【大纪元2022年07月25日讯】（大纪元记者袁玫洛杉矶报导）面对通货膨胀、房贷利率的飙升，房地产市场的未来走向再次成为业界热议的焦点。资深地产专家吴程远表示，由于美国所发行的货币过于泛滥而造成通货膨胀持续不断升高，再加上失业率和就业机会的萎缩，所以目前房地产市场出现一个比较冷却状况。
根据美国房地产信息网站Zillow的数据显示，全美最大的50个城市中，5月份房源降价比例达到11.5%，高于去年同期的8.2%。
《财富》杂志报导，房地产数据公司CoreLogic分析全美各地住房市场的评估，在其对392个区域房地产市场的研究中，发现有45个市场在未来的12个月内，当地房价下跌的可能性超过50%。
不过，报导说，如果现在把房市称其为“房地产萧条”或“房地产崩盘”还为时过早。
吴程远表示，依照过去20、30年的房价历史，房市有走上或下跌，但从来没有跌回1986年的房价，现在也不可能回到2007年的价格，但也不能跟过去的两年相比。
他说，去年几乎每一栋出售的房屋都必须加价，甚至要现金才能买到，但现在这样的荣景已不复存在，反而看到整个房屋市场的价格在盘整。
次贷风暴是否再现？
次贷风暴在2007年时几乎影响全球，包括股市、房市、整体的经济，但吴程远认为，这一次的经济状况和当年不一样。他说，即便房地产市场十分走热走俏，银行在整个审批的过程还是十分严谨，他们会再三地去确认贷款人的还款能力。
“市场上房屋停留的时间太长，能够符合借贷款的人数比例相对减少；利息的增加，很多人的收入入不敷出，造成银行对于借款人失去信心或审核更严格的这种趋势，这也会让很多本来可以买到房屋的人失之交臂。所以前一段时间抢进的人，他们的主要的目的是为了能够抗通膨。”
但现在也有一部分人还没有买到房屋，吴程远说，因为他们的经济状况一直没有持续改善。另外有一批人，“银贷跟粮草”都准备好，就在等待房屋“软着陆”，期望“房市会一直持续地慢慢走向冷却”，透过整个房市往下走，能够在一些机会中取得更好的价格。
他说，即便房屋的价格不断上涨、人们的资产也透过股票一直在往上走，银行也没有因为这种情况而对于放款部分有丝毫放松，所以整个银行金融体系的健全度决定了整个经济的走向。
由房市可以看到大家对美国经济发展的一个期盼：“未来美国是不是还能够走在一个强势货币以及国际大国的格局，能够让更多人有信心地投注在美国的房地产市场当中。”吴程远说。
那么房价下跌是否会拖累经济？吴程远认为，这一波不会因为房地产市场往下走跌而造成整个经济的大型崩盘，反而房地产市场会回到一个比较合理的价格。不过，在这一波软着陆的状况下，他担忧因工作机会丧失，将出现许多人在工作上没有办法得到适当的收入，去补充他们的贷款缺口。
买卖双方抱有的心态
过去两年多的疫情，也是影响房地产市场的一大因素，吴程远表示，疫情给目前房地产带来所谓的卖压，后疫情时代也让很多人重新思考钱究竟投资在哪里？“但是房地产从过去到今天，不管在任何一个时期，只要是有需求的，刚性需求并没有因此而减少。任何时候都是买房屋的时候，因为今天买了，五六年之后还是看到拥有的收益和回报率。”
房地美（Freddie Mac）7月14日在一份声明中说，30年期贷款的平均利率从上周的5.3%跃升至5.51%，这一数字高于去年年底的3.11%。
彭博新闻社引述加州房地产商的报告说，由于抵押贷款利率飙升，买家兴趣大减。
吴程远说，如果利息持续上走，大家心态上会觉得不适应，因为原本可以拿到更低利息的时间没有进场，现在比较高了，心里总会有一种不甘心。所以，“现在的市场卖方卖得不干脆，买方买得不甘心”，大家相互在拉锯。他认为现在这个时候进场，如果是自己需求就可以买，但如果是为了投资，或者有一种捡便宜的心态，就可以再等一等。
另外，如果这段时间买屋，并不是使用15年、30年的定时定期的贷款利息，而是使用5年、7年浮动的利率，当利息逐渐增高的时候，对于这些房屋持有人来说，就会形成所谓的压力，甚至房屋可能会溺水。不过，在这种状况下，就可能是所有的现金买主要入场的时机了。◇
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