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【居家置業】王建新專欄:再談Short Sale

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【大紀元6月12日訊】兩個星期前,大紀元刊登了有關Short Sale方面的採訪我的文章。文章刊登後,我收到多個來自買房戶和地產經紀同行的電話,他們對進一步了解short sale很感興趣。我們姑且把Short Sale稱作不足銷售吧,它的最大優點是價位低。當然,在不足銷售去年剛剛出現時,許多Short Sale的房主還存有幻想,把售價放得較高,結果是錯過了銷售時機。到最後不得不大幅度降價。現在一般的Short Sale房價基本在放棄了第二貸款的水平上,也就是約房屋買進價的80%。
  
不足銷售的房屋面臨的一個問題是,大部分的此類房屋裡面的狀況都不是很好,有的甚至很不好,也是由於房主長時間經濟狀況不好造成的。但也有特例,內部狀況非常好。在這個時候,就往往會有4、5個,甚至10幾個合同遞進去的情況。
  
我本人就遇到過這樣的。 那是去年在Fairfax City,離南韓店不遠的一個社區。地點很好,走路就到購物中心和公共汽車站,而且要價只有34萬,低於原來屋主買進價10幾萬。 結果據賣方經紀人說,一下子進來14個offer。但是儘管如此,看起來這10幾個中也沒有offer真正達到銀行要求的。所以,這個經紀人說,如果有更好的報價,他們還歡迎。
  
也就是說,儘管Short Sale上市價很低,即使買房人報價後,賣方接受了合同,返簽回來,這個合同也還不能算真正成立,還要等賣方的貸款銀行同意,給出書面批准才可以。這就是賣方的條款中「Subject to the third party approval 」的涵義。

這個等待階段可從30、45到60天不等。以前,經紀人都沒有經驗,等待時間很長,往往還錯過時期,許多不足銷售白白浪費了很多時間,都沒做成。現在有許多賣方經紀人有了經驗,現在銀行方面下功夫,把銀行的意圖,目標搞清楚,這樣,一旦拿到合同,批起來可能快一些。也有的是原來有過一次合同,銀行已經經過一次審批,但那次沒成。第二次,批起來就快很多。也有這種情況。

其實, 現在大部分地區房屋都降價10幾萬不等,上個月在Lee Highway離Peter Pan(幣達自助餐館)不遠的地方一片新連棟屋,邊間,磚面,雙車庫。屋主原來買進價78萬,後因搬遷外州,上市家只有65萬,最後成交價才61萬多。算上幾年的貸款利息,加上過戶費用,屋主賠了近20萬。這個買房人地地道道的得到一個大便宜。這個房子裡面的裝修是一流的,還有一般連棟屋少見的旋轉樓梯,同時住房面積可與一般的獨立屋媲美,很大。

更好的是,這是屋主正常銷售,不需第三方批准,沒有那麼長的等待。還可以做正常的房屋檢查,雙方可以協議哪些該修。而且這樣的房屋,屋主都給與了很好的維護,內部狀況一般都很好。

還想提醒大家注意的是,關於佣金回扣問題。這已是我們中國人社區的常例。但是在不足銷售裡,銀行是不同意的。他們一旦知道經紀人給客戶「Closing Help」就會把這部分錢收回。因為他們認為買房人已經得到很大的實惠,而銀行是受損失最大的。如果經紀人不需要,那麼銀行就不給了。所以,遇到這種事,一般過戶公司會告誡經紀人,採取別的辦法,不要在過戶文件(HUD)上顯示。

大家可能也注意到了,McLean沒有不足銷售的連棟屋,而無論Vienna還是McLean,目前都沒有不足銷售的Condo。

專職房地產經紀人王建新服務於維州,馬州及整個大華府地區。為您提供放心可靠的服務,您的滿意是我的目的。需要的時候,請您撥打我的電話:手機:703-303-9236;電話:703-239-1218。
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2008-06-12 6:10 AM
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