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中國房地產的「剛需」將不再

評論人士認為,中國房地產的「剛需」將不再。圖為中國某地房地產模型(Gatty Images)

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【大紀元10月22日訊】日前時代週報的評論員李鐵撰文稱,他認為中國房地產的所謂剛性需求未來幾年將難以再「剛」得下去。他表示,心理與感情上的需要並不等於經濟學意義上有效的需求。因此他認為中國房地產的剛需已經見頂,在未來相當長一段時間內,都將持續地「軟」下去。

他舉了香港的例子說明:絕大多數香港市民的居住條件都相當逼仄,幾代人擠在沒有陽台的小屋子裡,幾乎90%的香港人都有購買大房子的心理需要,但香港人不會把這個叫剛需,因為想要一個東西,想擁有一個東西,並不就是剛性需求,有支付能力的需求才是有意義的剛需。

投機與恐慌購房都不是剛需

有人認為人民幣的升值預期將導致國際熱錢湧入,肯定會推高房價;國內通脹也將使更多人選擇購房保值,從而推高房地產領域的需求。

文章表示,這只是一個非常短期的邏輯。海外熱錢湧入實際上是短期的投機需求,而因為害怕通脹而購房的需求是一種恐慌性需求,這兩者都不是真正意義上的剛性需求。

他認為近期各地出台的限購令恰好可以抑制海外熱錢對房地產的炒作及獲利後的迅速出逃,限購令的目的只有一個:避免國際熱錢的一進一出在瞬間摧毀中國金融和經濟。

沒有實業支撐 炒作難以為繼

他表示,一些堅信「剛需」將推高房價者所持的理由已不再成立。

在人民幣升值和通貨膨脹的夾擊之下,中國產品的國際競爭力已經急速下降。中國經濟是否會持續快速增長還存有疑問,但中國企業生產成本的持續高速增長趨勢卻已經相當明確了。

李鐵說,麻省理工學院的中國經濟研究專家黃亞生曾表示,中國的企業家大多對於提升管理水平沒有興趣,管理技術20多年來幾乎沒甚麼進步。中國經濟的增長的最主要動力來自於加工業的人力成本優勢和不斷的數量上的擴張,而不是質量效率上的提高。而質量上的提高,又高度依賴於政治和法律領域的進步。

尤其經常被人忽視卻日益突出的問題是,因為國進民退和政府壟斷而造成的效率低下和壟斷高價,最終也將轉嫁給下游的企業,不斷推高他們的運營成本。

他表示,國有企業和壟斷企業的效率低下,但憑著行政力量賦予的壟斷地位,用漲價來維持利潤,掩蓋自身的低效和腐敗,實際是推高中國經濟的運行成本。

內外兩端的擠壓將使企業利潤更加微薄,加劇資金從實業領域出逃,加入資產炒作的大軍。但沒有實業基礎的經濟,炒作終究難以為繼。

同時,當通脹使民眾的可支配收入越來越少時,剛需也自然就不再剛了。

他認為很多人迷信城鎮化會帶來對房地產的內需,這其實也是難以展望的悖論。

他在文中寫道:實業難做導致超發的貨幣只能往資本品上投,土地和房價急劇上漲,城鎮的生活成本、商務成本就上去了,勞動者的實際生活支付能力下降,已經達到一個不能承受的地步,倒逼推動工資上漲。另外,務工成本漲意味著務農機會成本漲,於是農產品也瘋漲。反轉過來實業的利潤變得越來越薄,更多資金從實體出走,推動著資本品價格更快速度地漲,這是一個自我強化的循環。

在這個逐漸泡沫化的循環之下,中國的經濟增長根本無法做實,想進城的農民也將會被高房價擋在城市之外。低收入群體恨不得逃離城市,回歸非商品化的小農生活,這哪裏是城市化,分明是逆城市化。

基於這些理由,他認為中國房地產的所謂「剛性需求」未來幾年將難以再「剛」得下去。

評論
2010-10-22 9:30 AM
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