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商铺租约怎么签 律师为商家讲解

发生官司耗时费钱花精力 商家要想保护自身利益 租约要签好证据要留足

联邦小商业署邀请律师为法拉盛小商家讲解商铺租约签订注意问题。 (林丹/大纪元)

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【大纪元2017年05月26日讯】(大纪元记者林丹纽约报导)24日,联邦小商业部(SBA)与“亲情健保”在法拉盛合办的小商业系列讲座,邀请戴上律师事务所的律师公孙大卫,讲解商家在签订租赁合同时应该注意的问题,以及如何才能保护好自己。

公孙律师表示,商家在签租赁合同时,首先要注意二房东是否有分租、转租的权利,应要求二房东出示其与一房东所签订的租赁合同,商家自己要亲眼看到,而不是听二房东口头讲。其次要注意所租场地的能否从事商家经营的项目,商家应要求房东出示《房屋使用证》(Certificate of Occupancy)看上面的用途,违反房屋法定用途所面临的后果及处罚,一般由商家承担,房东大多用各种借口把责任推得一干二净,对此商家要衡量风险。

对于商家由于不知未来生意做得怎样,不敢签更长时间的租约,公孙律师建议,可在合同中约定,是否续租由商家来决定。对装修期间的免租期,应从商家实际可以使用房屋那天起计算,而不要从签订合同那天起计,而且以天数来约定时限,而非具体的日期,这样商家万一遇到意外时可以有时间周转。

律师提醒,商家要告知房东的事情,要以书面形式,哪怕邮件、微信、手机短信也行,留下证据,因“口说无凭”,口头讲的话,在打官司时不能作为证据。她表示,虽然自己是律师,但她建议,官司能避免则避免,因打官司耗费太多时间、精力和金钱,对提告的人也是损失,所以平时什么都留有书面的证据,在出现纠纷时,才能有力地保护自己;当需要律师帮忙时,律师也有条件帮到你。

争取签“好人担保” 避免“全面担保”

房东为了避免商家欠租、损坏房屋带来损失,通常要求商家以个人来做担保。对于个人担保条款,公孙律师表示,商家尽量争取签订“好人担保”(Good Guy Guaranty)条款,这种担保方式“只担保租金”,意思即商家如果提前不租的话,商家最多损失的是押金(商家违约,房东不退还押金),而不用承担由于商家违约给房东造成的其它损失,比如:剩余租期的租金、房东付经纪的中介费、广告费、拒绝了别的租客而带来的损失等。

作为房东,希望得到的担保是“全面担保”,即所有因商家提前终结合约造成的损失都由商家来承担,因此,商家在签合同时,一定要小心合同中的“额外租金”(additional rent)、“提速租金”字眼,意思是商家还要承担因没有履行合同给房东带来的损失,包括中介费、广告费、剩余租期的租金损失等。

有商家问,签订了两年的租约,租约中没有约定“好人担保”,但生意做了一年就做不下去,要提前退租,而房东要求付清两年的租金,这时怎么办?公孙律师建议,可找下家来承接租约,或与房东盟商。◇

责任编辑:艾伦

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