【大纪元2025年08月02日讯】(记者李扪心综合报导)根据西太平洋银行最新发表的“7月份新西兰房地产市场更新”报告，2025 年房价一路走平，仅略有上涨，反映出需求增强和供应增加；而一个平衡的市场，意味着房价趋势比预期更稳定。所以该银行已将 2025 年房价增长预测，从先前的 6% 下调至 4% 左右，并维持 2026 年 6% 的预测。
当前市场动态
该报告说，“我们曾预期房地产市场在 2025 年复苏，并在今年达到接近长期平均房价回报率 6% 左右的水平。我们一直认为，利率的大幅降低、给房地产投资者的所得税抵免、以及 2025 年末劳动力市场的最终改善，将推动房地产市场交易量和价格的复苏。
“但到目前为止，我们的预测只实现了一部分。虽然房屋销售额年增约 17%，但 2025 年上半年房价仅上涨了 1%；同时，虽然 2025 年住房需求有所改善，但供应量也随之增加。”
该报告认为，房地产市场发展不如预期，这反映了以下几个因素：
一，自2022年以来，由于货币政策收紧，房地产市场一直相对低迷。由于卖家两年来一直在观望，大量未偿付的房屋供应已累积起来，目前正在被推向市场。
二，尽管新建房屋建设速度较高峰时已大幅放缓，但与历史相比，仍稳定在相对较高的水平。大量未完工项目已陆续完工，并向市场提供了相当数量的新房，尤其是联排别墅和公寓。城市规划规则的放宽也起了一定的作用。
三，投资者的需求一直是一大亮点。这反映了更优惠的税收及更低的利率。信贷需求一直由投资者主导，其变化趋势与 2019 年上一个宽松时期一致。投资者住房信贷在过去一年中增长了 5.5%，是 2025 年迄今房屋信贷总增长 4.7% 的关键驱动力。
四，劳动力市场依然疲软。西太平洋银行的就业信心调查显示，家庭仍认为就业机会很少，近期就业机会填补率维持稳定甚至有下降的趋势。因此，消费者信心虽然比一年前有所增强，但波动较大，仍处于长期趋势的较弱水平。
五，鉴于贸易战局势和中东紧张局势，近期全球经济前景的不确定性增加。全球经济增长可能放缓的传闻，或许正在促使购屋者更加谨慎。新西兰央行在最近的预测中，主要基于这样一种观点：不确定性的加剧可能会在一段时间内抑制家庭需求。
六，租金呈疲软趋势。由于净移民水平低于平均水平，新租金的年增率为负数，人口增长疲软。这与住房需求面临的逆风相符，也与先前的预期相符。
修正后的预测：房价将趋于平缓
报告发现，该银行先前对 2025 年房价年涨幅 6.2 %的预测，有点过于乐观，因为今年上半年的房价涨幅仅为 1%。
房价的潜在驱动因素可能仍将存在，并在 2025 年下半年和 2026 年支撑房价。今年稍后劳动力市场的改善，应该会推动房屋销售进一步增长，有助于消化累积的库存。
冬季几个月的房价涨幅可能仍然相对温和，预计 9 月份季度的房价涨幅仅为 0.75%。随着房屋销售旺季的到来，更强劲的趋势应该会显现，预计 12 月份季度的涨幅将达到 1.75%。
“父母”投资者在减少
与西太平洋银行的“投资者推动需求”的说法相反，独立经济学家东尼·亚历山大（Tony Alexander）则认为，“父母”投资者正在减少。
首先，投资者对房地产的需求已结构性下降。其次，许多持有房产的投资者现在正考虑出售房产。这为首次购房者提供了额外的房源，并将有助于在短期内抑制房价。
这些因素解释了为什么去年抵押贷款利率下降了超过 -2% 但却未能推高房价，以及为什么储备银行的任何额外降息都不会刺激房地产市场活跃起来。
他分析，主要有以下几个原因：
首先，住房供应发生了结构性变化。目前的房屋许可发放量的回落，只是回到了长期平均水平，而不是像前几十年那样远低于这一水平。在截至 2021年 6月和 2022年 的几年中达到高峰。这对住房负担能力来说终于是个好消息了。
其次，由于房源众多、竞争不激烈，以及多年来良好的就业水平所累积的储蓄，首次购房者正在推动市场，并且自 2023 年初以来一直如此。过去两年，投资者偶尔会涉足市场，但一旦价格停止上涨，他们就会迅速退出。
第三，过去四个月房价下跌了 -2%，市场正在发生结构性转变，人们对未来几年房价成长的预期将会改变。也就是说，资本利得预期正在与 2021年之前的 30 年的水平相去甚远，当时利率持续走低，房屋建造也受到限制。
第四，投资房屋出租的成本飙升。租金、保险、维护以及整体住房品质等方面的费用大幅上涨。同时，立法也朝着有利于租户的方向发展。
第五，全国人口中希望成为房地产投资者的比例正在结构性下降。媒体对此进行了更公开的讨论，这反映了上述结构性变化，以及由于净移民流量降至平均水平以下而使目前租金面临的特殊压力。
专家呼吁减少房地产投资
投资管理公司 Craigs Investment Partners 的私人财富和市场主管杰瑞米·威廉姆森（Jeremy Williamson）表示，人们正在逐渐摆脱“对房地产和房地产投资的热爱”。
“我们认为这很好，原因有很多。新西兰人一直对房地产投资情有独钟，但如果我们能够将投资重心从房地产转向经济中更俱生产力的领域，那么对我们国家来说将受益匪浅。”
他说，新西兰人对投资其他资产的了解也正在不断增长，而且即使将投资房地产的资金的 10% 用于购买其他资产，也会产生很大的不同。
“如果你 30 年前用 100 纽币买一栋新西兰的房产，现在它的价值将近 600 纽币。如果你用这笔钱买新西兰的股票，现在的价值将是 1100 纽币。”
他表示，未来住房对投资的重要性，可能不会再像以前那么大了。
责任编辑：蓝克
