房市不振 美国新住宅面积缩小

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【大纪元9月28日讯】(大纪元记者张东光编译)俗话说:“住就要住美国的房子”这跟美国豪宅的概念相互辉映。但是房价自今年以来明显反转,新屋建坪自第一季到达高峰之后反转直下,加上房贷业者对贷款标准日益严格,已使一般民众的购屋能力大为降低。即使有钱富豪购屋也有信心不足的问题,建商推案的坪数只好逐渐缩小(Downsizing)了。但是建商先前的土地高价购入,已是无利可图,只好薄利多销,如此一来,房市的不景气可能就要持续一段时间了。

由于美国房市需求不振,以及房贷业者近期频出问题,美国许多营建业者已开始延后超大型豪宅的兴建,转进提供坪数较小的房屋。在高房价和融资紧缩的时代,这样的做法恰恰符合当前购屋者的需求。(注:近年来﹐美国中上阶层家庭数目增加﹐拥有豪宅已不是少数人的特权﹐使得豪宅在美国各州富裕区如雨后春笋般的出现﹐美国人戏称如麦当劳一样到处都是﹐于是将这些新豪宅(Mansion)称为 McMansion。)

Hanley Wood房地产市场情报公司北加州客户主任的凯萨琳‧伯宜斯(Kathryn Boyce)表示﹐房屋贷款大幅紧缩,使人们买不起大房子了。各地区的美国人购屋能力都下降了,所以买的坪数就只能降低了。

去年以来,房屋销售数量大幅下降,迫使建商满手待售空屋,尤其是那些高价位的大坪数房屋,更是乏人问津。在今年七月,经过季节调整后新屋销售年率达八十七万单位,而2005年同期则高达130万单位,两年来跌幅超过三成。

尤其在最近,房贷市场的混乱,使购屋者购买大坪数的房子难上加难了。随着贷款标准更加严苛,贷款者对金额超过41万7千美元的贷款更是兴趣缺缺。因为这是由美国政府提供保证的两家贷款公司﹐联邦国家房贷协会(Fannie Mae)和联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)﹐愿意接手的单一房贷金额的上限。没有 Fannie Mae 和Freddie Mac 接手﹐一般房贷公司不愿以自己资金贷款。

以上这些因素就使建商不得不改弦更张。首先,将手中待售空屋降价求售,接下来,再针对新的市场推出低坪数低总价的建案。美国建筑协会的首席经济学家柯密特‧贝克(Kermit Baker)表示,而坪数跟金额都会越来越低,直到购屋者能够接受为止。

过去三十年来,财富的累积以及对家庭剧院、办公空间、大型厨房等住宅空间需求的增加,使每单家庭新屋的面积增加了45%。而同期间,美国一般家庭的人口数却缩减了。根据美国统计局(Census Bureau) 去年的资料显示,每一家庭新屋建造的面
积由1974年的1,560平方呎,增加到去年的2,248平方呎,成长率达45%。此一成长情势延续到今年第一季,新屋建造的面积达到接近历史新高的2,302平方呎,但第二季随即开始下滑,许多分析师人认为,不久还会有更大幅度的下滑。

知名营建商如:KB Home 及 Centex 公司都表示﹐新建案的平均面积开始缩减,使更多人能买得起。甚至连在郊区大量兴建豪宅而闻名的 Toll Brothers公司也表示﹐购屋者想买的房子越来越小了。该公司发言人补充说,对该公司的顶级客户来讲,
价格不是重点,也不是不想买或买不起,而是信心不足的问题。

许多早期买进高级建案的住户对建商在他们的高级住宅推出平价建案表示不满。37岁的大卫‧雷门(David Raidman)去年秋天搬进了位于佛州皮尔斯堡(Fort Pierce) 2,760平方呎的湖边住宅,当时建商告诉他周边的建案都是差不多的坪数及造价。

但是,当 Lennar公司计划在他家附近兴建小坪数建案的消息传出后,他和邻居便群起反对。虽然Lennar公司最后同意不会推出1,326平方呎以下的建案,但是推出比第一批更小坪数的建案是势在必行了。他表示,我们最担心的是自己房屋的价值会被
拖下来。他当时以30万美金买下房子,站在房子后阳台上可以看到大湖,但是同时也会看到至少六处小型的新建案,他觉得自己房子的车库看起来就比新建案的整个房子还要大。

尽管建商都知道购屋者一直想要坪数小总价低的房子,但是兴建某些低价建案根本就无利可图,因为当初土地购买成本太高,因此建商只能寄望薄利多销。

不过,也有人对坪数逐渐缩小(Downsizing)的趋势乐观其成,其中包括畅销作家沙拉‧苏珊卡(Sarah Susanka)。自1997年以来,她就不断的在多本畅销书中高呼“房子不要买太大”(The Not-So-Big House)的美德,直到最近她才受到建商的重视。她说:“我以前一直告诉人们房子不要买太大,人家都说我疯了,现在这个观念已经成为主流了。”(http://www.dajiyuan.com)

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