【大纪元2025年06月12日讯】(记者李扪心综合报导)推迟了整整一年的奥克兰房屋估价（CV），在本周一（6 月 9 日）终于出台。虽然平均估价比目前估价大降了 -9%，但房主们需缴纳的地税并没有降低，仍有 5.8%的涨幅。
尽管奥克兰市议会强调，房屋估值是为了公平地分摊地税、不应将其作为房价参考，但仍不免引起不少房主担心，特别是那些正在卖房或打算卖房的人。
房地产周期导致房价大跌
奥克兰最新住宅估价显示，从 2021 年 6 月（目前估价）到 2024 年 5 月（新估价），奥克兰住宅估价下跌了 -9%，净下跌了 11.7 万元，新的平均估价为 129 万元。但这并不是当前的市场价格指标，根据新西兰房地产学会截至 4 月底的数据，奥克兰的房屋中间价已降到 100 万元。
Valocity NZ 的研究主管尼克·古道尔（Nick Goodall）表示，新 CV 与 2021 年至 2024 年之间的市场变化相对一致，所以奥克兰的新 CV 下跌并不是新闻。
奥克兰市议会首席经济学家加里·布利克（Gary Blick）解释说：“在2021年估价时，官方现金利率（OCR）处于历史最低水平（低于 3%）。我们看到抵押贷款利率异常低，房地产价格面临强劲的上涨压力。”
“相较之下，2024 年 5 月的估价是在 OCR 升至近期高点 5.5% 时进行的。更高的利率抑制了买家的需求，导致房地产价格下跌。”
他表示，“尽管房价有所下跌，但 2024年 5月的房价中位数，仍高于 2020年 3月OCR上调前的房价水平，至今仍是如此。近期的市场周期——其异常剧烈的涨跌——有助于解释为何一些房产的估值在两次评级之间波动。”
中心街区房屋估价跌幅最大
大奥克兰的各个地区表现也不同。其中，原来奥克兰市的一些街区，普遍跌幅较大。包括Puketâpapa、Albert-Eden、Maungakiekie-Tâmaki、Waitematâ 和 Whau 等地方议会辖区，房价大幅下跌了-13%～-14%。市议会表示，房价下跌是受到各市场差异的影响。
另外，由于对具有开发潜力的房产需求减少，导致Mângere、Henderson、Massey、Glen Innes、Point England 和 Panmure等街区的房价跌幅也较大。
地税仍在上涨
奥克兰市议会强调，不应将新估价作为房价参考。 “评级估值是为了公平分摊地税。市议会估值并不能准确反映房产的当前市场价值，不应将其用于保险或抵押贷款用途。”
奥克兰市议会首席财务官罗斯·塔克（Ross Tucker）表示： “如果您的住宅估价下降幅度超过两次估价之间的平均变化 ( -9%) ，那么您可以预期，地税涨幅将低于 5.8%。”
不过，总的来说，从 7月 1日起，奥克兰的地税将上涨约 5.8%（平均年增 315 元），再加上水务费上涨 7.2%，居民需要支付的税费仍在上涨。
奥克兰还算不错？
尽管奥克兰的估价下跌、地税仍在上涨，但相比于其它主要城市中心，可能结果并不太差。
根据 Newsroom 新闻网的数据，同期，惠灵顿的房价跌幅高达 -24.4%，2024/25 年的地税涨幅也高达 16.9%，两周前公布的明年地税涨幅，仍高达 12%；但相比于其它主要城市中心，基督城的房价近几年几乎一直呈上涨趋势，这个花园城市今年的地税涨幅略低于 10%（9.9%）；南岛的尼尔森也是房价下跌了 -9.4%，但当地居民仍面临 6.5% 的地税上涨。
CV 估价仍是猜测售价的主要方法
奥克兰房地产经纪人称，房主们将仔细审查新的估价；尽管它们可能不能真实反映房产的当前市场价格，但对人们来说仍然很重要。CV 已经成为买家猜测房屋销售价格的替代方法。
Ray White Mount Eden 所有者杰瑞德·库克斯利（Jared Cooksley）举例说：“每个人都会看新估价（CV ）。他们会说，‘我觉得我的房子价值 200 万元。我的 CV 上怎么说？’如果估价是 150 万元，我们的电话就会响个不停，人们都想确认一下是不是 CV 上的这个价格。”
去年估价后房价如何变化？
为了了解奥克兰房价自去年 5月以来的变化，也就是新 CV 发生时间到目前为止（今年 6月 1 日）奥克兰房价的变化，房地产网站 OneRoof 与其数据合作伙伴 Valocity 进行了一项新研究。
该研究发现，从去年5月至今，奥克兰的平均房价下跌了 -1.1%（净下跌 1.5 万元），至 129.9 万元。在奥克兰 7 个地区中，只有北岸和罗德尼的房价年度上涨，但涨幅不大，分别为 0.4% 和 0.9%。
在分析涵盖的 206 个奥克兰街区中，自新的 CV 评估以来，有 94 个街区的房价上涨，110 个街区的房价下跌。涨幅最大的是罗德尼最北的街区，而跌幅最大的一些街区则位于奥克兰公寓密集的中心城区。
Point Wells 的平均房价涨幅最大，较去年同期上涨 7.9%。其次是Omaha（7.4%）、Huapai（6.9%）、Pinehill（5.7%）和 Stanley Point（5.5%）。
如果这些街区的房主现在进入市场，房价的飞涨可能会让他们的价格比新的CV高出数万元。其中 4 个街区，去年 5 月与现在的差额至少为 10 万元，包括 Omaha（19.9 万元），Point Wells（17.9 万元），Stanley Point（13.3 万元）， Pinehill（10 万元）。
相反地，过去 12 个月内房价跌幅最大的是 Newmarket（-8.8%）、Whitford（-8.4%）、奥克兰市中心（-7.3%）、Ramarama（-6%）和 Totara Park（-6%）。
如果这些街区的房主要出售房产，最终出售的价格可能远低于其新的 CV 估值。其中，Whitford 的房价跌幅，高达 30.4 万元。
责任编辑：蓝克
