【大纪元2023年05月31日讯】（大纪元讯）许多读者都有买房卖屋的经验，当你的买房合约被卖主接受之后，有多少人在买房的交易过程中好好地读过所有的买房相关文件？并完全了解那些文件的内容？而你们的房屋中介为是否为你们解释了那些文件的内容？笔者从事房屋买卖23年的经验中，归纳出买房最重要的5项报告。这些报告非由卖主所提供，而是由收费的专业第三方所提供。其费用除了房屋检查由买方支付外，其它4份报告多为卖方支付。
1. 产权报告 (Preliminary Title Report，简称PR)
加州法律规定，买屋交易过程中，卖主要按照房屋的卖价，为买主购买一份屋主产权保险 (Owner Title Policy) 来保护买主。
若买主需要贷款，则放款的银行或金融单位会依照买主贷款的金额，要求买主购买一份给放贷方的产权保险 (Lender Title Policy) 来保护债主。
产权保险公司会给买主提供一份产权报告。报告的内容会显示出卖主的名字，房子的产权号码APN，卖主是否还有未付清的贷款金额，放贷方是谁？卖主是否仍有未缴清的房屋税？是否还有其它挂在该屋上的债务？该屋的土地是否提供特定他方的使用权 (Easement)，例如房屋的后院也许有电力煤气公司、自来水公司或电信网路公司埋的地下管线通过。如果该屋是公寓 (Apartment) 或是康斗 (Condo) ，它是否有登录在房屋产证 (Grant Deed) 之中的停车位，如此等等重要的房屋及土地资讯。
2. 自然灾害报告 (Natural Hazard Disclosure Report，简称NHD)
该份报告由卖主付费，内容显示成交的房屋是否位于容易发生野火的地区，或容易淹水的地区，是否座落在地震断层之上，是否位于土质松软的地段等等10余项影响到该房屋的潜在天灾。报告也会显示出该屋周遭是否有商业区、工业区或加油站等等会影响环境的相关建筑。
除此之外，报告还会显示该屋目前应缴房地税的金额，是否有附加的公共建设税 (Mello-Roos Tax) ，以及建设税征税单位的联络资料。
3. 社区管委会报告 (HOA Report)
如果你买的房屋是有管委会HOA 的社区，买主可以要求卖主付费提供一份由物业公司所提供的管委会报告。该报告中包括社区管理公司的联络资料，每月应缴的社区物业费，社区的收支账目表，目前社区所结余的公积金额，卖主是否积欠社区管委会的费用，卖主是否仍有未解决的房屋违规 (Violation)，社区是否有尚在进行的法律诉讼，社区的规范 (Rule & Regulation)，社区成立时在当地政府立案的登记证明，社区的规章 (CC&R)，过去一年内社区的开会纪录。如果该屋是一个康斗，那么还会有一份社区的保险单来显示全社区内的房屋是否包括火灾险，公共设施险以及人为疏失险等等。
4. 蛀虫检查报告 (Termite Inspection Report，简称TR)
加州的房屋大多为木造，买主可以要求卖主付费提供一份蛀虫检查报告。该报告会显示所成交的房屋是否有正在或曾经有白蚁或蛀虫入侵的痕迹，受损的部位的草图，除虫及腐木修理的估价。如果买主需要贷款来购买该屋，则买主的放贷银行也许会要求一份除虫完成及修复之后的证明 (Termite Certification for Free of Active Infestation/Infection) 。
5. 房屋检查报告 (Home Inspection Report)
买主可以聘请一位有执照的房屋检查员，对成交的房屋做一个详细的房屋检查。检查员会针对找到的房屋缺失或问题，提供一份图文并茂的报告。买主可以依照报告中列出的房屋缺点，要求卖主修缮或提供金钱上的补偿。若是发现房屋有重大缺失，买主可以取消该交易，要求退回购屋的订金。所以这笔检查费用是有其必要性。
除了以上的5大报告之外，还有另外2份由卖主填写的文件也十分重要。一份是卖主房屋问卷 (Seller Property Questionnaire， 简称 SPQ) ， 另一份是房屋设备移交声明 (Real Estate Transfer Disclosure Statement简称 TDS)。碍于篇幅有限，将于尔后再述。
以上这些报告或文件有助于买主在房屋成交7至21天Contingency Period之内，确定是否要买该房屋。如果买主发现买到的房屋有重大或很多的缺失，则可以提出取消交易，要求卖主退回订金。
加州的法律是偏向保护买主的，所以买主应在购屋合约中买卖双方所同意的Contingency Period时间之内，详细看过该房屋的所有相关文件，以求保护自身的权益。#
【作者介绍】宫筑筠（Victor Kung）是加州圣地亚哥的地产经纪。20多年来他总共成交了超过500套房屋，并在2017年至2019年连续三年荣登圣地亚哥房地产协会金牌经纪榜。宫筑筠电邮：vkung@cox.net；手机: (760) 715-8496；WeChat和LINE:vkung01。
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