靜
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責任編輯:連書華

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