【大纪元2024年02月17日讯】（大纪元讯）送兔迎龙，2023年中我们送走了肆虐人类三年多的 COVID-19新冠疫情，终于盼来了百废待举的2024。期盼在龙年大吉大利的加持之下，美国的经济得以快速的复苏。众所周知，房地产是国家的火车头产业，它拉动着广大的相关产业及工业。在中国目前面临房地产泡沫的危机之下，圣地亚哥乃至全美国房地产的前景如何，让我来跟大家分析一下。
回顾新冠疫情在美国爆发之前， 2019年12月底圣地亚哥县当月之独栋屋 (Detached house) 的平均售价为 $872,583；连栋屋 (Attached house) 的平均售价为 $521,101。而今，2023年12月圣地亚哥全县独栋屋的当月平均售价为 $1,267,168；连栋屋的平均售价为 $735,166。过去四年来，圣地亚哥县独栋屋售价的平均涨幅为48.24 %，而连栋屋售价的平均涨幅为48.96%。也就是说，在新冠疫情肆虐的过去四年来，圣地亚哥县房价的平均涨幅近50%。
造成房价上涨的原因很多，但是主因是房屋市场的供需失衡。上市卖房少，但买主多，往往在众多买家加价竞争之下，不断地将房价向上推升。
过去四年中，在众多买家抢房的心态之下，大多数的上市屋，往往在上市的7~14天之内便售出。以笔者为例，过去的四年为客户售出了45套大大小小的房屋，几乎所有的房屋都是在上市两周之内就卖出。而且几乎都是4个以上的买家在竞争，其中最夸张的是，有一套房子，竟然有21位买家来竞价。这是笔者从事房屋中介24年以来，从来没有发生过的现象。
笔者由圣地亚哥房地产经理人协会 (San Diego Association of Realtor 简称 SDAR) 历年来的市场统计数据之中，查到了过去四年房屋上市及成交的数量及价格，证实了房源在买家多卖家少的供需失衡状况之下，房价被节节的推高。
SDAR 的统计资料显示，2019年圣地亚哥县整年独栋屋及连栋房上市待售的数量为48,117套，全年成交房屋数量为33,066套，全县大小房屋的平均售价为$666,311。
新冠疫情是于2020年3月在美国蔓延开来的，圣地亚哥县当年上市屋的总数为56,622 套，全年成交房的数量为43,546套，全县大小房屋的平均售价为$726,942。
2021年1月全美30年房贷固定利率降到2.65%。圣地亚哥县当年上市屋的总数为43,677套，全年成交房的总数为39,497套，全县大小房屋的平均售价为$839,522。
2022的30年房贷固定利率由年初的3.2%上升到十月份的7.1%。圣地亚哥县该年的上市屋的总数为37,763套，全年成交房的总数为28,484套，全县大小房屋的平均售价为$985,010。
2023年初至年中，世界各国新冠疫情逐渐解封。圣地亚哥县全年上市屋的总数下滑至27,157套，全年成交房总数仅21,746套，上市屋及成交房的个别总数尚不及2020年的一半。但是全县大小房屋的平均售价上升至$1,025,276。该年之所以成交量萎缩及售价大涨的主因，在于2021年的30年房贷利率降到35年来仅见的2.65%～3.20%。几乎所有的屋主都在这一年将房屋重新贷款到最低的利率，造成了屋主尔后不轻易卖房的原因。自然也造就了市场上待售屋严重不足，也导致了2023年在买家抢房子的推波助澜之下，房价屡创新高。
今后房地产市场走向
分析了过去四年房市的变化之后，让我来预估一下今年的房市。今年的买气取决于房贷利率的走势，而房价是否持续上扬，取决于上市屋数量的多寡。
今年二月初的30年固定房贷利率在6.6%～7.0% 上下，经济学家预测美国联邦储备银行 (Federal Reserve Bank 既美国中央银行) 可望在今年五月降息，而且可能会在今年底之前再降息1~2次。届时30年的固定房贷利率可能在年底下跌到6.0% 左右。
降息之后势必会刺激买气，会有更多的买家入场买房，也会鼓励较多的人在今年夏季换房，可是市场的上市屋数量是否增加，才是主宰今年房价跌溢的关键。
如果那些在2021年享有低房贷利率的屋主仍然不轻易卖房，则市场上的房源仍将不足，那么今年的房价将依然看涨。如果屋主愿意在今夏因降息之后而换房，则市场上的待售屋存货将上升，抢房的趋势将不再，则房价可望下修。
另外，还有一个会影响到待售屋多寡的因素是就业的机会。自去年底至今年初，圣地亚哥县很多全国知名的大企业，诸如Qualcomm、Google、Microsoft、Intel、Amazon、Pfizer及Illumina等，相继大量裁员。圣地亚哥县的最低时薪也于今年1月1日调升为$16.85，而4月1号之后速食业员工的最低时薪将调升为$20。这可能会牵动企业的解雇潮。
目前已经有 UPS、Pizza Hut 、American Airline 及Citigroup等知名企业宣布裁员。若是中小企业也跟进裁员，而失业的家庭如果无法在半年之内在当地谋得替代的工作，那么可能就要被迫卖房。届时，市面上的代售屋数量便会增加，而购屋者也可能减少，那么房市可能会冷却一些，房价也自然会下滑了。
但是不论今年的房价会上涨或下滑，以圣地亚哥县得天独厚的市场环境，笔者认为空间都不会太大，可能只会上升或下滑4% ~ 8%之间。
谈完了过去及近期，让我来谈谈未来圣地亚哥房市的愿景。笔者对于本县的房地产仍然抱持着乐观正面的态度。因为房地产的荣衰攸关着人口的消长，而人口的成长是跟着就业机会的成长。联邦政府人口普查局2023年7月资料显示，圣地亚哥县总人口为3,278,450人。笔者1990年初到圣地亚哥的时候，全县人口总数只有2,498,000人。我们的人口在过去的30年之内，除了新冠疫情过去四年的小幅减少之外，人口一直在稳定成长。圣地亚哥有着全美最好的气候以及多元的工作机会，一直都是外来者向往的城市，我们是全美国最适合居住的20个城市之一。美国人口普查局预测2050年圣地亚哥县的人口成长或至480万人。
加州就业发展局 (Employment Development Department，简称EDD) 的资料显示，圣地亚哥县2023年12月的就业人口为1,593,200人。在这近1,600,000就业人口之中，圣地亚哥的就业人口平均分布非常均匀。其中以“政府工作”、“旅游餐饮”、“教育医疗”、“运输物流及公共事业”及“专业商业”五大产业，各占21万人以上的就业人口。其失业率为4.3%，低于全加州的5.1% ，但高于全国的3.5%。
圣地亚哥的电子，通讯，生技等高科技产业仅次于北加州的大湾区，而且许多诸如Apple、Microsoft、Google等高科技大公司也纷纷到圣地亚哥设立分公司。联邦经济局 (US Bureau of Economic Analysis) 统计资料显示，2022年圣地亚哥人均收入$74,326，为全国前10名人均收入最高的地区。加州政府也有意将圣地亚哥打造成生物科技的基地，未来圣地亚哥将会成为加州南部的高科技重镇。圣地亚哥的房价目前已经是全国第10名最贵的地区了，在高薪工作收入的加持之下，我断言未来圣地亚哥的房价只会愈来愈贵。#
【作者介绍”：宫筑筠是从业24年的房产经理人，曾多次入榜圣地亚哥房地产协会金牌经纪。Website: www.VictorKung.com
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