【大紀元1月8日訊】(大紀元記者嘉意紐約報導)一般住房貸款要求買方首付在房價的20%以上，貸款額在80%以下。如果首付不能達到20%，即如果貸款額超過80%的話，超出部分的貸款額就需要購買「私人貸款保險PMI（Private Mortgage Insurance）」。
PMI 能夠讓您只付不到20%的首付就能住進自己夢寐以求的房子，這對於那些沒有積蓄、但也想享受擁有住房的稅收好處和投資利益的年輕購房戶來說，無疑是首選。 PMI旨在有拖欠貸款的情況下保護貸方的利益。那麼對於購戶就要弄清支付PMI裡邊的幾點學問。PMI按房價中值每月在50-100美元。對一些房主來說 PMI不可迴避，但做到絕不多付一天保險費則必須把握好時機，及時終止PMI會為您節省一大筆錢。
何時自動取消PMI
許多無能力交首付20％的業主，特別是首次購戶，若沒有PMI保障，貸方就不願意為其提供貸款；而許多借款人，短期內就能支付完保險總額。估計有90％的業主五年內支付完PMI，其中有些PMI是可減免課稅的。
按98年《屋主保護法案》（HPA）的規定，如果您的房子是自99年以後購買的，現仍在支付PMI，一旦你的按揭成數（LTV）為78％，即你的房屋淨值為22％時，PMI 就會自動取消。也可以類似方式處理HPA出台之前的貸款。
按揭成數即未償還貸款額與房屋原價的比率。如果你購買的房價是20萬美元，貸款19萬元，按揭成數為95％。你的貸款餘額降至15.6萬元即原價的78％時，PMI即自動取消。
何時申請取消PMI
不一定要等PMI自動取消。當按揭成數達到80％時，你可以申請停止購買PMI。這需要幾個星期時間。法律並不強制放貸機構取消該保險。但是如果你有一個良好的付款記錄會支持你的請求。
首先應與您的貸方而不是PMI供應商聯繫。提出正式的書面請求，並自費做一個房產價值評估。一個評估的平均成本為362美元，您的貸方通常會接受該評估。
房產評估主要是便於貸方確認您的財產沒有低於原來的價值，同時好的評估能夠展示你的優勢。比如你的房產價值的增加是取因於房地產價格普遍上揚還是房屋的特殊修繕，抑或按揭成數的降低。
業內人士介紹，即使沒達到78％或80％的限值，但到了貸款的一半時間時， PMI也可取消。這適用於長期、高風險的PMI。
如何繞過PMI
找PMI的漏洞？選擇所謂的「附加貸款」(piggyback loans)，貸方貸款基本上是80％，隨即再提供第二筆貸款為10％-15％，你付5％-10％，無需PMI。
此法歷來有效適用於資本雖少、但需信譽最佳的購房戶。然而在貸款環境緊張的情況下，其難度就凸顯出來了。選附加貸款，您通常要支付第二貸款的額外利息，這樣實際上成本可能超過PMI。盤算清楚再做決定。 (http://www.dajiyuan.com)
