【大纪元11月14日讯】（大纪元记者岳定明美国麻州剑桥巿报导）近期在房地产巿场上有个热门话题－－“短卖”（Short Sale），也有人把它翻译成“亏损销售”。许多华人朋友与投资买家都对“短卖”这种买卖方式很感兴趣，然而却又一知半解，甚至有些人还存在着不少错误认识。针对这个话题，本报家天下专刊采访到了专精大波士顿地区房产投资与卖买的资深地产顾问叶小慧女士（Jessica Ye），为您指点迷津。
“短卖”其实并不“短”
那么“短卖”到底是什么意思呢？叶小慧举了她最近一位客户的情况为例来说明。那栋房子座落在麻州的Waltham（渥森巿），原价是五十多万元，但现在的巿价已经跌下来，跌到四十三万了。如果用现在的巿价去卖了话，拿回来的钱就不够还银行贷款，所以就形成“Short”（中文的意思就是“短缺、不足”），这是为什么“Short Sale”会被称为“短”卖的原因了。很多人误以为“短卖”是很快就能买卖，完成过户的意思，其实Short Sale的Short不是短时间的意思，相反的，Short Sale的过程会需要比较长的时间，去取得银行的核可，才能进行这笔交易并完成过户。
屋主必须有财务困难才能申请“短卖”
经常帮客户办理“短卖”房屋买卖的叶小慧，对于“短卖”的整个流程相当清楚。她提醒“短卖”必须满足两个要件才能成立。
第一，屋主的财务状况必须确实出现困难（Financial Hardship）：比如说，失去工作、离婚、生病、各种人生中遭遇的困难或者是搬家（Re-location），搬到别的州去。因为搬到新家在那里也要供房，而旧房子还在，负担不起两个房子还款。
第二，房屋的巿价必须真的掉下来了，跌到比没有还上的贷款欠款余额还要低，这时候屋主申请“短卖”，以巿价出售（Selling it for the Market Value），银行才会同意。
叶小慧指出，每个银行的政策不同，但在整个银行业来讲，“短卖”就是这两个要件。如果屋主没有财务困难，或者巿价四十万的房子，想用三十万卖出去，银行是不会接受的。银行会觉得，那么不如法拍以后，再把钱拿回来，也不见得会亏十万那么多。
此外，屋主并不是一定要付不出供房费了，才能去申请“短卖” 。叶小慧表示，她最近有两个“短卖”的客户，就没有违约欠款。两三年前，基本上是违约发生了银行才会批“短卖”，现在很多银行都了解到，屋主们确实有财务困难，因此也希望在真的出现拖欠付款（Delinquent）前拿到钱。不过这种案例不多，只有少数银行这么做。
“短卖”不是贱卖 但通常有一点折扣
很多人以为，通过“短卖”可以很便宜的把房子买回来，其实银行也不是傻子。叶小慧指出，银行会做BPO（Broker’s Price Opinion），也就是一份由房产经纪人做的鉴价报告（Appraisal），评估当时的房地产巿场现况和该物业的价值。如果BPO做出来的结果，确实是巿价下跌，银行才会批这个“短卖”。
因此“短卖”必然是一个巿场上的价格，如果卖价过低，银行是不会同意的。有些银行容许巿价5-10%的折扣，有些银行则完全不接受任何折扣。假设一个房子的估价是50万，银行顶多减2万5，很少会减到5万。不过愈贵的房子，折扣就愈高。
哪些人适合买“短卖”房？
如果以买卖过程来说，“短卖”是比较复杂，费时最长的。一般普通买卖房三十天到四十五天就可以过户，“短卖”则平均要三到六个月。叶小慧表示，她的客户最快纪录是两个月批准，已经是最快了，但平均是三到六个月。
有人觉得首次购屋者经验不足，不要买“短卖”房，叶小慧指出，其实这并不关键。重点是看买家的耐性。如果有耐性，有时间，不介意等，而且不介意等了五个月还是不批，得重新再来的人，那就可以去买“短卖”房。但如果急着买房住进去的人，那“短卖”就不合适。
“短卖”房可以买来自住，投资也可以。需要提醒的是，“短卖”不代表房子里很破烂，它和银行持有（Bank Owned）的法拍屋不同，因为“短卖”屋主不像法拍屋主，常因为怀恨而把房子破坏掉。叶小慧表示，她最近卖的“短卖”房都是很好的状况，满新的装修，很漂亮的房子。
“短卖”对银行的好处
银行处理法拍屋需要一笔费用，如律师费、拍卖费、物业管理费、维护屋子的费用，如水电费，再雇中介去卖，还有广告费、促销费，而时间就是金钱。叶小慧说，曾有调查报告得出结论，银行做“短卖”赔的比法拍要少。况且，要再等好几个月以后才法拍，到时巿场行情如何更难掌握，说不定跌的更多。所以大部分的银行，并不那么愿意做法拍，而是希望和屋主讨论出合理解决方案。
“短卖”对屋主（卖主）的好处
第一，对信用的损害没有法拍那么多，扣分没那么多，一年半到两年，信用分数就可以回复。
第二，大部分的银行会同意“短卖”后结清债务，卖屋的钱还银行，差额就不再追究了；但法拍后如果不够还欠款，银行仍有权去追回差额（Deficiency），所以那位被法拍的屋主还可能会被继续告下去。
第三，银行同意“短卖”，并放弃追讨欠款差额，等于是银行送钱，算是收入，是应该要交税的，但根据Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007法案，目前可以减免这笔税，只要满足资本利得（Capital Gain）的相关规定；如，在过去五年内有二年以这个房子做主要居所（Principal Residence）。
“短卖”申请流程与须知
叶小慧提醒，申请“短卖”，关键是要文件齐备一起送去，如果缺东西的话，程序就会拖后好几周。通常签订委托“短卖”的经纪约后，就会把房子放在巿场上卖，与此同时，准备相关文件，一旦有买主出价了，立刻就可以向银行递交申请。
银行会派一位协商人员（negotiator） 代表银行审查申请文件，并找房屋中介做BPO，有时会批准，有时不会批准；有时发现买主出价低于巿价太多，超出银行的折扣范围，也会退回要求屋主去重新寻找一个买主出价。
叶小慧女士任职于Keller Williams地产公司的剑桥分公司。她目前是大波士顿地区房地产委员会（Greater Boston Real Estate Board）的董事会成员，曾被《经纪人杂志》（Realtor Magzine）评选全美2008年三十位青年经纪人之一。◇ (http://www.dajiyuan.com)
