【大纪元2025年09月06日讯】（大纪元记者李思齐综合报导）深圳发家的红顶商人出售香港豪宅，创下香港住宅最大的亏损纪录——陈红天售豪宅暴亏13.1亿港元的新闻，让这位已连任四届中共政协委员的地产商人再次成为媒体热点。
祥祺集团创始人陈红天于8月19日售出的豪宅位于歌赋山道15号（15 Gough Hill Road），成交金额为7.9亿港元，不及购价21亿港元的四成。该豪宅位于香港传统豪宅区山顶（The Peak）的核心地段，歌赋山道背山面海，私密度高，是最宁静的几条路之一。
陈红天于1990年移居香港，创办祥祺集团，并于次年通过工作移民方式获得香港居民身份。除了经商外，陈红天从2008年开始担任中共政协委员，已连任第四届，他同时也是同心俱乐部的主席。
拥有经济学博士学位的陈红天曾被媒体称为“狂人”。他主导的同心俱乐部为中共统战民营企业家提供平台，他本人积极参政议政，试图改善中国企业家的融资环境，但最后自己还是遭遇了资金链断裂，核心资产亏损售出，自己和家人被追讨债务。
同心俱乐部：中共的统战探索
（中国媒体称深圳同心俱乐部是“中国顶级富豪俱乐部”，因为很多富豪都是该俱乐部成员，如比亚迪的王传福、腾讯的马化腾、顺风速递的王卫等。
2012年全国两会期间，在深圳投资的二十多位全国政协委员和全国人大代表，共同倡议发起成立“深圳市同心俱乐部”。
深圳市委原常委、统战部原部长张思平是同心俱乐部的“永远荣誉主席”。陈红天是主席，同心俱乐部的常务副主席和副主席，两个职务加起来有几十位。
为何建立这个俱乐部？张思平于2012年9月26日写给同心俱乐部主席和各位理事的信中说：按照最近党中央对统一战线工作新的要求而成立的同心俱乐部，是深圳统一战线工作的创新和探索……
虽然同心俱乐部未在香港设立分部，但其成员在香港活跃，也有影响力。
不过，中国媒体报导，陈红天在遭遇财务困难后曾在同心俱乐部微信群里寻求帮助，却无人回应。
陈红天家信：透露仇美情结
同心俱乐部网站登载着陈红天给二儿子的一封家书，并配有陈红天的一段说明。
“这是半个月前我发给我二儿子的信息。现在以美国为首的敌对势力，运用各种形式的反华宣传，已经对下一代人造成了极为恶劣的影响。我们的国家再不引起足够的重视，恶果将是无法挽回的。”
不过，英国是美国的盟友，视美国为“敌对势力”的观点并没有妨碍陈红天去英国投资房地产。
2017年7月，陈红天在英国伦敦买下金丝雀码头20 Canada Square大楼，耗资4.1亿英镑，并将其更名为“伦敦祥祺中心”；同年12月，祥祺集团买下伦敦金丝雀码头另一栋写字楼5 Churchill Place，耗资2.7亿英镑。
同心俱乐部的网站上还刊登着陈红天于2015年12月31日发布的文章《谁是野蛮人》，评的是当年的“万宝之争”。标题旁注明了陈红天是对外经济贸易大学2008年经济学博士。
被称“狂人”
“万宝之争”是中国A股历史上最受关注的“股权之争”之一，2015年时可谓是闹得满城风雨。“万宝之争”的主角是万科企业股份有限公司（中国最大房地产商之一）和宝能系（由姚振华掌控的资本集团）。简而言之，宝能系通过不断买入万科股票，逐步成为第一大股东，万科创始人王石及管理层对此很反感，进行强烈反击。
姚振华是同心俱乐部的副主席，陈红天撰文《谁是野蛮人》为姚振华站台，也因此被中国媒体称为“狂人”。“野蛮人”一词在金融领域源于1980年代的美国，指对公司进行敌意收购或强势杠杆收购的激进投资者，因其追求短期利润、对公司管理层施加压力而被批评为“野蛮”。
陈红天还说过更“狂”的话。2022年的大湾区杰出青年颁奖典礼上，陈红天发表了关于李嘉诚的言论：“李嘉诚也没多厉害，长和系市值不到2000亿，别捧太高。”
陈红天在《谁是野蛮人》中有这样一句话：“在资本市场和企业经营中，我们必须遵守这样一种游戏规则：企业是谁的，就应该谁说话算数或者听谁的，这是常识。”
但当资本遇到监管时，谁在企业内部说了算相对而言显得不太重要了。
踩中共红线成转折点
企业经营少不了资本的运作，对于中国的营商环境，中国媒体报导陈红天曾多次向中共建言，希望政府能破解企业融资难、利率高的难题。南方网2018年2月对陈红天的报导称，陈红天认为中国融资的“贷新还旧”是制约企业发展瓶颈之一，建议参照发达地区的模式和经验，开展产权交易审批制度的改革试点。
现在看来，2018年对陈红天而言是有转折意义的一年——资产扩张高峰期被画上了句号。过去三年（2015年至2017年）期间，陈红天豪掷款购楼，被港媒称为“深圳超级富豪”。
