【大紀元2025年06月12日訊】(記者李捫心綜合報導)推遲了整整一年的奧克蘭房屋估價（CV），在本週一（6 月 9 日）終於出台。雖然平均估價比目前估價大降了 -9%，但房主們需繳納的地稅並沒有降低，仍有 5.8%的漲幅。
儘管奧克蘭市議會強調，房屋估值是為了公平地分攤地稅、不應將其作為房價參考，但仍不免引起不少房主擔心，特別是那些正在賣房或打算賣房的人。
房地產週期導致房價大跌
奧克蘭最新住宅估價顯示，從 2021 年 6 月（目前估價）到 2024 年 5 月（新估價），奧克蘭住宅估價下跌了 -9%，淨下跌了 11.7 萬元，新的平均估價為 129 萬元。但這並不是當前的市場價格指標，根據新西蘭房地產學會截至 4 月底的數據，奧克蘭的房屋中間價已降到 100 萬元。
Valocity NZ 的研究主管尼克·古道爾（Nick Goodall）表示，新 CV 與 2021 年至 2024 年之間的市場變化相對一致，所以奧克蘭的新 CV 下跌並不是新聞。
奧克蘭市議會首席經濟學家加里·布利克（Gary Blick）解釋說：「在2021年估價時，官方現金利率（OCR）處於歷史最低水平（低於 3%）。我們看到抵押貸款利率異常低，房地產價格面臨強勁的上漲壓力。」
「相較之下，2024 年 5 月的估價是在 OCR 升至近期高點 5.5% 時進行的。更高的利率抑制了買家的需求，導致房地產價格下跌。」
他表示，「儘管房價有所下跌，但 2024年 5月的房價中位數，仍高於 2020年 3月OCR上調前的房價水平，至今仍是如此。近期的市場週期——其異常劇烈的漲跌——有助於解釋為何一些房產的估值在兩次評級之間波動。」
中心街區房屋估價跌幅最大
大奧克蘭的各個地區表現也不同。其中，原來奧克蘭市的一些街區，普遍跌幅較大。包括Puketâpapa、Albert-Eden、Maungakiekie-Tâmaki、Waitematâ 和 Whau 等地方議會轄區，房價大幅下跌了-13%～-14%。市議會表示，房價下跌是受到各市場差異的影響。
另外，由於對具有開發潛力的房產需求減少，導致Mângere、Henderson、Massey、Glen Innes、Point England 和 Panmure等街區的房價跌幅也較大。
地稅仍在上漲
奧克蘭市議會強調，不應將新估價作為房價參考。 「評級估值是為了公平分攤地稅。市議會估值並不能準確反映房產的當前市場價值，不應將其用於保險或抵押貸款用途。」
奧克蘭市議會首席財務官羅斯·塔克（Ross Tucker）表示： 「如果您的住宅估價下降幅度超過兩次估價之間的平均變化 ( -9%) ，那麼您可以預期，地稅漲幅將低於 5.8%。」
不過，總的來說，從 7月 1日起，奧克蘭的地稅將上漲約 5.8%（平均年增 315 元），再加上水務費上漲 7.2%，居民需要支付的稅費仍在上漲。
奧克蘭還算不錯？
儘管奧克蘭的估價下跌、地稅仍在上漲，但相比於其它主要城市中心，可能結果並不太差。
根據 Newsroom 新聞網的數據，同期，惠靈頓的房價跌幅高達 -24.4%，2024/25 年的地稅漲幅也高達 16.9%，兩週前公布的明年地稅漲幅，仍高達 12%；但相比於其它主要城市中心，基督城的房價近幾年幾乎一直呈上漲趨勢，這個花園城市今年的地稅漲幅略低於 10%（9.9%）；南島的尼爾森也是房價下跌了 -9.4%，但當地居民仍面臨 6.5% 的地稅上漲。
CV 估價仍是猜測售價的主要方法
奧克蘭房地產經紀人稱，房主們將仔細審查新的估價；儘管它們可能不能真實反映房產的當前市場價格，但對人們來說仍然很重要。CV 已經成為買家猜測房屋銷售價格的替代方法。
Ray White Mount Eden 所有者傑瑞德·庫克斯利（Jared Cooksley）舉例說：「每個人都會看新估價（CV ）。他們會說，‘我覺得我的房子價值 200 萬元。我的 CV 上怎麼說？’如果估價是 150 萬元，我們的電話就會響個不停，人們都想確認一下是不是 CV 上的這個價格。」
去年估價後房價如何變化？
為了了解奧克蘭房價自去年 5月以來的變化，也就是新 CV 發生時間到目前為止（今年 6月 1 日）奧克蘭房價的變化，房地產網站 OneRoof 與其數據合作夥伴 Valocity 進行了一項新研究。
該研究發現，從去年5月至今，奧克蘭的平均房價下跌了 -1.1%（淨下跌 1.5 萬元），至 129.9 萬元。在奧克蘭 7 個地區中，只有北岸和羅德尼的房價年度上漲，但漲幅不大，分別為 0.4% 和 0.9%。
在分析涵蓋的 206 個奧克蘭街區中，自新的 CV 評估以來，有 94 個街區的房價上漲，110 個街區的房價下跌。漲幅最大的是羅德尼最北的街區，而跌幅最大的一些街區則位於奧克蘭公寓密集的中心城區。
Point Wells 的平均房價漲幅最大，較去年同期上漲 7.9%。其次是Omaha（7.4%）、Huapai（6.9%）、Pinehill（5.7%）和 Stanley Point（5.5%）。
如果這些街區的房主現在進入市場，房價的飛漲可能會讓他們的價格比新的CV高出數萬元。其中 4 個街區，去年 5 月與現在的差額至少為 10 萬元，包括 Omaha（19.9 萬元），Point Wells（17.9 萬元），Stanley Point（13.3 萬元）， Pinehill（10 萬元）。
相反地，過去 12 個月內房價跌幅最大的是 Newmarket（-8.8%）、Whitford（-8.4%）、奧克蘭市中心（-7.3%）、Ramarama（-6%）和 Totara Park（-6%）。
如果這些街區的房主要出售房產，最終出售的價格可能遠低於其新的 CV 估值。其中，Whitford 的房價跌幅，高達 30.4 萬元。
責任編輯：藍克
