【大紀元2015年08月08日訊】（大紀元記者林燕紐約報導）紐約的租金穩定政策實施了快50年，起初房東還沒有這麼煩心，但是這幾年，隨著紐約房價上漲的勢頭加速，房東和房客之間的矛盾一直不斷。為啥穩租房是非多？且看房客篇。
房客租金負擔也不輕
從房客角度來看，低租金的房屋吸引很多人排隊想要獲得，其實現有租戶的現實情況也不容樂觀。根據《紐約時報》的報導，93歲的老太太何巧孝來美後，30年來一直住在華埠的穩租公寓裡。因配偶去世，她在重新申請穩租房後，發現房租從原來的每月523.86美元漲到790美元，而她每個月的福利錢只有629美元。即便恢復原有租金，租金也會佔去她收入的80%。
紐約大學Furman Center曾發布報告，對比2011年紐約市入住穩租房以及市場房的房客收入、租金支出，發現入住穩租房的家庭平均收入低，儘管房租受管制，但他們當中背上「沉重」租金負擔的（租金支出超過收入30%以上）比重卻不低。
一半家庭的1/3收入付房租
華埠的穩租房數據非常典型，穩租房客的年收入比市場房家庭的年收入平均少6.6萬美元，儘管每月的房租也能少1,500美元，但是有一半的穩租房家庭，租金支出超過家庭收入的30%，成為「高負擔」租房族。而入住市場價公寓的家庭中，這一比例只有35.3%。
換句話說，穩租法案在一定程度上能緩解這些低收入家庭的租金負擔。但是跟能支付起市場價的租客相比，穩租房生活的租戶更容易背負房租負擔。
下面是紐約大學Furman Center發佈的報告：Rent Stabilization in New York City。
老人比重高 長住人口多
另一個事實是，穩租房的房客中65歲以上的老人比重最高。在華埠，很多穩租樓裡幾乎全是華人，只有一、兩戶是西語裔，而且不少都是耆老。比如包厘街83-85號的27家房客，都是入住10幾年到30年的老房客，有些老人家一輩子的活動範圍不超過唐人街方圓幾個街區，在這一住幾十年，既不會英文，也不懂房屋法例。
要求合理的居住環境
一旦遭遇逼遷，很多穩租房客的生活會成問題。包厘街83-85號的穩租公寓，大小約700平方英尺，房租從最初的600多美元漲到目前的800-900多美元。
新房東2013年買入後，不提供房屋維護、惡意逼遷房客，令房客們怨聲載道。家住85號門5樓的水方家，地上總汪著一灘水。「如果哪天忘了及時擦乾，萬一老人踩上滑倒，可能就摔死了！」她說：「我們每個月從不拖欠房租，我們也沒有錢搬到更好的地方去，只想保住這麼個小家，我們都住在這裏幾十年了，要求維修房屋不過份吧？」
結語
6月15日，參議院通過延長穩租法案8年的法案，並提出要求對租戶的收入情況、居住狀況進行認證，並且要確認穩租房是房客的主要住房，而且穩租房不可以在家人之間轉讓。
6月23日，州長庫默宣布了穩租法案延長四年的決定，同時優惠地產開發商的421-a法案也將延長六個月。穩租法案終於告一段落。
我想說，一項政策總有偏頗的地方，就連經濟學家們也沒爭論出房租管制政策的優劣結果。同樣的，片面地去指責，或簡單地評論房東不好或者房客不良也不妥當。
查看多年前的穩租法案，裡面提倡：限制房屋租金的漲幅，為低收入人群提供穩定的住房，以及保持城市的多樣性。這讓我相信，本輪的延長穩租法案不會是穩租房問題的結束，只能說解決了一部分問題，還有很多衍生問題亟待解決。
今後的更多焦點會在：能否甄別出真正符合條件的房客以及保持房東的正常利潤。這樣在穩租法案管制下，才能更有效地避免惡房東和惡房客。
責任編輯:孫秀華
