【房地產資訊】2024 年聖地亞哥房地產預測

作者:宮筑筠(Victor Kung)

【大紀元2024年02月17日訊】(大紀元訊)送兔迎龍,2023年中我們送走了肆虐人類三年多的 COVID-19新冠疫情,終於盼來了百廢待舉的2024。期盼在龍年大吉大利的加持之下,美國的經濟得以快速的復甦。眾所周知,房地產是國家的火車頭產業,它拉動著廣大的相關產業及工業。在中國目前面臨房地產泡沫的危機之下,聖地亞哥乃至全美國房地產的前景如何,讓我來跟大家分析一下。

回顧新冠疫情在美國爆發之前, 2019年12月底聖地亞哥縣當月之獨棟屋 (Detached house) 的平均售價為 $872,583;連棟屋 (Attached house) 的平均售價為 $521,101。而今,2023年12月聖地亞哥全縣獨棟屋的當月平均售價為 $1,267,168;連棟屋的平均售價為 $735,166。過去四年來,聖地亞哥縣獨棟屋售價的平均漲幅為48.24 %,而連棟屋售價的平均漲幅為48.96%。也就是說,在新冠疫情肆虐的過去四年來,聖地亞哥縣房價的平均漲幅近50%。

造成房價上漲的原因很多,但是主因是房屋市場的供需失衡。上市賣房少,但買主多,往往在眾多買家加價競爭之下,不斷地將房價向上推升。

過去四年中,在眾多買家搶房的心態之下,大多數的上市屋,往往在上市的7~14天之內便售出。以筆者為例,過去的四年為客戶售出了45套大大小小的房屋,幾乎所有的房屋都是在上市兩週之內就賣出。而且幾乎都是4個以上的買家在競爭,其中最誇張的是,有一套房子,竟然有21位買家來競價。這是筆者從事房屋仲介24年以來,從來沒有發生過的現象。

筆者由聖地亞哥房地產經理人協會 (San Diego Association of Realtor 簡稱 SDAR) 歷年來的市場統計數據之中,查到了過去四年房屋上市及成交的數量及價格,證實了房源在買家多賣家少的供需失衡狀況之下,房價被節節的推高。

SDAR 的統計資料顯示,2019年聖地亞哥縣整年獨棟屋及連棟房上市待售的數量為48,117套,全年成交房屋數量為33,066套,全縣大小房屋的平均售價為$666,311。

新冠疫情是於2020年3月在美國蔓延開來的,聖地亞哥縣當年上市屋的總數為56,622 套,全年成交房的數量為43,546套,全縣大小房屋的平均售價為$726,942。

2021年1月全美30年房貸固定利率降到2.65%。聖地亞哥縣當年上市屋的總數為43,677套,全年成交房的總數為39,497套,全縣大小房屋的平均售價為$839,522。

2022的30年房貸固定利率由年初的3.2%上升到十月份的7.1%。聖地亞哥縣該年的上市屋的總數為37,763套,全年成交房的總數為28,484套,全縣大小房屋的平均售價為$985,010。

2023年初至年中,世界各國新冠疫情逐漸解封。聖地亞哥縣全年上市屋的總數下滑至27,157套,全年成交房總數僅21,746套,上市屋及成交房的個別總數尚不及2020年的一半。但是全縣大小房屋的平均售價上升至$1,025,276。該年之所以成交量萎縮及售價大漲的主因,在於2021年的30年房貸利率降到35年來僅見的2.65%~3.20%。幾乎所有的屋主都在這一年將房屋重新貸款到最低的利率,造成了屋主爾後不輕易賣房的原因。自然也造就了市場上待售屋嚴重不足,也導致了2023年在買家搶房子的推波助瀾之下,房價屢創新高。

今後房地產市場走向

分析了過去四年房市的變化之後,讓我來預估一下今年的房市。今年的買氣取決於房貸利率的走勢,而房價是否持續上揚,取決於上市屋數量的多寡。

今年二月初的30年固定房貸利率在6.6%~7.0% 上下,經濟學家預測美國聯邦儲備銀行 (Federal Reserve Bank 既美國中央銀行) 可望在今年五月降息,而且可能會在今年底之前再降息1~2次。屆時30年的固定房貸利率可能在年底下跌到6.0% 左右。

