【房地产资讯】2024 年圣地亚哥房地产预测

作者:宫筑筠(Victor Kung)

【大纪元2024年02月17日讯】(大纪元讯)送兔迎龙,2023年中我们送走了肆虐人类三年多的 COVID-19新冠疫情,终于盼来了百废待举的2024。期盼在龙年大吉大利的加持之下,美国的经济得以快速的复苏。众所周知,房地产是国家的火车头产业,它拉动着广大的相关产业及工业。在中国目前面临房地产泡沫的危机之下,圣地亚哥乃至全美国房地产的前景如何,让我来跟大家分析一下。

回顾新冠疫情在美国爆发之前, 2019年12月底圣地亚哥县当月之独栋屋 (Detached house) 的平均售价为 $872,583;连栋屋 (Attached house) 的平均售价为 $521,101。而今,2023年12月圣地亚哥全县独栋屋的当月平均售价为 $1,267,168;连栋屋的平均售价为 $735,166。过去四年来,圣地亚哥县独栋屋售价的平均涨幅为48.24 %,而连栋屋售价的平均涨幅为48.96%。也就是说,在新冠疫情肆虐的过去四年来,圣地亚哥县房价的平均涨幅近50%。

造成房价上涨的原因很多,但是主因是房屋市场的供需失衡。上市卖房少,但买主多,往往在众多买家加价竞争之下,不断地将房价向上推升。

过去四年中,在众多买家抢房的心态之下,大多数的上市屋,往往在上市的7~14天之内便售出。以笔者为例,过去的四年为客户售出了45套大大小小的房屋,几乎所有的房屋都是在上市两周之内就卖出。而且几乎都是4个以上的买家在竞争,其中最夸张的是,有一套房子,竟然有21位买家来竞价。这是笔者从事房屋中介24年以来,从来没有发生过的现象。

笔者由圣地亚哥房地产经理人协会 (San Diego Association of Realtor 简称 SDAR) 历年来的市场统计数据之中,查到了过去四年房屋上市及成交的数量及价格,证实了房源在买家多卖家少的供需失衡状况之下,房价被节节的推高。

SDAR 的统计资料显示,2019年圣地亚哥县整年独栋屋及连栋房上市待售的数量为48,117套,全年成交房屋数量为33,066套,全县大小房屋的平均售价为$666,311。

新冠疫情是于2020年3月在美国蔓延开来的,圣地亚哥县当年上市屋的总数为56,622 套,全年成交房的数量为43,546套,全县大小房屋的平均售价为$726,942。

2021年1月全美30年房贷固定利率降到2.65%。圣地亚哥县当年上市屋的总数为43,677套,全年成交房的总数为39,497套,全县大小房屋的平均售价为$839,522。

2022的30年房贷固定利率由年初的3.2%上升到十月份的7.1%。圣地亚哥县该年的上市屋的总数为37,763套,全年成交房的总数为28,484套,全县大小房屋的平均售价为$985,010。

2023年初至年中,世界各国新冠疫情逐渐解封。圣地亚哥县全年上市屋的总数下滑至27,157套,全年成交房总数仅21,746套,上市屋及成交房的个别总数尚不及2020年的一半。但是全县大小房屋的平均售价上升至$1,025,276。该年之所以成交量萎缩及售价大涨的主因,在于2021年的30年房贷利率降到35年来仅见的2.65%~3.20%。几乎所有的屋主都在这一年将房屋重新贷款到最低的利率,造成了屋主尔后不轻易卖房的原因。自然也造就了市场上待售屋严重不足,也导致了2023年在买家抢房子的推波助澜之下,房价屡创新高。

今后房地产市场走向

分析了过去四年房市的变化之后,让我来预估一下今年的房市。今年的买气取决于房贷利率的走势,而房价是否持续上扬,取决于上市屋数量的多寡。

今年二月初的30年固定房贷利率在6.6%~7.0% 上下,经济学家预测美国联邦储备银行 (Federal Reserve Bank 既美国中央银行) 可望在今年五月降息,而且可能会在今年底之前再降息1~2次。届时30年的固定房贷利率可能在年底下跌到6.0% 左右。

降息之后势必会刺激买气,会有更多的买家入场买房,也会鼓励较多的人在今年夏季换房,可是市场的上市屋数量是否增加,才是主宰今年房价跌溢的关键。

如果那些在2021年享有低房贷利率的屋主仍然不轻易卖房,则市场上的房源仍将不足,那么今年的房价将依然看涨。如果屋主愿意在今夏因降息之后而换房,则市场上的待售屋存货将上升,抢房的趋势将不再,则房价可望下修。

另外,还有一个会影响到待售屋多寡的因素是就业的机会。自去年底至今年初,圣地亚哥县很多全国知名的大企业,诸如Qualcomm、Google、Microsoft、Intel、Amazon、Pfizer及Illumina等,相继大量裁员。圣地亚哥县的最低时薪也于今年1月1日调升为$16.85,而4月1号之后速食业员工的最低时薪将调升为$20。这可能会牵动企业的解雇潮。

目前已经有 UPS、Pizza Hut 、American Airline 及Citigroup等知名企业宣布裁员。若是中小企业也跟进裁员,而失业的家庭如果无法在半年之内在当地谋得替代的工作,那么可能就要被迫卖房。届时,市面上的代售屋数量便会增加,而购屋者也可能减少,那么房市可能会冷却一些,房价也自然会下滑了。

但是不论今年的房价会上涨或下滑,以圣地亚哥县得天独厚的市场环境,笔者认为空间都不会太大,可能只会上升或下滑4% ~ 8%之间。

谈完了过去及近期,让我来谈谈未来圣地亚哥房市的愿景。笔者对于本县的房地产仍然抱持着乐观正面的态度。因为房地产的荣衰攸关着人口的消长,而人口的成长是跟着就业机会的成长。联邦政府人口普查局2023年7月资料显示,圣地亚哥县总人口为3,278,450人。笔者1990年初到圣地亚哥的时候,全县人口总数只有2,498,000人。我们的人口在过去的30年之内,除了新冠疫情过去四年的小幅减少之外,人口一直在稳定成长。圣地亚哥有着全美最好的气候以及多元的工作机会,一直都是外来者向往的城市,我们是全美国最适合居住的20个城市之一。美国人口普查局预测2050年圣地亚哥县的人口成长或至480万人。

加州就业发展局 (Employment Development Department,简称EDD) 的资料显示,圣地亚哥县2023年12月的就业人口为1,593,200人。在这近1,600,000就业人口之中,圣地亚哥的就业人口平均分布非常均匀。其中以“政府工作”、“旅游餐饮”、“教育医疗”、“运输物流及公共事业”及“专业商业”五大产业,各占21万人以上的就业人口。其失业率为4.3%,低于全加州的5.1% ,但高于全国的3.5%。

圣地亚哥的电子,通讯,生技等高科技产业仅次于北加州的大湾区,而且许多诸如Apple、Microsoft、Google等高科技大公司也纷纷到圣地亚哥设立分公司。联邦经济局 (US Bureau of Economic Analysis) 统计资料显示,2022年圣地亚哥人均收入$74,326,为全国前10名人均收入最高的地区。加州政府也有意将圣地亚哥打造成生物科技的基地,未来圣地亚哥将会成为加州南部的高科技重镇。圣地亚哥的房价目前已经是全国第10名最贵的地区了,在高薪工作收入的加持之下,我断言未来圣地亚哥的房价只会愈来愈贵。#

【作者介绍”:宫筑筠是从业24年的房产经理人,曾多次入榜圣地亚哥房地产协会金牌经纪。Website: www.VictorKung.com

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