【大纪元12月19日讯】在当前经济萧条、信用紧缩的巿况下，许多屋主出现财务困难，无力负担贷款供房费，因此主动或被动的放弃房产。这些房产，通常是以折价拍卖的方式，重新回到巿场上来。不论您是想买房自住，或置业投资，都不能忽视对“拍卖”这种房产交易方式的了解，因为，它很可能为您省下极为可观的资金投入。
拍卖可以帮您买到自住或用于投资的独立房、康斗（Condo）、公寓楼、土地或商用大楼。拍卖价格会反映市场的承受力，这就是“拍卖”这种房产交易方式的准则。换言之，消费者将以自己愿意的价格购买，可以说是由你自己来选择你所愿意付出的价格。
本报《家天下》专刊采访到丹尼尔.弗林房地产公司(Daniel J. Flynn & Co)，取得该公司为客户特别准备的有关拍卖知识的专业介绍。本文接续上周，刊出该介绍的第二部分，以惠读者。
竞标前应该彻底检查房屋
拍卖屋的买家应该对当地类似房屋的售价有相当的了解。利用房屋开放展示（Open House）的机会，您可以亲眼看看所竞标房屋的质量。
房屋展示一般在拍卖前的一个周末进行。买家最好雇请一位房屋检查员（Home Inspector）帮您把房子彻底分析和检查，并写出汇报。
如果找不到专业的房屋检查员，您可以这样做：一、检查房子外观，看看地理环境如何。整体上是不是能接受？是否需要很大工作量来整修？二、看看车道、围栏、阳台、平台等基础设施是否还好。三、看看建筑中是否有裂缝，雨槽是否需要重新调节角度？房顶是否够牢固？是否需要重新整修屋瓦。此外，观察木质结构的腐朽迹象很重要，因为修起来代价很大。您应该将房屋做彻底检查，并到当地市政府查询该房产的估价，这些都会很有帮助。
如果可以做内部检查，还有一些细节可以注意，如：有无漏水迹象？这项检查会告诉您房子是否密封很严。看看墙上有无裂痕，窗户的情况如何？窗户的问题将会导致昂贵的维修和高额取暖代价。此外，还要留意房子是气热还是油热？电子系统是否没问题？暖气是否正常工作？
虽然每个屋主都会装修房子来让自己满意，但客观评估房子的实际状况仍必不可少，因为需要将估算的维修费用考虑到竞标中。大多数的维修不算昂贵，但涉及较大问题时，要请专业房屋检查员估算维修费用。其实，您自己就是最好的鉴定者，一定要让自己满意。只有自己对房子满意，之后的竞标才会是愉快的体验。
事先确定贷款合格
在参加拍卖之前，您应该和银行或贷款经纪人（Mortgage Broker）讨论参加拍卖的目的，以帮助您确定正确的贷款策略。
在作过房屋检查并决定参加拍卖后，要确定自己有足够的资金。您必须知道自己能负担的极限。所有的银行和贷款机构都有如何申请贷款的资料。通过各类数字、图表和计算，您将会知道能承担多大的贷款，也就是要投标多少。最好是请一家贷款公司精确估算您能贷到的款项。
很多的时候，贷款机构会要求借款者提供借款保险，以防不能按期偿还贷款的情况。通常对首次付款数额不足房价20%的借款者，都会有这种要求。一般而言，您的首次付款越多，贷款就越容易。
准备参加拍卖
对房子做了充分了解后，您就可以准备参加拍卖了。任何的拍卖，代表银行（拍卖者）的律师会在现场。律师负责刊登物业拍卖的法律声明并处理物业销售中的资金问题。
通常，拍卖者会主导整个拍卖过程，宣布销售要求及竞标开始。拍卖工作人员会负责登记潜在买主，给其提供拍卖文件，还会在拍卖前回答任何问题。
准备已久的时刻终于到来。所有的研究工作，事先确认贷款的资格，以及学习贷款知识都是为了这一刻。
明智的做法是提前一个小时到达现场来准备参加竞标。到场后，向负责拍卖者出示您的押金，最好是银行认证的支票。押金额一般会在拍卖广告中刊登。您可以把支票写成支付给自己，这样的话，如果您不是最高竞标者，可以把支票存回您自己的账户；如果成为最高竞标者，就把支票背签付给拍卖公司或贷款者作为购屋价钱的一部分。
当工作人员确定您有足够的押金后，会把现金或支票交还，并给您一个竞标资料袋和一个竞标号。资料袋中有关于物业的信息，以及当地政府关于该物业是否有不良报税的纪录，还有银行的买卖合同书及其它相关说明文件。
有些拍卖公司会把定金保留至拍卖结束后才归还。即使这样，您有权不参加竞标，甚至只是“袖手旁观”都没问题。但是如果在拍卖前您没有完成注册，将无权参加竞标。
拍卖的过程与竞标策略
拍卖不会在广告刊登的时间以前进行，所以您不必担心拍卖提早开始。以下是一步步的拍卖过程。
首先，拍卖者会宣布物业将就地销售，意思就是将不通过任何经纪人来直接销售，所以您得依靠自己的判断来竞标。
拍卖者接着会按规定宣读法律上的注意事项。这些规定会包括在竞标者资料袋的文件中。宣读完毕，是回答问题的时间。请注意，这将是您最后一次提问的机会。
大多数竞标者会选择低竞标策略，这属于愿意看到竞价一点点攀昇的保守竞标者。但也有愿意开始就高价竞标，让周围的竞标者对自己的投标没有信心。无论您采取何种方式，守住心中的理想价格并坚持，要清楚自己的竞标极限，这样成为最高竞标者后您不会感到遗憾。
拍卖者会事先宣布最低竞标价。如果没有起始标价，拍卖者会让您来选择竞标价。竞标时，请您把竞标牌高高举起，好让拍卖者注意到。拍卖者会随着竞标的进行逐步提高竞价，直至竞价提升的速度减缓，到最后确定竞标结果。然后签约，过程就这么简单。
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丹尼尔.弗林公司(Daniel J. Flynn & Co)创立于1991年，是麻州最大的、提供全方位服务的房地产公司。公司首席执行官兼创始人Daniel J. Flynn拥有麻州房地产经纪人执照和麻州、缅因州、新罕布什尔州、佛蒙特州、罗德岛州、马里兰州和乔治亚州拍卖人执照。他在商业地产方面具有丰富经验，包括销售和租赁购物中心、酒店、疗养院、医疗建筑、汽车经销商、高尔夫球场、办公楼和工业设施。
最近，丹尼尔.弗林公司与波士顿地产顾问公司(Boston Realty Advisors)合并，成立了Flynn/BRA公司，在波士顿和纽约市都有办事处。从而建立起一个有效营销平台，在整个新英格兰通过拍卖快速销售豪华住宅。到目前为止，丹尼尔.弗林公司在整个美国销售纪录已超过10亿美元。公司电话：617-479-9000。◇ (http://www.dajiyuan.com)
