【大紀元2012年12月22日訊】（大紀元記者夏婉明德國報導）德國房價連續五年每年平均上漲6.5%，這是德國經濟研究所（IW）日前公佈的一項調查結果，該調查顯示未來德國房租和房地產價格在多數城市仍將繼續上漲。那麼，德國房地產市場存在泡沫危機嗎？這家研究所的專家認為，德國不存在這個泡沫危機。
目前德國房價最貴的城市依然是慕尼黑，市內因地區不同房價也存在明顯差異，最搶手地段的公寓房每平米售價在4100到6500歐元，好地段3000到5000歐元，中等地段2700到4300歐元，靠近市郊的一般地段是2320到3050歐元。除慕尼黑外，德國其它大城市漢堡、法蘭克福、柏林的房價也在不斷攀昇。雖然房價在明顯上漲，但德國經濟研究所認為：德國房地產市場是健康的，高房價反映了強勁的市場需求，表現了大城市的吸引力，德國的房價上漲是由市場實際需求推上去的。
為甚麼不存在泡沫危機？
德國經濟研究所表示，泡沫價格的前提是，投資者相信房產能永久性增值，即房價日後會進一步上漲。在這種情況下，投資者押注在通過高價轉手房產獲取高額利潤，而不是因實際需求購買房產，從而炒熱了市場需求，產生房價泡沫。如果投機者發現期望過於樂觀，會出現拋售風潮，隨即泡沫破裂，房價下跌。
但事實上，德國公寓和住宅的實際需求大大高於供給。由於德國擁有世界上最嚴苛的房地產開發、建設和銷售的法律法規，政府對於房地產市場實行嚴格的監控，使新建房遭到嚴格審查和控製。今年春季Pestel調研機構曾對各城市、地區的住房緊缺情況進行了統計，統計顯示住房最缺的三大城市慕尼黑缺31000套住房，法蘭克福缺17500套，漢堡缺15000套，供不應求是德國房價上漲的主要原因。
另外，德國房價上升的同時房租也在保持上漲。所謂泡沫的跡象是，房價增長速度快過房租。但現在，德國房租也在保持跟進，例外的情況只發生在慕尼黑和漢堡。這兩地的房價增長速度分別超出租金增長速度的21％和9％。
在投機的情況下，銀行信貸發行量通常明顯增加。儘管德國目前銀行給出歷史性低利率，但購房信貸的數量僅僅是略有增加。因為德國人不喜歡借債，即使在貸款買房時，也會控製自有存款與銀行貸款比例，甚至增加自有存款，以便早日還清貸款。
專家通過對比國際性城市，看出德國人沒有因在房產上的投資影響生活質量。以單身一人一室住房花費在收入中所佔比例為例，羅馬是49%，紐約43%，倫敦 40%，巴黎35%，而德國最貴城市慕尼黑也只有28%，柏林21%，漢堡只是18%。
從另一個方面來講，德國嚴格的稅法也降低了樓市的泡沫風險。比如規定自住房貸款利息不可從稅款中抵扣。非自住房十年後出售才可免稅。相對穩定的高比例的租房市場也在相當程度上保證了房地產市場的穩定。
德國穩定房地產市場吸引投資者
全球金融危機之後很多國際性機構及個人投資者「發現」了德國房地產市場穩定獨特的抗風險性，紛紛開始有規模有計劃地進入德國不動產投資領域，首要目標瞄準經濟和消費強勁的漢堡、慕尼黑、法蘭克福、柏林和杜塞爾多夫等一線大城市，同時也看好增值潛力巨大的特色城市如海德堡、達姆施塔特等二線城市。另外越來越多的德國人開始考慮「是租還是買」的問題，有著穩定職業和收入的年輕一代越來越傾向於買房而不是租房。
德國伯聖地產顧問呂曉曼女士表示，投資熱點紮堆的現象會令人聯想到上世紀九十年代東西兩德統一後東德房地產投資泡沫破滅的案例。當時許多投資人堅信那裏房地產將持久不衰的增值，同時受到可觀的特殊折舊（Sonderabschreibungen）的吸引，他們在東德大量購置房地產以期從稅收上獲得巨額回報。但是由於忽視了實際投資收益和市場供求關係，導致了很高的房屋空置率和數以億計的資產損失。現在德國一線城市房產投資現象與此不同，這些地方房價上漲主要原因之一是供應量相對較小。只要市場上剛性需求——需要買房的家庭，特別是一人一戶或者兩地分居家庭還在不斷的增多，這些城市的房價就還會繼續上漲。最新統計顯示，目前「租房大國」德國擁有房產的人口比率大概只有42%，而在西班牙和意大利這個比率高達80%。
（責任編輯：趙敏）
