【大紀元2024年02月17日訊】（大紀元訊）送兔迎龍，2023年中我們送走了肆虐人類三年多的 COVID-19新冠疫情，終於盼來了百廢待舉的2024。期盼在龍年大吉大利的加持之下，美國的經濟得以快速的復甦。眾所周知，房地產是國家的火車頭產業，它拉動著廣大的相關產業及工業。在中國目前面臨房地產泡沫的危機之下，聖地亞哥乃至全美國房地產的前景如何，讓我來跟大家分析一下。
回顧新冠疫情在美國爆發之前， 2019年12月底聖地亞哥縣當月之獨棟屋 (Detached house) 的平均售價為 $872,583；連棟屋 (Attached house) 的平均售價為 $521,101。而今，2023年12月聖地亞哥全縣獨棟屋的當月平均售價為 $1,267,168；連棟屋的平均售價為 $735,166。過去四年來，聖地亞哥縣獨棟屋售價的平均漲幅為48.24 %，而連棟屋售價的平均漲幅為48.96%。也就是說，在新冠疫情肆虐的過去四年來，聖地亞哥縣房價的平均漲幅近50%。
造成房價上漲的原因很多，但是主因是房屋市場的供需失衡。上市賣房少，但買主多，往往在眾多買家加價競爭之下，不斷地將房價向上推升。
過去四年中，在眾多買家搶房的心態之下，大多數的上市屋，往往在上市的7~14天之內便售出。以筆者為例，過去的四年為客戶售出了45套大大小小的房屋，幾乎所有的房屋都是在上市兩週之內就賣出。而且幾乎都是4個以上的買家在競爭，其中最誇張的是，有一套房子，竟然有21位買家來競價。這是筆者從事房屋仲介24年以來，從來沒有發生過的現象。
筆者由聖地亞哥房地產經理人協會 (San Diego Association of Realtor 簡稱 SDAR) 歷年來的市場統計數據之中，查到了過去四年房屋上市及成交的數量及價格，證實了房源在買家多賣家少的供需失衡狀況之下，房價被節節的推高。
SDAR 的統計資料顯示，2019年聖地亞哥縣整年獨棟屋及連棟房上市待售的數量為48,117套，全年成交房屋數量為33,066套，全縣大小房屋的平均售價為$666,311。
新冠疫情是於2020年3月在美國蔓延開來的，聖地亞哥縣當年上市屋的總數為56,622 套，全年成交房的數量為43,546套，全縣大小房屋的平均售價為$726,942。
2021年1月全美30年房貸固定利率降到2.65%。聖地亞哥縣當年上市屋的總數為43,677套，全年成交房的總數為39,497套，全縣大小房屋的平均售價為$839,522。
2022的30年房貸固定利率由年初的3.2%上升到十月份的7.1%。聖地亞哥縣該年的上市屋的總數為37,763套，全年成交房的總數為28,484套，全縣大小房屋的平均售價為$985,010。
2023年初至年中，世界各國新冠疫情逐漸解封。聖地亞哥縣全年上市屋的總數下滑至27,157套，全年成交房總數僅21,746套，上市屋及成交房的個別總數尚不及2020年的一半。但是全縣大小房屋的平均售價上升至$1,025,276。該年之所以成交量萎縮及售價大漲的主因，在於2021年的30年房貸利率降到35年來僅見的2.65%～3.20%。幾乎所有的屋主都在這一年將房屋重新貸款到最低的利率，造成了屋主爾後不輕易賣房的原因。自然也造就了市場上待售屋嚴重不足，也導致了2023年在買家搶房子的推波助瀾之下，房價屢創新高。
今後房地產市場走向
分析了過去四年房市的變化之後，讓我來預估一下今年的房市。今年的買氣取決於房貸利率的走勢，而房價是否持續上揚，取決於上市屋數量的多寡。
