【大纪元2022年08月05日讯】（大纪元记者李欧采访报导）美国参众两院最近刚刚通过《芯片法案》，将帮助英特尔、台积电等芯片大厂加快建厂，凤凰城有望成为美国的半导体中心，这当然对当地的房地产市场是大大的加分！不过现在房贷利率上涨、房价涨幅很高，加上经济放缓等等的因素影响下，现在凤凰城房地产的火热程度也在迅速降温，至于现在降温到什么程度，是不是有出现崩盘的迹象呢？还是缓缓降温？本次就要来访问当地的房地产经纪Vivian Gong。
问：升息之后的凤凰城房地产市场发生什么变化？
Vivian：从美联储大幅加息，五月份以后，市场一下子冷却了很多，而且不只是凤凰城，好像全美都是这个情况。我们这里一下从非常火热的卖方市场，转变成买方市场。五月份之前，随便一个房子上市，瞬间就被买家抢了，四五十万的房子就算加价五万都买不到，但自从五月之后，放缓了许多，现在市场上房源多了一些，买家可以挑挑捡捡，如果一个房子上市时间长了，买家还可以有谈价空间。
现在卖家都等着买家的报价，所以说，买家也不需要放弃任何买房合同的意外条件（Contingencies），各方面的条件都有谈判的空间，甚至卖家还可以付一点钱，帮助买家降低贷款利率。
问：凤凰城现在有出现降价情况吗？
Vivian：可能有一点点，但是非常不明显，基本没怎么降价。不过往后几个月可能会有下降的趋势。现在的情况是，上市价不像上半年一直往上涨，但也没有往下降，只是买家不需要往上加价。其实，受欢迎的房子还是有买家在竞价，但普通的房子就不需要去抢房了，它可能会在市场挂一段时间，报价才会进来，如果几个星期都卖不出去，卖家就会降低价格。
问：现在搬进凤凰城都会区的人口还多吗？
Vivian：凤凰城都会区的人口流入是很多的，大概在全美是前三位的。首先有一个大的趋势，蓝州的民众在往红州移动，像是德州、佛罗里达州、亚利桑那州都是比较传统的红州，所以很多人选择往这些的地方迁移。尤其，凤凰城这里有许多半导体行业在兴建厂房，比如台积电。稍等我可以分享几个大公司在这个建厂的最新情况。所以说，有工作需要的人就会往这里流入，很明显。
问：去年五月大华99在Chandler开店，是不是当地的华人增加很多？
Vivian：其实搬进来的华人还是少数，当地美国人还是比较多，而且我们这里天气很热，并不是所有人都能适应，如果搬到这里来，一般都是工作因素比较多。但是，当地的华人也是满成气候的，除了大华以外，还有好几个中国超市、韩国超市、越南超市，而且最近一年，奶茶店多了很多，比如鲜芋仙、老虎堂等等，吃的花样比以前丰富了。
请看视频采访：凤凰城房地产最新发展 进入买方市场？｜凤凰城人口流入｜出租房市场｜半导体 芯片大厂现状｜有潜力的发展城市【美国地产热点】第79集
问：当地的出租房投资如何？
Vivian：这里是一个非常适合房地产投资的地方，很多美国人都非常青睐来凤凰城投资地产，因为这里的政策比较适合买投资房，不像是加州有些法规是比较偏向于租客的，如果碰到一个租霸，房东会很头疼，但是凤凰城这里是保护房东的，如果租客不缴房租了，基本45天之内都可以把租客驱逐。另外，这里的地税很便宜，是房屋估值的0.7%左右，有些地方甚至不到0.7%，而且估值会比你实际的买价要再低一些。而且，这里没有什么天灾，龙卷风、冰雹都没有，所以对房子的维护比较容易，
这里的投资回报也比较好，不过这是之前的情况，现在已经有所不同。去年下半年，我的客户每个月轻轻松松，都会有四五百元的正现金流；如果时间再早的话，去年年初或更往前，那现金流就更多了。
但今年就不同了，因为房价涨得很厉害，还有利率的上涨也对现金流影响非常大。我可以算一笔账给大家看，去年十月，我帮客户在钱德勒（Chandler）买一套出租房，面积1885平方呎，卖家开价45万，我们是46.5万拿到，首付款25%，30年固定利率是3.2%，事后租金是$2,300，其它房子的所有费用：每个月地税$150，HOA费$55，房屋保险$60，物业管理费75。所以算下来房子的总开销是$1896，和租金一减，正现金流是$404。
现在，同样的房型，房价比当时要高得很多，利率至少5%以上，所以很难买到有正现金流的投资房，最好就是能持平。所以现在投资客锐减很多，就算自住刚需买房的人，也打算观望一段时间，因为市场在下行，大家都不敢轻易出手。
问：现在凤凰城都会区的上市房多吗？
Vivian：现在是比之前多，但总体没有出现很多，而且真正高质量的房源还是很缺乏。我这边确实也有不少客户打电话说想要卖房，这可能是个普遍现象，很多人或许会觉得（卖房）高峰要过去了，要赶紧卖。其实，现在作为卖家，心理要做一个适当的调整，因为山顶已经过去了，现在卖的话，会在市场上多待一些时间，价位也不能期望太高。
但是，卖方市场确实火了好几年，卖家当然会有不适应的情形，所以有些人收不到他想要的价位，他就不卖了。另一方面来说，现在租房市场很好，租金一直在上涨，也很好租。这个情况也是因为利率上涨，很多买家想观望等待，或者有人无法申请贷款了，这些人只能转为租房，就造成租房市场现在很好。
所以很多卖家收不到想要的价位，就转为租房，也是很好的方式，不少人都是早前购买的，房价、利率都比较低，所以怎么样都不吃亏。
现在，虽然投资客减少很多，但有些投资客还是考虑要买房，只是要达到正现金流比较困难。不过，有些人认为，只要租金能负担一部分房贷，自己出一点钱也是可以接受。他们的想法是早点把房贷付清，或者是等利率下来时再做再融资，各种情况都有。
问：租金行情大概如何？
Vivian：1500平方呎的房子，普遍能租到2300美元左右，当然也要看房屋内部装修的好坏。另外，我们这里有游泳池的房子，会比没有泳池的多租一两百元，因为这里天气热，泳池的利用率很高。
问：你对未来一年房市的看法？
Vivian：我确实预测不了市场，但以今年下半年来说，市场应该是会比较惨淡的。正常来说，春夏两季是房地产的旺季，秋冬是淡季。今年这个趋势尤为如此，毕竟利率一路在涨，最近美联储又升息0.75%，所以说，很多人都在观望等待。我认为今年下半年会是一个比较淡的市场。但对于一个真正想要买房的买家来说，在这个时候入手其实是合适的，起码可以跟卖家谈判了，可选的余地也多了一些，甚至可以讲价格，前几年根本不会有这种情况。
但如果说明年市场如何，还是不好预测，现在的世界处在一个很动荡的局势，而且疫情以来我们都在见证历史，很多东西变得不能按照常理来思考，所以我还在继续观察当中。◇（下篇待续）
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本文刊载于旧金山8月3日地产版
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责任编辑：李曜宇
