【大纪元4月22日讯】（大纪元记者吴冬儿华府报导）家有一老，如有一宝。中国人讲，老人承载经验、智慧和历史，拥有他们象拥有宝藏一般。但是您知道吗？家里有一位超过62岁的老人，还令您的家庭拥有他人没有的特别投资渠道：住房反向抵押贷款（Reverse Mortgage）。
美国的住房反向抵押贷款是美国政府担保的贷款，要求贷款人必须在62岁以上，并是房屋的主要居住者（primary resident）。也就是说，如果这位62岁以上的老人买了房子，却不是自己住在里面，那么这位老人是不能得到住房反向抵押贷款的。然而如果老人用住房反向抵押贷款买房后，将房屋大部分租出，这不违反住房反向抵押贷款的规定。
以房贷款投资养老 债务不传给儿女
全美亚裔地产协会华府分会创立人、Wells Fargo销售经理、住房反向抵押贷款专家Song Hutchins表示，目前FHA住房反向抵押贷款（FHA Reverse Mortgage）的贷款额上限是$362,790。贷款额是根据买方年龄、房屋价值、房屋地点和当前的利率决定，与买方的信用、收入、健康等无关。
如何用FHA住房反向抵押贷款进行投资呢？中国人很多到了62岁的时候，自身住的房子按揭（mortgage）已经全部付清。这时，只要年龄符合要求，也可以申请FHA住房反向抵押贷款。
Song Hutchins分析，现在如果您是70岁，拥有房屋价值超过50万，并且是房屋的主要居住人。这样，您可能可以贷到的款额是大约22万。虽然房子都付清了，您可以拿到22万去投资买另一栋房子或投资其他金融产品。而FHA住房反向抵押贷款的利息只有3.1%左右（一年国库券利息加上1.5%银行息差）。有些金融产品保证5%的回收率。其他一些金融产品可能给您带来更大的回馈。这些方面的投资利润都不需要与出售住房反向抵押贷款的银行分享。
在老人居住期间，可以选择付清贷款，也可以不付贷款。贷款额会以美国国库券加上1.5%银行息差累积。假如当老人去世时，老人的财产继承人将房屋出售，房屋贷款额还余20万，屋主购买FHA住房反向抵押贷款时，房屋价值40万。那么财产继承人如果可以将房屋以50万出售，他们可以在还清贷款后，获利30万。如果他们只能以15万出售房屋，他们也不需要承担5万的债务。政府保险金额达到540万左右。只要继承人不要亏过这个数目，他们都不需要付钱。
这种模式专门针对有产权房的老年人。老人可以以住房反向抵押贷款方式再融资，其实就是将自己的房屋产权抵押给银行，从银行领取现金养老或投资。老人身故后，由银行收回房屋进行销售、出租或拍卖。这相当于专业机构通过分期付款的形式，收买老人的房屋产权，类似于将银行的住房抵押贷款“反过来做”。老人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。
Song Hutchins透露，这个产品相当安全。它是美国政府管制最多的项目。法律要求，所有关于住房反向抵押贷款的信息必须在买方购买前，由卖方一一说明。卖方与买方必须见面谈。之后，买方要经过非政府、非卖方的第三方咨询，确保这是买方需要的贷款计划。
留意该产品是否适合您的需要
任何一个产品，对某些人来说，可能非常实用。但对另外一些人来说，可能会是灾难。因为同样的产品，由于用户的不同需要、不同人生阶段，可能效果会不同。
那么购买这种住房反向抵押贷款时，业主需要注意什么呢？Song Hutchins说，主要有两方面。一是住房反向抵押贷款的closing cost比普通的按揭高。如果一个房子差不多值40万，再融资（refinance）25万，closing cost大约是5千到6千。同样的房子如果以住房反向抵押贷款的方式再融资，closing cost是1万8到1万9之间。
她说，另外一方面是，如果这个这个房子你就住1到2年，住房反向抵押贷款是一个昂贵的选择。如果你居住超过2年，closing cost就可以值回来。另外老人越长寿，通过住房反向抵押贷款方式留给子女的财产就越少，这是因为贷款金额每年都按利息增长。
广东人讲：“哪里有这么大蛤乸（蟾蜍）随街跳？”美国人说，世界上没有免费的午餐。为什么会有这么好的福利计划呢？Song Hutchins解释，住房反向抵押贷款是美国政府扶助老人退休计划的一部分。有些老年人因为无法按时支付物业税（property tax），而被迫拍卖房子。她本人曾利用FHA住房反向抵押贷款帮助很多这样的老人。
从一个成功的拥有10多年经验的银行家，转行到按揭行业，最近2年又转到住房反向抵押贷款方面，Song Hutchins说，一方面是因为她本人很喜欢与老人交往，帮助他们；另一方面也是因为感到美国婴儿潮的一代将特别为这个产品带来商机。
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