降息之後勢必會刺激買氣,會有更多的買家入場買房,也會鼓勵較多的人在今年夏季換房,可是市場的上市屋數量是否增加,才是主宰今年房價跌溢的關鍵。

如果那些在2021年享有低房貸利率的屋主仍然不輕易賣房,則市場上的房源仍將不足,那麼今年的房價將依然看漲。如果屋主願意在今夏因降息之後而換房,則市場上的待售屋存貨將上升,搶房的趨勢將不再,則房價可望下修。

另外,還有一個會影響到待售屋多寡的因素是就業的機會。自去年底至今年初,聖地亞哥縣很多全國知名的大企業,諸如Qualcomm、Google、Microsoft、Intel、Amazon、Pfizer及Illumina等,相繼大量裁員。聖地亞哥縣的最低時薪也於今年1月1日調升為$16.85,而4月1號之後速食業員工的最低時薪將調升為$20。這可能會牽動企業的解雇潮。

目前已經有 UPS、Pizza Hut 、American Airline 及Citigroup等知名企業宣布裁員。若是中小企業也跟進裁員,而失業的家庭如果無法在半年之內在當地謀得替代的工作,那麼可能就要被迫賣房。屆時,市面上的代售屋數量便會增加,而購屋者也可能減少,那麼房市可能會冷卻一些,房價也自然會下滑了。

但是不論今年的房價會上漲或下滑,以聖地亞哥縣得天獨厚的市場環境,筆者認為空間都不會太大,可能只會上升或下滑4% ~ 8%之間。

談完了過去及近期,讓我來談談未來聖地亞哥房市的願景。筆者對於本縣的房地產仍然抱持著樂觀正面的態度。因為房地產的榮衰攸關著人口的消長,而人口的成長是跟著就業機會的成長。聯邦政府人口普查局2023年7月資料顯示,聖地亞哥縣總人口為3,278,450人。筆者1990年初到聖地亞哥的時候,全縣人口總數只有2,498,000人。我們的人口在過去的30年之內,除了新冠疫情過去四年的小幅減少之外,人口一直在穩定成長。聖地亞哥有著全美最好的氣候以及多元的工作機會,一直都是外來者嚮往的城市,我們是全美國最適合居住的20個城市之一。美國人口普查局預測2050年聖地亞哥縣的人口成長或至480萬人。

加州就業發展局 (Employment Development Department,簡稱EDD) 的資料顯示,聖地亞哥縣2023年12月的就業人口為1,593,200人。在這近1,600,000就業人口之中,聖地亞哥的就業人口平均分布非常均勻。其中以「政府工作」、「旅遊餐飲」、「教育醫療」、「運輸物流及公共事業」及「專業商業」五大產業,各佔21萬人以上的就業人口。其失業率為4.3%,低於全加州的5.1% ,但高於全國的3.5%。

聖地亞哥的電子,通訊,生技等高科技產業僅次於北加州的大灣區,而且許多諸如Apple、Microsoft、Google等高科技大公司也紛紛到聖地亞哥設立分公司。聯邦經濟局 (US Bureau of Economic Analysis) 統計資料顯示,2022年聖地亞哥人均收入$74,326,為全國前10名人均收入最高的地區。加州政府也有意將聖地亞哥打造成生物科技的基地,未來聖地亞哥將會成為加州南部的高科技重鎮。聖地亞哥的房價目前已經是全國第10名最貴的地區了,在高薪工作收入的加持之下,我斷言未來聖地亞哥的房價只會愈來愈貴。#

【作者介紹」:宮筑筠是從業24年的房產經理人,曾多次入榜聖地亞哥房地產協會金牌經紀。Website: www.VictorKung.com

本文僅代表作者的觀點或主張

COPYRIGHT © 2024 VICTOR KUNG. ALL RIGHTS RESERVED.

相關新聞
立志專業 聖地亞哥金牌經紀宮筑筠談成功路
【房地產資訊】2023下半年聖地亞哥房地產走勢
聖地亞哥看不到日全蝕 可看55%日偏蝕
聖地亞哥計畫將市中心舊樓改建遊民中心
如果您有新聞線索或資料給大紀元,請進入安全投稿爆料平台
評論