今年二月初的30年固定房貸利率在6.6%～7.0% 上下，經濟學家預測美國聯邦儲備銀行 (Federal Reserve Bank 既美國中央銀行) 可望在今年五月降息，而且可能會在今年底之前再降息1~2次。屆時30年的固定房貸利率可能在年底下跌到6.0% 左右。
降息之後勢必會刺激買氣，會有更多的買家入場買房，也會鼓勵較多的人在今年夏季換房，可是市場的上市屋數量是否增加，才是主宰今年房價跌溢的關鍵。
如果那些在2021年享有低房貸利率的屋主仍然不輕易賣房，則市場上的房源仍將不足，那麼今年的房價將依然看漲。如果屋主願意在今夏因降息之後而換房，則市場上的待售屋存貨將上升，搶房的趨勢將不再，則房價可望下修。
另外，還有一個會影響到待售屋多寡的因素是就業的機會。自去年底至今年初，聖地亞哥縣很多全國知名的大企業，諸如Qualcomm、Google、Microsoft、Intel、Amazon、Pfizer及Illumina等，相繼大量裁員。聖地亞哥縣的最低時薪也於今年1月1日調升為$16.85，而4月1號之後速食業員工的最低時薪將調升為$20。這可能會牽動企業的解雇潮。
目前已經有 UPS、Pizza Hut 、American Airline 及Citigroup等知名企業宣布裁員。若是中小企業也跟進裁員，而失業的家庭如果無法在半年之內在當地謀得替代的工作，那麼可能就要被迫賣房。屆時，市面上的代售屋數量便會增加，而購屋者也可能減少，那麼房市可能會冷卻一些，房價也自然會下滑了。
但是不論今年的房價會上漲或下滑，以聖地亞哥縣得天獨厚的市場環境，筆者認為空間都不會太大，可能只會上升或下滑4% ~ 8%之間。
談完了過去及近期，讓我來談談未來聖地亞哥房市的願景。筆者對於本縣的房地產仍然抱持著樂觀正面的態度。因為房地產的榮衰攸關著人口的消長，而人口的成長是跟著就業機會的成長。聯邦政府人口普查局2023年7月資料顯示，聖地亞哥縣總人口為3,278,450人。筆者1990年初到聖地亞哥的時候，全縣人口總數只有2,498,000人。我們的人口在過去的30年之內，除了新冠疫情過去四年的小幅減少之外，人口一直在穩定成長。聖地亞哥有著全美最好的氣候以及多元的工作機會，一直都是外來者嚮往的城市，我們是全美國最適合居住的20個城市之一。美國人口普查局預測2050年聖地亞哥縣的人口成長或至480萬人。
加州就業發展局 (Employment Development Department，簡稱EDD) 的資料顯示，聖地亞哥縣2023年12月的就業人口為1,593,200人。在這近1,600,000就業人口之中，聖地亞哥的就業人口平均分布非常均勻。其中以「政府工作」、「旅遊餐飲」、「教育醫療」、「運輸物流及公共事業」及「專業商業」五大產業，各佔21萬人以上的就業人口。其失業率為4.3%，低於全加州的5.1% ，但高於全國的3.5%。
聖地亞哥的電子，通訊，生技等高科技產業僅次於北加州的大灣區，而且許多諸如Apple、Microsoft、Google等高科技大公司也紛紛到聖地亞哥設立分公司。聯邦經濟局 (US Bureau of Economic Analysis) 統計資料顯示，2022年聖地亞哥人均收入$74,326，為全國前10名人均收入最高的地區。加州政府也有意將聖地亞哥打造成生物科技的基地，未來聖地亞哥將會成為加州南部的高科技重鎮。聖地亞哥的房價目前已經是全國第10名最貴的地區了，在高薪工作收入的加持之下，我斷言未來聖地亞哥的房價只會愈來愈貴。#
【作者介紹」：宮筑筠是從業24年的房產經理人，曾多次入榜聖地亞哥房地產協會金牌經紀。Website: www.VictorKung.com
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