【大纪元2024年09月05日讯】（大纪元记者马尚恩洛杉矶报导）刚刚过去的暑期，洛杉矶都市区房屋销量增加，房价仍在稳步提升。超高的房价，让年收入20多万美元（下同）的家庭都买不起房。这种态势下，投资买房会面临哪些风险？
南加州Landmaster Realty地产公司资深经纪人（Broker）罗伊‧张（Roy Zhang）向记者介绍说，他的一名客户是警察，妻子是老师，两人收入加起来19万多，但在房价高昂的橙县，他们还是无法通过贷款资格审查。在橙县，购买一套中间价位（今年7月份为140万左右）的房子，要达到常规贷款的收入门槛，年薪可能需要达到29万左右。
房地产数据研究机构ATTOM Data的数据显示，今年前六个月，美国就有17.74万处房产进入法拍程序。
罗伊认为，买家如果是为了自身拥有安居环境、安排子女上学或方便工作，未来几年不打算移居，并且工作稳定、有能力支付贷款，不妨买房；如若为了投资而贷款买房，有三大关键因素需要考量：
1. 房价高点
据美国全国房地产经纪人协会（NAR），今年6月份全美房价中位数达到创纪录的42.69万。住房经济学家们认为，房地产崩盘的可能性很小，即使房价下跌，也不会严重到像2008年房市崩盘时的程度。
不过，恐慌心理并未消失。据银率网（Bankrate）调查，有33%的卖家和买家都在问：房价到底什么时候会崩盘？
“我不认为房地产是第一位的投资。”罗伊说，尤其在加州，目前房价太高；投资买房讲究入场时间，若在高点买房，可能以后十多年都无法解套。
他看到，有一少部分房主是2007、2008年房价最高时买的房，到2018年以原价卖出，“这种例子很多”。
“房子赚不赚钱，卖出的时间固然重要，但更关键是看买入的时间。”罗伊说，很多人选择将房子出手，或是身不由己，或是因年岁大了无力照看，卖的时候一般较急，很难挑选时机；相对来说，买家更好掌控购房时机。
2. 持房成本
罗伊指出，很多人卖房时觉得成交价比原价高出很多，却没有考虑买房后这些年的持房成本及投入资金的机会成本，地税、贷款利息、管理维护等成本都需考虑。虽然卖一套房子表面上赚到了原价的三四成，但去除成本后，年平均回报率可能只有2%左右。
如果房主当初购买债券或投资股市，这些投资更灵活且容易变现，也是非常好的投资方式，不一定非要投资房地产。当然，最好是分散投资，根据自身情况，合理分配调整投资结构，在可接受的风险范围内，获得收益的最大化。
罗伊认为，华人中普遍有一种买房情结，除历史文化原因外，关键是很多在美华人不懂得其它投资方式。
3. 宏观因素
罗伊说，有房者都希望房价上涨，但房地产市场并不能排除未来危机的出现：意外的经济危机、执政党更替等等，也可能导致出现灰犀牛或黑天鹅事件，影响到房价。
如今美国中产阶层的规模缩小，低收入和高收入家庭的比例在增加。据皮尤研究中心，从1971到2023年，美国低收入家庭比例从27%增加到30%，中等收入家庭从61%减少到51%，高端收入家庭，则从11%增加到19%。罗伊认为，这种变化不是好兆头。
美国劳动力市场也出现收紧趋势。今年4、5月份的就业人数都出现大幅下调，6、7两个月份的失业率都超过4%。
今年第二季度过后，美国人信用卡的卡债总额达1.14万亿美元，是1999年以来的最高点；同期美国人家庭债务总额近17.8万亿美元，也创下了历史新高。
罗伊最后提醒：“近一两年或三五年内，这些不利因素会不会对房产市场产生像2008年那种影响，或是在某处爆雷，引发连锁反应，导致房价下跌？都是有可能的。”◇
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