2015年8月，陈红天与妻子以3.87亿港元购入香港傲璇5楼单位及两车位。2016年6月，陈红天以21亿港元买下山顶歌赋山道15号；7月，祥祺集团斥资45亿港元购入红磡地标，更名“祥祺中心”作为香港总部。
2017年在英国购买了两栋写字楼。
2018年1月，中央纪律检查委员会网站发文，题为“为什么要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。同年5月前后，住建部就房地产调控密集约谈了12个城市，强调“房住不炒”，相应城市在问责下出台新规定，调控市场。
房地产调整政策出台后，地产商的处境都开始吃紧。陈红天高度依赖银行融资进行的资产扩张，在市场下行时，成为其沉重的负担。
2020年8月20日，住建部和中共央行召开重点房地产企业座谈会，首次提及“三道红线”，即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不小于1。
根据“踩线”条数，房企被分为“红橙黄绿”四档。“三道红线”均踩为“红档”，依此类推，未踩“红线”房企为“绿档”。“红档”房企将不能新增有息负债，其余三档房企的年度有息负债增速上限也被依次设定为5%、10%和15%。
祥祺集团当时被划入“红档”，即同时触及三条红线的最严格监管类别。在此情况下，祥祺集团的有息负债规模被限制在2019年6月底的水平，不得再增加。
从地产富豪到巨亏至少13亿
《谁是野蛮人》的第一段写道：“常识告诉我们：任何投资人，在选择投资方向的时候，需要对被投资企业的行业、盈利能力、可持续发展、负债水平、特别是被投资企业的经营管理团队等因素进行综合评估。”
10年后，陈红天一手创立的祥祺集团还是在高负债上栽了跟头，然而事情的发展颇具戏剧性。
2022年4月，“胡润全球房地产企业家榜”内地榜发布时，陈红天以355亿元人民币的身价，位居第13大地产富豪。
2023年3月，距离富豪榜不足一年，陈红天在香港的三项核心物业因按揭贷款违约而沦为银主盘，分别是歌赋山道15号，红磡甲级商厦“祥祺中心”，即红磡One HarbourGate东座，和东半山的傲璇（OPUS）五楼单元。银主盘是香港地产市场的专用词，指业主无法按时还贷时，银行或金融机构把抵押的物业收回并拿出来出售的物业。
这三项物业的贷款总额约为60亿港元，估值约为100亿港元。祥祺集团在声明中表示，公司出现短暂的现金流断裂，并非资不抵债，预计在短时间内可以妥善解决。然而随着时间推移，祥祺的资金问题更突出了，核心物业被挂牌出售，并且售价都低于买入价。
“祥祺中心”是陈红天于2016年7月代表祥祺集团，以约45亿港元向会德丰地产购入One HarbourGate东座全幢商厦，改名“祥祺中心”后作为其香港总部所在地。因当时亿万级商厦交易，谈及陈红天资产时，业内或港媒称呼该商业楼为“大额商厦”。
恒生银行（Hang Seng Bank）于2023年3月起接管该物业，并指派罗兵咸永道作为接管人。该楼于2023年5月起开始以“银主盘”身份公开招标买主，最终香港都会大学（HKMU）于2024年11月以约26.5亿港元购入，为陈红天45亿港元购入价的59%。
东半山的傲璇（OPUS）五楼单元则是陈红天于2015年以4.96亿港元买入，于2023年3月成银主盘后，同年9月以4.18亿港元售出，买家为大陆富商桂四海。
被售出的三项香港核心物业，仅买入和卖出的账面差额就亏损了近33亿，尚未计入利息和物业的持有成本等投入。
陈红天在英国的写字楼5 Churchill Place也在2023年沦为银主盘，只是比其在香港的核心资产晚了几十天。2023年5月，该物业被接管。接管人随后于2024年2月将该物业以1.1亿英镑的价格出售给以色列房地产投资公司Ariomori Group，这一价格比原收购价低约60%。
陈红天个人在2024年也因为个人担保而被银行讨债。2024年，南洋商业银行（NCB）和新加坡大华银行（UOB）就个人担保贷款向陈红天及其妻子追讨债务本金和利息，涉及金额分别约为7.99亿港元和8.48亿港元。
陈红天的豪宅，如开头所说，9年前21亿港元天价买入，如今贬值13亿港元，跌幅达62.4%，成为香港豪宅史上最大亏损纪录，业界震惊。
责任编辑：孙芸#
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