美国房地产法拍程序与销售过程系列(五之五)

政府机构所有的法拍屋

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【大纪元5月17日讯】政府机构所有的法拍屋是美国住房与城市发展部(Department of Housing and Urban Development,简称HUD)所有的房产,或退役军人事务部(Department of Veterans Affairs,简称VA)所有的房产。

美国联邦房屋管理局(Federal Housing Administration,简称FHA)是一个致力于促进美国民众房屋所有权的政府机构。一些低收入或信用记录很差的人申请不到传统的贷款,联邦房屋管理局便通过为银行贷款提供担保来帮助他们。美国住房与城市发展部(HUD)是FHA下属进行操作的一个官方机构。如果FHA担保的贷款人违约,FHA则要替他们向银行支付欠款,赎回房产,交由HUD公开拍卖。VA房产与此类似,是退伍军人事务部为退伍军人购房提供担保后,因贷款人无力偿还贷款而收回的房产。

这类房屋的特点是允许购买者以很低的首期付款购买住房,通常允许他们只付房屋价格的3─5%,甚至零首付。政府的这种政策带有社会福利保障性质,而低首付自然导致较高的还贷违约率。

第一,当这些购房人遇到支付困难时,由于他们在房屋上的投入很少,因此不会像支付了10%到20%首付的贷款人那样去努力保住房子。

第二,在当前下跌的房地产市场中,这些房屋所有人放弃房子反而更划算,他们在房屋上不拥有、甚至是有负的净资产。如果房价已经跌到少于他们抵押贷款的本金,房子售出后,为了付清贷款,他们在过户时还得倒贴一笔钱。这和市场处于上升期时完全不同,那时房屋所有人可以轻易的通过出售升值的房屋赚上一笔。

第三,当初满足申请FHA或VA贷款条件购房的人,大多数收入很低或信用记录已经很差,他们在不景气的经济环境中更容易违约。与银行持有法拍屋一样,HUD和VA也由于没有足够的人力和经验管理、营销房屋,只能依赖当地房产管理公司和经纪人帮他们出售这些法拍屋。

HUD建有一个完备的网上竞拍系统(www.bidselect.com)出售房子。它作为促进美国民众住房所有权的政府机构,要保护购房自住的人不会因为竞争不过房地产投资商,而丧失购买住房的机会。所以,HUD的竞拍系统给予购房自住者优先的竞拍权,而投资商则排在其后。一般HUD房屋上市后的前10个交易日,只允许购房自住者竞拍。如果没有人竞拍或是出价太低,才轮到购房投资者。如果价格还是达不到HUD的最低保留价(不公开的),它则会降低最初公布的要价,再竞拍一次,同样,购房自住者再优先竞拍10个交易日后,才轮到投资者。这个程序会重复进行直到房屋被售出。

上世纪中国一直在流传美国老太的神话。一个中国老太与一个美国老太在天堂见面了,中国老太省吃俭用,租房子生活,死之前才能买得起房子,但没住上几天;而美国老太年轻时就先从银行借钱买房,然后每月支付房贷,等死的时候,房子贷款也还完了。对比看的结论是中国老太太傻了,不知道借钱消费,或者,中国的金融市场太落后了。但这个故事有太多假定前提,才能得出美国老太比中国老太聪明的结论。如果美国老太没有一个稳定的收入支还房贷,或者房子不会持续涨价,可能的结果则是美国老太去天堂时,留不下一套房子。现实中的次贷危机就把这种可能性清清楚楚地显露给我们。

取消抵押房产赎回权,又称法拍,发生于房屋所有人开始还款违约,然后债权人通过法律手段获得抵押房产的所有权,最终将其出售给公众。在法拍发生之前,原房主可以委托房产经纪人进行法拍前赔本抛售,以保持良好的信用记录;如果经过法庭拍卖,不能售出给投资者,则由债权人承受房屋产权,再通过REO出售程序或公开拍卖会的方式,卖给新的房主。法庭拍卖在债权人取得实际房屋所有权之前进行,要求当场或短期内现金支付;而REO出售程序和公开拍卖则在债权人取得实际所有权之后进行。法拍屋最终再次售出的时间持续越长,银行所要承担的律师、维修、销售等费用越高。但银行的亏损主要还是由于房价走低,法拍的抵押房产在销售之后仍不足以偿付贷出的本金。
(http://www.dajiyuan.com)

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