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旧金山房市第三季度

旧金山康斗、豪华房型逆势吃香

图四:旧金山康斗房型销售中位数房价变化,自2017年以来。(来源Compass)

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【大纪元2019年11月04日讯】编译综合:李欧・大纪元
今年第三季度,旧金山中位数独立房房价来到约158万美元,同比2018年小幅上涨1.9%;康斗类型约127万,同比有7.8%的亮眼成绩(图一)。虽然说今年以来利率持续走低、科技公司IPO都没明显拉抬房市,但也称不上房市衰退,即便中国、欧洲因贸易战动荡,大陆也因政治局势不稳,影响外部来北加州购房的数量。但旧金山依然有强大的内需,楼市的供应也逐步在秋冬季展开,延续至明年春天。(图一、二来源不同,数据有些微差异)

IPO市场的大大降温,与欧洲和中国的贸易战也加剧了买家的犹豫。这些变化可能部分解释了为什么,旧金山独立住宅的价格连续第3个月下降。其实,这本身是很典型的第三季度房市(暑假因素),虽然在过去3个月里,它们下跌了21万美元,但去年同期仅下跌$126,000。

另一方面,旧金山的公寓/阁楼/ TIC房屋中位价再创历史新高——127.25万美元,仅比上个月的127万美元高出数千元。每平方英尺的销售价格仅从7月份的峰值1,166美元下修到1,163美元,仅略有下降。显示公寓类型在旧金山仍比较抢手。

随着房地产市场释放足以满足暑假归来的买家需求,9月新上市的房源数量通常会激增。但是,今年与2018年相比,新的独户房屋挂牌量下降了22%。出售量也下滑了4.9%。公寓/阁楼/ TIC的出售量也下降了12%,跌幅不浅。

图一:2019第三季度旧金山房市统计摘要。(来源KW SF)

2019/10统计摘要 独立住房 去年同比 公寓类型Condo/Loft /TICs 去年同比
中位数销售价 $1,580,000 1.9% $1,272,500 7.8%
上市天数 14 0.0% 17 -15%
月库存量 2.5 -7.4% 3.0 7.1%
销售价与开价百分比 81% -2.3% 64% 3.2%
新上市量 216 -22% 344 3.8%
销售量 168 -4.9% 207 -12%
每平方英尺销售价 $990 4.2% $1,163 3.3%

对比,近4年的第三季度房市(图二),尽管销售数量有所下降,但旧金山市场仍然保持强劲。“IPO效应”很可能仍发挥了作用,尤其是在销量持续增长的较高价格段。

尽管房市不高涨,今年第三季度的房价还是比前3年都高,唯上市天数增加、销售量下跌,销售价与开价百分比也微幅下修。不过在250万以上的销售却是进步的,销售数量更来到140个,是4年来最高,500万以上房产也有16个售出,仅次于2016年的18个。

图二:旧金山房市Q3 2016-Q3 2019对比。(来源Compass)

独立房销售中位数价格下滑

春季房屋销售价格中位数创下新高,尽管同比增长相对温和。但是,在过去四个季度中,许多湾区县的房屋销售价格中位数都有小幅下降。旧金山房价从年初涨到年中,六月过后就一路下滑(图三),至于说十月房价如何,只能说抬升的机会不大了。

总体而言,在过去两个季度中,旧金山的房价同比增幅,明显高于大多数湾区县,但增幅远低于2012年以来大部分复苏时期的涨幅。

图三:旧金山独立房型销售中位数房价变化,自2017年以来。(来源Compass)

旧金山公寓销售价格中位数

独立房型价格下滑,反观公寓房型的中位数销售价格却创下新高(图四),但目前市场上成千上万的新公寓出炉,使得预测升值问题变得很复杂,其中许多新公寓的价格不菲,远高于二手房型。

旧金山最常见的销售是一套两居室公寓,售价在100万至150万美元之间。现在2和3卧室公寓的中位数销售价格,甚至比2和3卧室房屋的中位数更高。这是由于两个因素:1、在过去的15年中,成千上万的高价公寓上市(通常是高层大楼);2、与大多数房屋销售相比,公寓更常出现在较昂贵的社区中,尤其是高层建筑。

图四:旧金山康斗房型销售中位数房价变化,自2017年以来。(来源Compass)

旧金山豪华房产销售反弹

最后看到豪华房产(图五),两三百万的独立房型、康斗,其销售量都在向上窜升,而且抬头幅度很大,以今年来说,仅在年初时有回落。500万以上的房产,2017年以后基本维持在一个高原区,今年更有稍稍上扬的曲线。这部分的房市,可能还是受IPO影响较深。

图五:旧金山豪华房型销售量曲线,自2005年以来。(来源Compass)

专营豪华地产的房地产经纪Tim McMullen近期曾撰文表示,人们逐渐在接受旧金山的高层建筑,过去几年当地人从抵制心态开始转向。毕竟旧金山仍吸引众多的外国买家,但近期来自纽约、迈阿密、洛杉矶的美国买家也在这里寻求第二个基地。众多的需求下,旧金山只好往空中发展了。#

本文刊载于旧金山11月2日地产版

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责任编辑:李曜宇

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