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節稅有方 住美房繳少稅

善用優惠政策 合理繳稅也合理避稅

懂得美國政府的稅法,會讓房地產投資及退休生活獲得更好的回報。(Fotolia)

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【大紀元2015年07月03日訊】(大紀元記者馬天祥舊金山報導)近幾年,在美國投資地產的華人越來越多。巧用美國的地產稅優惠槓桿,可以讓家庭財富不斷增加,為晚年生活提供保障;但如果不懂得美國稅法,反而可能因此吃虧。

南灣地產經紀人Nancy給筆者介紹這樣一個案例:

灣區一華裔退休女士因賣房時處置不當,被政府取消了現有的醫保補貼。醫療福利對美國退休人士的生活影響巨大。為避免患病時要自掏腰包,她被迫放棄居住多年的灣區,移居德州。

想要免稅 政府不買帳

政府為什麼要取消她的醫保待遇?原因是這樣的:這位女士在加州幾乎工作一輩子。幾十年前,她就買了一棟小房子。隨後,依靠美國的自住房規定,每5年住滿兩年,每人享有免稅25萬的優惠政策,所以每隔5年她換一套房子。

但在退休前,她將房子越換越小,最後換為一套公寓。她再把公寓過戶到女兒名下。她認為,這樣自己就可理所當然的住進老年公寓。

在美國,換房過程往往是財富不斷增加的過程。美國房地產,自己個人的住房,在市場上交換時,房主個人擁有25萬美元的個人所得稅免稅額;如果是夫妻2人,可享有50萬美元。

這位女士以為把房子換到女兒名下,自己並未得到錢款。但政府不認同,認為這是房屋買賣,她涉嫌資產轉移,她必須在所有售屋款用完以後才能申請政府福利。協商無果,政府最後取消了她的醫保補貼。

免稅條款 讓政府幫你投資

Nancy介紹,自住房納稅條款讓房產持有人有機會不斷改善住房條件,住上好房子,而不用擔心多繳稅款。屋主房產的增值部分,不用繳個人所得稅。這等於政府拿錢幫你投資。

這就是所謂的1031延稅條款,讓不動產投資更具靈活性。利用這項延稅政策的辦法是:房主必須交換同等價位的物業或者價值更大的同類物業。同時,還得符合時間上的要求。

房主必須在完成上筆交易的45天內,指定下筆所交換的物業;並在上筆交易完成後的180天內,再結束下筆的交易。如果在這個規定的時間內之外完成交易任務,就會失去延稅資格,必須在當年交資本利得稅。

投資者可以更換投資地點、投資項目等等。除了同類型項目轉換以外,還可以從民宅轉為商業地產,也可以從商業轉為民宅。

另外,要享受這項優惠,還必須符合物業持有時間的規定。根據國稅局1997年出台的121條款規定:持有人必須在持有物業滿5年時間,並且必須在交換之前的最後2年住在裡面,才符合下一次延稅交換的機會。

換房不用漲地稅

美國有許多優惠政策,掌握這些政策可節省不少資金,給晚年提供充分的保障。Nancy介紹,在美國,年齡超過55歲的人,買來的房子,只要價格低於原來房子的現有市場價格,就可以保留原來的地產稅率。

這幾年灣區各地房價飆漲,這項政策就非常有用,如果只有一套房,也持有了十幾年,就不用擔心年紀大了,在更換較小的自住屋時,要交納更多的低產稅。

做好遺產規劃能省稅
如果父母們想把房子轉到子女名下,作為遺產也是一種辦法。孩子可享有100萬美元的免稅權益。超過部分就要交稅。想轉給孩子更多的財產,不妨採取購買人壽保險的辦法,指定自己的孩子為受益人;資產超過100萬的,還可以做生前信託。

如果有幾套出租房,也有辦法做到最大程度的節稅。房主可每隔5年賣一棟。賣之前,先把投資房轉為自住房,住滿兩年,但要補繳以前的折舊稅款。這樣賣房的好處是,可用自住房的政策享有每人25萬美元的免稅優惠。即使補繳了折舊款,也很划得來。

不過,地產稅是地方政府和學區的重要收入來源,是發展當地建設的金庫。Nancy建議,每位房主最好如實納稅,千萬不要抱有僥倖心理。因為買、賣房是公共記錄,一有買賣活動,政府馬上就會知道。◇

Nancy Dong 聯繫方式

License #: 01367687
Main: (408) 393-6202

(本文所提之相關稅法,適用於美國綠卡或公民身份,並請作為參考,讀者應依個人情況,諮詢稅法相關專家。)

責任編輯:李曜宇

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2015-07-03 1:59 AM
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